Спрос сократится: подешевеют ли новостройки в 2024 году - «Аналитика рынка»

Спрос на рынке новостроек в уходящем году стал рекордно высоким. Продажи подогревал рост рыночных ипотечных ставок, возможная отмена льготных программ и ужесточение требований к ипотечным заемщикам. Все это мотивировало покупателей приобретать строящееся жилье, пока условия не стали хуже. Цены на этом фоне росли, скидки сокращались.

Каким будут спрос и цены в 2024 году — своими прогнозами с редакцией «РБК-Недвижимости» поделились эксперты.

Снижение спроса неизбежно

Сокращение спроса в 2024 году прогнозируют все опрошенные эксперты. По их оценкам, в среднем снижение может составить 20–30% к 2023 году. Основным фактором, определяющим продажи в следующем году, будут изменившиеся с декабря условия по льготным программам и их дальнейшая судьба — до середины следующего года действуют семейная ипотека и льготная на новостройки.

По словам руководителя аналитического центра «Дом.РФ» Михаила Гольдберга, на рынок новостроек в 2024 году будет влиять комплекс негативных факторов, прежде всего высокая ключевая ставка. «Сейчас она 16%, а это значит, что рыночные ставки по ипотеке во многих случаях достигают 19–20%. При этом снижение ключевой, скорее всего, планируется только во втором полугодии», — пояснил он. Кроме того, две программы льготной ипотеки действуют до конца первого полугодия. «Надеемся, что по поручению президента сохранится семейная ипотека, которая поддержит рынок. Но в целом общий спрос будет ниже рекордного спроса 2023 года», — отметил глава аналитического центра «Дом.РФ». «Если сравнивать с рекордным 2023 годом, то падение будет значимым, если брать нормальные годы — 2021-й или 2022-й, то снижение составит 30%. Но ни к каким катаклизмам это не приведет. Рынок будет спокойно жить, но при более низких объемах», — считает Михаил Гольдберг.

По оценкам «Дом.РФ», у застройщиков накоплен высокий уровень устойчивости по текущим строящимся проектам, в 2023 году на рынок были выведены рекордные 50 млн кв. м. «Процент распроданности текущего портфеля позволяет даже при более низком уровне продаж достроить проекты и передать их покупателям», — пояснил эксперт.

Замдиректора Института налогового менеджмента и экономики недвижимости НИУ ВШЭ Татьяна Школьная прогнозирует уменьшение спроса на новостройки в 2024 году на 20–30% на фоне ужесточения мер регулирования рынка ипотеки. «Полной отмены масштабных льготных программ, поддерживающих спрос, мы не ожидаем. Скорее, это будет некое переформатирование программ, которое тоже понизит уровень активности покупателей», — считает Татьяна Школьная, уточняя, что в первой половине 2024 года спрос на новостройки будет поддерживать желание покупателей «впрыгнуть в последний вагон уходящей льготы». Кроме того, эксперт из НИУ ВШЭ ожидает заметного усиления конкуренции среди застройщиков начиная с апреля-мая и переход к рынку покупателя. «Если наши прогнозы подтвердятся, мы бы назвали это одним из важных трендов следующего года», — подчеркнула она.

Похожую оценку по спросу дали в ЦИАН. По оценкам аналитиков, в первом-втором кварталах 2024 года число сделок с новостройками может уменьшиться на 25–30% относительно рекордных темпов продаж этого года. Восстановление спроса во втором полугодии возможно при снижении ключевой ставки и постепенном возврате рыночных условий по ипотеке к комфортным диапазонам, пояснил руководитель «ЦИАН.Аналитики» Алексей Попов. «Полная отмена всех льготных программ (в том числе семейной ипотеки) нам сейчас представляется маловероятной», — добавил он.

Динамику определит судьба льготной ипотеки на новостройки

Завкафедрой ипотечного жилищного кредитования и финансовых инструментов рынка недвижимости Финансового университета при правительстве РФ Александр Цыганов прогнозирует более сдержанное снижение спроса на рынке столичных новостроек — в среднем на 10–20%. Основная причина — ужесточение условий к первому взносу и снижение величины кредита. При этом в отдельных случаях падение может достигать и 50%, допускает он. Например, для новостроек, расположенных вдали от центра, с неудобными подъездными путями.

Глубина падения спроса будет в большей степени зависеть от судьбы льготной программы на новостройки, поскольку именно она занимает подавляющую долю в ипотечных продажах застройщиков, считает старший директор по корпоративным рейтингам агентства «Эксперт РА» Дмитрий Сергиенко.

«Соответственно, отмена льготной ипотеки обрушит спрос на недвижимость, если на момент отмены уровень рыночных ставок сохранится в двухзначном значении. В таком случае во второй половине 2024 года спрос на новостройки может упасть в два раза к показателям первого полугодия», — допустил он. Если льготная ипотека продолжит действовать, пусть и на более жестких условиях, кардинального изменения спроса в 2024 году по сравнению с 2023 годом можно не ожидать, добавил Дмитрий Сергиенко.

Спрос на первичном рынке в ближайшем будущем будет определяться прежде всего условиями по льготным программам и мерами макропруденциального регулирования, согласны аналитики «Домклика» Сбербанка. «В то же время спрос на новостройки будет поддерживаться за счет оттока спроса со вторичного рынка: высокие значения ключевой ставки ЦБ приведут к продолжительному снижению покупательского интереса к сегменту готового жилья», — пояснили в «Домклике».

