Вторичный рынок, на котором все чего-то ждут - «Аналитика рынка»

Не сказать, что российская вторичка впала в кому. Но что она бодро и весело вошла в осень, тоже не сказать. По сути, все пребывают в ожидании: продавцы — восстановления спроса, покупатели — снижения цен. И у вторых шансов дождаться явно больше, считают аналитики

«Рост ставок по ипотеке не располагает покупать что-либо. Надо быть очень большим авантюристом или оптимистом, чтобы сейчас приобрести квартиру на вторичном рынке. А дальнейший рост приведет к тому, что рынок, который уже практически стоит на «вторичке», встанет, что называется, наглухо», — такое мнение директора головного офиса компании «БЕСТ-Недвижимость» Шамиля Кочекаева приводит в своем материале газета «Коммерсантъ».

Поживем — увидим, а пока некоторые статистические выкладки, касающиеся августовского расклада. Выводы пусть каждый делает сам.

О том, что невзирая на рост ключевой ставки, пересмотр льготных ипотечных программ, падение объема продаж etc, цены на жилье не спешат снижаться, сказано уже не раз. Более того, на большинстве развитых рынков они продолжают расти. При этом, по оценкам федерального портала «Мир квартир»*, за август 2024 года в 70 крупнейших городах страны квартиры на вторичке подорожали заметнее, чем в новостройках, да и подорожание произошло в большем числе городов, чем на первичке.

В частности, квадратный метр ушел в плюс в 53 городах из 70, подешевел в 15, в двух не изменился. Самый большой рост, по подсчетам “Мира квартир”, произошел в Краснодаре (+4,4%), Ленинградской области (+2,6%), Новосибирске (+2,1%), Томске (+2,1%), Тольятти (+2%), Воронеже (+2%), Казани (+1,8%), Санкт-Петербурге (+1,7%), Ставрополе (+1,7%) и Екатеринбурге (+1,7%).

Конечно, кое-где цена квадрата снизилась; больше всего в Московской области (-2,2%), Иванове (-0,4%), Сочи (-0,4%), Хабаровске (-0,3%), Белгороде (-0,3%), Волжском (-0,3%), Орле (-0,2%), Кемерове (-0,2%), Самаре (-0,2%) и Сургуте (-0,2%). В среднем по стране за август рост стоимости квадратного метра составил 0,7% (до 116 078 рублей). Что касается Москвы, то здесь цены поднялись на 0,3%: теперь в среднем столичный квадрат стоит 341 344 рубля.

Почти такой же расклад относительно средней цены лота: в 54 городах она выросла, в 15 снизилась, в одном городе осталась прежней. Самая активная положительная динамика наблюдалась в Краснодаре (+5,6%), Томске (+5,2%), Чебоксарах (+4,6%), Новосибирске (+4,4%), Ижевске (+3,9%), Грозном (+3,6%), Владимире (+3,4%), Тюмени (+3,2%), Уфе (+2,7%) и Челябинске (+2,6%).

Самое заметное снижение случилось в Московской области (–2,8%), Санкт-Петербурге (-1,8%), Рязани (-1,5%), Улан-Удэ (-1,4%), Липецке (-1,4%), Якутске (-1,1%), Самаре (-0,8%), Белгороде (-0,8%), Сургуте (-0,6%) и Саранске (-0,4%). В среднем по всем исследуемым городам рост составил 1%, и на конец августа средний лот на вторичке стоил 6 126 400 рублей. В Москве цена квартиры повысилась на 0,2% и составила 19 957 352 рубля за объект.

«С отменой льготной ипотеки на первичном рынке рост цен на вторичку начал превышать рост цен на новостройки, где за август квадрат вырос на 0,6%, а средний лот — на 0,4%. Ожидается, что данная тенденция продолжится, ведь у новостроек нет больше козыря дешевой ипотеки, а цены на них выше. Покупатели все чаще отказываются от идеи приобрести строящееся жилье и обращают внимание на уже возведенные дома. Тем более что на вторичке можно взять квартиру уже с готовым ремонтом, в то время как на отделку новостройки нужно потратить немалые суммы», — считает генеральный директор федерального портала «Мир квартир» Павел Луценко.

