На рынке жилья подул холодный ветер коррекции - «Аналитика рынка»

В начале осени в России резко упала доступность нового жилья. У многих застройщиков рухнули продажи. Причем не только в московском макрорегионе, но и во всех регионах страны. По мнению экспертов, неприятный для потенциальных покупателей и строителей тренд сформировали три фактора: завершение льготной ипотеки с 1 июля, существенное ужесточение условий по семейной программе и курс ЦБ на повышение ключевой ставки, от которого зависит стоимость рыночных кредитов.

Напомним, в 2020 году была запущена льготная ипотека, которая была призвана поддержать в пандемию граждан, желающих улучшить жилищные условия, и строительную отрасль в целом. Эпидемия короновируса прошла, а выгодная для застройщиков и банкиров программа осталась. В результате аналитики зафиксировали парад рекордов в финансовой сфере.

«За прошедший 2023 год зафиксированы самые высокие показатели по количеству выданных ипотечных кредитов с момента запуска льготной ипотеки в 2020 году. Сумма ипотечных жилищных кредитов составила 7,7 трлн руб., из которых почти половина (3,3 трлн руб.) приходилась на новостройки», – сообщила «МК» исполнительный директор компании «НДВ Супермаркет Недвижимости» Татьяна Подкидышева.

По словам эксперта, доля льготной ипотеки составляла более 80% в структуре выдачи. Кредиты по низкой ставке, доступные любому заемщику старше 18 лет с российским паспортом, стимулировали потребителей активно покупать недвижимость для улучшения жилищных условий или в качестве инвестиций и сохранения своих накоплений.

«За время действия льготной ипотеки цены выросли практически в два раза: в Старой Москве – на 93,5%, в Новой Москве – на 77%, в Московской области – на 91%. Если на рынке Старой Москвы в 2020 году средняя однокомнатная квартира стоила 9-9,5 млн руб., то сегодня ее цена варьируется в пределах 16-20 млн руб. Говорить о доступности жилья при таком уровне цен не приходится», – говорит Подкидышева.

Как следствие, доля льготной ипотеки за время ее действия с 2020 по 2024 год выросла на 18%, с 60% до 78% – эта нагрузка легла на государство, которое стало расплачиваться с банками за покупателей жилья.

Однако после отмены льготной ипотеки, а также ужесточения условий по семейной ипотечной программе объем выдачи кредитов на квартиры в новостройках упал буквально за один месяц на 75% по России и на 73% – в Московском регионе.

Причем возможности семейной ипотеки также небезграничны, – заметила аналитик: «На семейную ипотеку существуют определенные государством лимиты, завершение которых в крупных банках приведет к еще более системному кризису на рынке. Так, например, стало известно, что в Сбербанке средства, выделенные на ее реализацию, уже исчерпались.А на него приходится почти 60% выдач на ипотечном рынке. Лимиты подходят к концу и в других крупных банках, поэтому условия данной программы в ближайшее время будут пересматриваться», – уверена Подкидышева.

Недоступные жилищные ссуды на «перегретом» по ценам первичном рынке предсказуемо привели к существенному падению продаж. «В целом по Московской агломерации они уменьшились в июле на 40% и на 28% в августе. В сентябре тенденция к снижению продолжилась. И по предварительным оценкам объем продаж может сократиться на 20% относительно августа. Наибольшее снижение покупательской активности мы наблюдаем в сегменте массового жилья, где с 2020 года основным способом приобретения недвижимости была именно льготная ипотека», – подчеркивает эксперт.

По данным «НДВ Супермаркет Недвижимости», показатели по массовому сегменту в Старой Москве упали за год на 62%, в Новой Москве и Московской области, последняя из которых представлена в основном жильем комфорт-класса, – на 56% и 62% соответственно.

В итоге, рост ставок по ипотеке привел к ощутимому падению продаж как на первичном, так и на вторичном рынках. В Московской агломерации за год оно составило 57% при снижении доли ипотеки на 15%.

«Низкий покупательский спрос заметно сократил доходы застройщиков: по сравнению с активным августом 2023 года они уменьшились на 46%. Для реабилитации рынка понадобятся комплексные меры поддержки, среди которых могут быть и собственные субсидированные ставки, совокупные программы одновременно длительной рассрочки и ипотеки. По возможности рассрочка на первоначальный взнос с использованием материнского капитала», – уточняет Подкидышева.

Однако, по словам эксперта, рассрочка не станет «спасательный кругом» для застройщиков: она замедляет наполнение эскроу-счетов и выполнение плана продаж. Тем более, что в массовом сегменте она работает менее эффективно и может применяться только в высокобюджетных проектах.

«В нынешних реалиях для застройщиков, к сожалению, нет универсального «лекарства». Каждому конкретному случаю необходим свой индивидуальный план действий. Тщательный аудит коммерческого отдела, разбор механизмов ценообразования, пересмотр маркетинговой стратегии, анализ конкурентов и внутренних бизнес-процессов помогут найти решения проблем и точки дальнейшего роста», – говорит эксперт.

В заключении интересный факт: цены на новостройки пока в упор не замечают вышеуказанные тенденции. По оценке аналитиков компании «БЕСТ-Новострой», по итогам сентября средняя цена 1 кв. метра на московском первичном рынке продолжила расти, как и средняя стоимость лота. Квадратный метр московских новостроек за месяц подорожал на 1,5% до 583 тыс. руб., лот вырос в цене в среднем на 2% – до 34,1 млн руб. Будем надеяться, что это последний скачок перед затяжной волной коррекции цен.