Что будет с ценами на новостройки в 2024 году

Если в части прогноза по спросу на новостройки мнения экспертов сходятся (все ждут снижения), то относительно динамики цен на строящееся жилье единодушия нет. Часть экспертов ждут умеренного подорожания — на уровне инфляции. Благодаря использованию проектного финансирования застройщики имеют определенный запас прочности и могут переживать краткосрочное снижение спроса без задержек строительства, отмечает старший директор по корпоративным рейтингам агентства «Эксперт РА». «Поэтому даже в консервативных сценариях при падении спроса снижение цен маловероятно. Значительный рост цен также маловероятен в силу ограниченной покупательной способности населения. Поэтому наиболее реалистичным сценарием выглядит рост цен в пределах инфляции», — прогнозирует Дмитрий Сергиенко.

Не прогнозируют снижения цен на рынке новостроек и аналитики «Домклика». «Учитывая, что в первом полугодии ключевым драйвером спроса на первичном рынке будет выступать неопределенность по поводу дальнейшей судьбы льготных программ, не исключены краткосрочные ценовые колебания», — пояснили эксперты. Что касается столичных регионов (Москвы, Санкт-Петербурга), то здесь после недавних нововведений (снижение суммы по льготным программам) замедление спроса произойдет уже в начале года. «Однако вряд ли цены сразу пойдут на спад», — добавили они.

В «Дом.РФ» прогнозируют ценовую стагнацию на рынке новостроек. По их данным, в 2023 году новостройки в среднем подорожали на 10–12%. Но в 2024 году такого роста уже не будет, считает Михаил Гольдберг. «В номинальном выражении цены не упадут, они, скорее всего, будут стоять на месте или вырастут на несколько процентов. По отдельным объектам возможно снижение, но в целом будет около нуля», — уточнил глава аналитического центра «Дом.РФ». «Картина будет схожей с той, что мы наблюдали в 2016, 2017, 2018 годах, когда цены долго стояли на месте, фактически обесценивались на уровне инфляции», — добавил он.

В первом-втором кварталах 2024 года с высокой долей вероятности будет наблюдаться стагнация средних цен за счет скидок, которые смогут уравновесить индексацию цен, согласен глава «ЦИАН.Аналитики». Прямого снижения средних номинальных цен предложения, по его мнению, не произойдет. «Переписать ценники в сторону заметного снижения в ЖК в активной реализации при проектном финансировании сложно — почти всегда для этого нужно согласие банка. Вывод большого объема новинок по ценам существенно ниже сложившихся уровней также маловероятен», — уточнил Алексей Попов.

При этом некоторые эксперты допускают возможность снижения цен на новостройки в 2024 году, но также за счет расширения программ скидок. «Снижение цен — крайне вероятный сценарий. Скорее всего, в среднем по стране цены будут снижаться относительно плавно и выражаться в увеличении количества различных акций от застройщиков», — пояснила Татьяна Школьная. «Застройщики будут всеми силами стремиться сохранить маржинальность своих проектов, и в горизонте первого полугодия 2024-го у них есть неплохие шансы на сдерживание цен», — добавила она.

Уменьшения цен в отдельных случаях (при затоваривании рынка или неудачном месторасположении того или иного ЖК) ждет Александр Цыганов. «Но снижение, скорее всего, будет прятаться за скидками, бонусами в виде бесплатных балконов, дополнительных комнат, машино-мест, отделки в подарок и т.д. Инфляция и недостаточное количество инструментов для вложения средств населения будут сдерживать этот процесс», — уточнил он.

Похожую точку зрения озвучил руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко. По его мнению, снизившийся на фоне ужесточения условий льготной ипотеки спрос будет давить на цены, особенно внутри МКАД, где льготной ипотеки, по всей видимости, практически не останется. «Это побудит застройщиков запускать новые акции, ипотечные программы со сниженной ставкой, кешбэком и т.п., но вряд ли заставит снижать цены в прайсах, по крайней мере массово», — пояснил Олег Репченко. «Корректировки ценников можно будет ждать в случае сворачивания масштабного субсидирования ипотечных ставок после 1 июля 2024 года», — добавил он.

Что думают застройщики

Сами застройщики также расходятся во мнениях по поводу динамики спроса и цен на новостройки в 2024 году. По словам директора департамента аналитики и планирования продаж ГК ФСК Ксении Цаплиной, основной фактор, который будет определять спрос в следующим году, — доступность ипотечных программ. Изменение условий по льготным ипотекам может ограничить спрос, но есть факторы, которые не дадут ценам снижаться. Один из них — сокращение объема выхода на продажу новых проектов, которое максимально проявилось в 2023 году, пояснила Ксения Цаплина.

«Если в ближайшие два месяца выход не достигнет значений 2021 года, то в конце 2024-го может начаться снижение объема предложения на рынке новостроек. Это, в свою очередь, приведет к дефициту и сохранению или росту цен на первичном рынке», — считает представитель застройщика. Кроме того, спрос на новостройки будут поддерживать более выгодные ставки, а также программы от застройщиков в коллаборации с банками, добавила представитель ГК ФСК.

Из-за ужесточения условий льготной ипотеки (рост первоначального взноса и снижение максимальной суммы кредита) спрос на первичную недвижимость в первой половине 2024 года может снизиться на 30%, считает, в свою очередь, директор по ипотечным продажам и внедрению финансовых инструментов ГК «А101» Рустам Азизов. По его мнению, спрос может восстановиться во втором полугодии, но для этого необходимо снижение ключевой ставки до 9–10%.

Что касается цен, то он допускает возможность их снижения в пределах 10% в целом по рынку. Ценовая вилка любого проекта является одним из ключевых параметров финансовой модели проекта, которую банки оценивают при принятии решения о выдаче девелоперу проектного финансирования. «Пересмотр и повторное утверждение финансовой модели может занимать до полугода», — пояснил Рустам Азизов.