Cтроительство домов заметно подорожало. Что будет с ценами в 2024-м - «Аналитика рынка»

В 2023 году подорожание частных домов составило от 10% до 60% в зависимости от технологий строительства. В следующем году тренд на рост цен сохранится, считают эксперты

В последние годы растет популярность жизни за городом. Тренд начал набирать обороты в пандемию и продолжается до сих пор. Среди причин эксперты называют возможность получить больше квадратных метров, чем в новостройке, а также развитие льготных ипотечных программ и инфраструктуры.

Сегодня населением строится более половины жилья в стране. По данным Росстата, всего с января по октябрь 2023 года в России построено 86,1 млн кв. м, из них населением — 50,1 млн кв. м жилья, или 58% от общего объема. Вместе с экспертами разбираемся, сколько стоит построить свой дом в 2023 году и что будет с ценами в следующем.

Как изменилась стоимость строительства в 2023 году

После прошлогоднего снижения цен на рынке индивидуального жилищного строительства (ИЖС) в 2023 году тренд сменился — стоимость строительства вновь стала расти. По оценкам экспертов, опрошенных «РБК-Недвижимостью», подорожание составило от 10% до 60% в зависимости от технологий строительства. Так, согласно расчетам «Технониколь», в 2023 году строительство домов подорожало во всех технологиях, а повышение цен в среднем составило 60%. Средняя стоимость строительства квадратного метра (без учета внутренней отделки) дома из бруса достигла 83 тыс. руб. (+59,6%), кирпичного дома — 100 тыс. руб. (+58,7%), дома из газобетона — 84 тыс. руб. (+58,4%). Заметно в этом году подорожало строительство каркасников — на 57,7% в энергоэффективном классе и на 60% в экономе, до 71 тыс. и 48 тыс. руб. соответственно. В расчетах учтены простые фасадные решения и наличие магистральных коммуникаций, которые уже заведены в дом. Примерную стоимость внутренней отделки эксперты оценивают еще в 60–80 тыс. руб. за 1 кв. м.

Рост цен на строительство частных домов в компании объясняют не столько подорожанием основных строительных материалов, сколько подорожанием инженерии. «Во многом изменения связаны с ростом цен на инженерное оборудование, сантехнику и отделочные материалы», — пояснил операционный директор направления «Коттеджное и малоэтажное строительство» «Технониколь» Игорь Брязгунов. По его словам, предприятия все еще находятся в стадии адаптации и ищут альтернативные пути решения вопросов с комплектующими для оборудования, которое в 80–90% случаев является зарубежным. Из-за рубежа завозятся и некоторые сырьевые компоненты. Курсовые колебания и логистика сказываются на цене материала, пояснил эксперт.

В Ассоциации деревянного домостроения (АДД) рост цен на строительство частных домов оценивают в 20–25%. «Сейчас стоимость строительства 1 кв. м (тепловой контур, без внутренней отделки) дома из клееного бруса в среднем начинается от 75 тыс. руб., каркасник заводского изготовления — 70 тыс. руб., каркасник экономкласса — от 50 тыс. руб., газобетона — от 70 тыс. руб., а кирпича — от 100 тыс. руб.», — привела цифры член правления АДД Юлия Юрлова. По ее словам, подорожание связано с увеличением цен на строительные материалы. Например, куб доски естественной влажности сейчас стоит 17–19 тыс. руб. против 12–15 тыс. руб. в начале года, и тенденций к снижению нет. Кроме того, давление на стоимость строительства оказывает повышение цен на подрядные работы на фоне дефицита кадров на рынке.

Подорожание строительства домов из газобетона отмечают в компании «ИстКульт Можайск» (бывшее Xella Group, крупнейший производитель газобетона), но более умеренное. К началу 2023 года стоимость кубометра автоклавного газобетона в среднем по России составляла 5,4 тыс. руб. (данные Национальной Ассоциации производителей автоклавного газобетона), в течение года отпускные цены производителей оставались стабильными, рассказывает гендиректор «ИстКульт Можайск» Александр Суднев.

«Однако из-за дефицита транспорта и нехватки водителей — что в 2023 году характерно для всех отраслей экономики — существенно выросла стоимость доставки. Из-за этого сейчас заказчики у себя на объектах могут получать газобетон на 20–30% дороже, чем в начале года», — отметил Александр Суднев. «В стоимости квадратного метра дома под ключ доля газобетона составляет примерно 10%, поэтому здесь существенную роль играют другие факторы: дефицит кадров в строительстве (который тоже ощущается довольно остро), цены на другие стройматериалы, инженерное оборудование», — добавил глава компании.

Осенью НОСТРОЙ фиксировал заметный рост цен на стройматериалы, в частности на металл. По оценкам экспертов, только за сентябрь арматурная сталь подорожала на 16%. С начала года рост цен на нее в среднем по стране составил свыше 57%, а в отдельных регионах превысил 70%. Заметное повышение цен отмечается на портландцемент — до 20% с начала года. Повышение цен на стройматериалы негативно сказывалось на себестоимости строительства, отмечали в НОСТРОЙ.