Как гласит исследование аналитического центра «Домклик»*, начиная с мая 2024 года ипотечные выдачи на вторичном рынке держатся на уровне 32-35 тысяч кредитов в месяц, и август не стал исключением: его 31,8 тысячи ипотек на 8,1% меньше, чем было в июле, но критичной такую просадку не назовешь. «После прироста, который мы видели в июле на фоне отмены программы ипотеки с господдержкой и ограничения семейной ипотеки, доля вторичного рынка уменьшилась в августе до 60,5% (-9,1 процентного пункта с июля)», — добавляют эксперты. По их оценкам, наибольшая доля вторички в общем объеме ипотечных выдач зафиксирована в Чеченской Республике (90,3%), Магаданской (83,3%), Тверской (82,7%), Саратовской (77,8%) и Курской (77,3%) областях. Все они, за исключением Тверской области, входят в список регионов, на которые распространяются расширенные условия семейной ипотеки, отмечают в «Домклике».

Анализируя положение дел на вторичном рынке Москвы, столичный Росреестр* подчеркивает: вторичка все-таки сохраняет спрос. За август управлением зарегистрировано 11 167 переходов прав на основании договоров купли-продажи (мены) жилья. Показатель снизился на 15,2% к прошлому месяцу, когда было 13 165 регистраций.

«Однако если июль стал пиковым значением года, когда покупатели продолжали реагировать на изменение ключевой ставки и условий льготного кредитования, то август соответствует среднегодовому показателю сделок на вторичном рынке, который фиксировался управлением в феврале, марте, мае и июне (около 11 тысяч переходов прав в месяц). Можно сказать, что в условиях, когда вкладываться в новые строящиеся долгосрочные проекты с высоким ипотечным процентом становится менее выгодно, готовое для проживания или сдачи в аренду жилье по-прежнему востребованно», — говорит глава управления Росреестра по Москве Игорь Майданов.

Как подсчитали в ведомстве, всего в январе — августе 2024 года в Москве зарегистрировано 90 313 переходов прав по договорам купли-продажи (мены) жилья. Этот показатель на 18,3% меньше рекордных восьми месяцев прошлого года (110 590), хотя к 2022 году (85 909) рост составил 5,1%.

И напоследок: очередной экспресс-замер потребительских настроений, проведенный аналитическим центром IRN.ru*, показывает, что россияне не теряют надежды на снижение цен на жилье этой осенью. 68,8% участников опроса заявили, что ждут ценового отката в ближайшие три месяца, причем о существенном пересмотре цен более чем на 5% сегодня говорят большинство ответивших (43,7%). Их доля выросла в сравнении с предыдущим замером на 7,5 процентного пункта, а если сравнивать с результатами аналогичного опроса весны 2024 года, то на 21,1 процентного пункта.

Впрочем, двигаться вверх или вниз цены будут практически без участия респондентов IRN.ru: о планах купить квартиру в ближайшие три месяца сообщили только 20,6% участников опроса (-7,5 процентного пункта по сравнению с началом лета). 79,4% проголосовавших на данный момент приобретать жилье не планируют.

«Пока цены, несмотря на заметное снижение спроса, стоят на месте, но оставаться долго на этих позициях они не смогут, и люди это понимают. Квартиры сегодня что на первичном рынке, что на вторичном переоценены, ипотека дорогая, продажи падают. Пока ценам не дает развернуться медленное накопление предложения и надежды продавцов на активизацию спроса осенью, с началом делового сезона. Но, скорее всего, этим надеждам не суждено сбыться — согласно риторике регулятора, ждать ключевую ставку ниже 10%, при которой оживает ипотека, можно не раньше 2027 года», — напоминает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.ru» Олег Репченко.

* Есть в распоряжении Business FM