Михаил Гольдберг, руководитель аналитического центра «Дом.РФ»:

— Сейчас основные сделки по строительству индивидуальных домов проходят в рамках льготных программ, поэтому мы видим динамику изменения их стоимости. По нашим оценкам, в этом году наблюдается рост цен на одно домовладение или стройку примерно на 10–15%. Но при этом стоимость квадратного метра не повышается. То есть увеличение стоимости происходит за счет увеличения общей площади объекта. Динамика цен на стройматериалы в этом году умеренная, в большей степени растет стоимость подрядных работ из-за недостатка рабочей силы.

Каким был спрос в 2023 году

Одной из причин роста цен на рынке загородного жилья эксперты называют активный спрос, в том числе ипотечный. По оценкам «Дом.РФ», по итогам 2023 года будет выдано примерно 110 тыс. ипотечных кредитов на 450–500 млрд руб. на строительство частных домов. Это в четыре раза больше, чем в 2022 году. «Если говорить о наиболее востребованных технологиях строительства, то они определяются региональными особенностями. Например, на Севере, Дальнем Востоке чаще строят дома из дерева (бруса, CLT-панелей), а на Кавказе предпочитают камень», — рассказал Михаил Гольдберг.

Кроме того, меняется восприятие загородного дома. Если раньше он рассматривался чаще как дача, то сейчас — место для постоянного проживания. По оценкам «Дом.РФ», уже сейчас в крупных городах (Ростов, Краснодар, Уфа, Казань) от 20% до 40% приходится на ИЖС. Соответственно, ИЖС должно быть обеспечено инфраструктурой (школы, больницы, магазины) и иметь хорошую транспортную доступность. «Предпочтительнее, чтобы жилой дом был расположен не более чем в часе езды от места работы», — добавил эксперт.

В текущем году спрос был активным, и он был выше значений прошлого года, подтвердил операционный директор направления «Коттеджное и малоэтажное строительство» «Технониколь». Например, на отдельные стройматериалы (кровельные) рост превышал 20%. По его словам, отличительной особенностью этого года стала теплая осень, которая позволила загрузить подрядчиков работой. Некоторые из них научились строить круглогодично за счет применения префаб-технологий. Зимой спрос традиционно снижается, существенного влияния на рынок это не оказывает, что связано со спецификой индустрии, пояснил он.

По оценкам «Технониколь», лидером в ИЖС выступает дерево (около 60%) — из него возводят каркасные дома, домокомплекты, дома из клееного бруса. На втором месте строительство домов из блоков, их доля составляет чуть более 30%. Строительство из кирпича в общем объеме занимает около 10%.

Все четче прослеживается тенденция к сокращению площади, отметил Игорь Брязгунов. «Огромные дома с перспективой на расширение семьи для следующих поколений уже не строят. Наиболее востребованная площадь — 100–120 кв. м. По-прежнему популярны дома в стиле барнхаус и скандинавском стиле», — добавил он.

Похожую тенденцию отмечает глава «ИстКульт Можайск». По его словам, растет спрос на дома квартирного типа — небольшие одноэтажные строения площадью до 100–130 кв. м с кухней-гостиной и террасой, обязательно — с кладовой и большими окнами. В то же время спрос на большие дома (от двух этажей и выше) в 2023 году сократился почти вдвое, рассказал эксперт.

Прогноз: что будет с ценами в 2024 году

В 2024 году рост цен на рынке строительства загородного жилья продолжится, считают эксперты. На это будут оказывать влияние высокая ключевая ставка, дорожающие стройматериалы, дефицит рабочей силы, а также спрос, поддерживаемый льготными программами.

«Сегодня мы фиксируем существенный отложенный спрос, который может реализоваться к лету 2024 года. Это характерно как для ИЖС, так и для городского капитального строительства. Кроме того, проблемы с транспортом ведут к повышению стоимости сырья, а значит, и к росту себестоимости газобетона. Это может привести к скачку цен в начале сезона 2024 года», — пояснил Александр Суднев. «Основные факторы — высокий отложенный спрос, проблемы с транспортом и дефицит кадров. Эти проблемы вряд ли решатся сами собой, а значит, цены будут расти. Насколько — сейчас сказать трудно», — добавил он.

На изменение цен на строительство частных домов в 2024 году будут влиять ситуация в мировой экономике и общеполитическая обстановка в мире, продолжил Игорь Брязгунов. «Повышенная ключевая ставка снизит доступность кредитных средств, но программы государственной поддержки позволят сохранить спрос», — считает он.

Давление на стоимость строительства может оказывать постепенный переход загородного рынка на эскроу-счета. «Повышение стоимости на ИЖС неизбежно. Отчасти на это повлияет и введение эскроу-счетов, добавятся издержки на процентные ставки, пусть и субсидированные на первом этапе, но не для всех участников рынка», — пояснил основатель строительной компании NORDHUS Александр Петров.

Дальнейшее повышение цен на индивидуальное жилое строительство в следующем году прогнозируют в АДД. «Ожидаем рост цен, связанный с удорожанием материалов и рабочей силы, в пределах 10–15%», — сказала Юлия Юрлова. Что касается спроса, то может снизиться доля ипотечных сделок из-за ужесточения требований к заемщикам и по льготным программам. В то же время рынок ИЖС на фоне перегретости рынка многоквартирных домов остается привлекательным.

«Инвестиции в земельные участки и строительство домов (с учетом роста популярности загородной жизни), по нашему мнению, могут стать новым трендом для сохранения денежных средств в условиях инфляции и драйвером для развития строительной отрасли России», — заключила член правления АДД.