Аренда или ипотека: что выгоднее в мегаполисах осенью 2024 года - «Аналитика рынка»

Снимать квартиру в городах-миллионниках этой осенью, как и годом ранее, выгоднее, чем платить кредит за жилье. Причем за год разница между платежами за аренду и взносами по ипотеке увеличилась. Если в прошлом сентябре ипотека в мегаполисах была в 1,8 раза дороже аренды, то в этом сентябре — в 2,3 раза. Такие расчеты по запросу «РБК-Недвижимости» сделали аналитики ЦИАН.

Разница в платежах за аренду и ипотеку

Несмотря на сильное подорожание аренды, снимать квартиру в сентябре 2024 года выгоднее во всех городах-миллионниках. По оценкам аналитиков, в среднем по мегаполисам разница между платежом по ипотеке и арендной ставкой однокомнатной квартиры составляет 2,3 раза.

Как считали

Эксперты взяли однокомнатную квартиру и сравнили, какой будет средняя плата за ее аренду и каким будет платеж по ипотеке за такое жилье. Расчеты приведены для однокомнатной квартиры площадью 38 кв. м. Для ипотеки был взят первый взнос 20%, срок кредита — 25 лет и ставка 21% (данные «Дом.РФ» на сентябрь 2024 года) и 14% (на сентябрь 2023 года). Цены и арендные ставки также учитывались по состоянию на сентябрь 2023-го и 2024-го.

Самая невыгодная ипотека — в Казани. Здесь кредит будет в среднем в 2,9 раза дороже аренды. Снять однушку в этом городе можно в среднем за 33,6 тыс. руб., а платеж по ипотеке за такую квартиру составит 97,3 тыс. руб.

На втором месте Уфа, где ипотека дороже аренды в 2,6 раза. Средняя арендная ставка однушки здесь составляет 25,6 тыс. руб., в то время как платеж по ипотеке — 65,4 тыс. руб.

Третье место разделили сразу четыре крупных города — Москва, Санкт-Петербург, Омск и Красноярск. Здесь платеж по ипотеке в 2,5 раза превышает арендную ставку. Например, в Москве аренда однушки будет стоить в среднем 72,3 тыс. руб. в месяц, а ипотека — 179,6 тыс. руб.

Разница в платежах за ипотеку и аренду, осень 2023–2024 гг.

Город

Платеж по ипотеке, сентябрь 2023 года, тыс. руб.

Ставка аренды, сентябрь 2023 года, тыс. руб.

Разница, раз

Платеж по ипотеке, сентябрь 2024 года, тыс. руб.

Ставка аренды, сентябрь 2024 года, тыс. руб.

Разница, раз

Волгоград 33,5 23,5 1,4 54,2 27,2 2,0

Воронеж 33,8 20,1 1,7 56,5 23,4 2,4

Екатеринбург 43,1 28,1 1,5 72,3 35,7 2,0

Казань 57,1 25,6 2,2 97,3 33,6 2,9

Краснодар 45,3 26,1 1,7 73,9 30,9 2,4

Красноярск 40,4 24,3 1,7 68,2 27,6 2,5

Москва 119,8 51,2 2,3 179,6 72,3 2,5

Нижний Новгород 47,1 24,0 1,9 82,1 36,6 2,2

Новосибирск 43,5 26,1 1,7 69,2 34,4 2,0

Омск 36,2 18,5 1,9 59,8 23,6 2,5

Пермь 35,5 19,9 1,8 55,7 26,1 2,1

Ростов-на-Дону 43,8 25,6 1,7 71,6 33,1 2,2

Самара 41,7 23,4 1,8 65,7 30,6 2,1

Санкт-Петербург 76,7 35,7 2,1 118,0 46,9 2,5

Уфа 40,7 19,3 2,1 65,4 25,6 2,6

Челябинск 30,6 21,9 1,4 55,3 27,1 2,0

Данные: «ЦИАН.Аналитика»

В Петербурге снять однушку можно за 46,9 тыс. руб. в месяц, а платить по ипотеке придется 118 тыс. руб. ежемесячно. В Омске аренда ежемесячно обойдется в среднем в 23,6 тыс. руб., а ипотека — в 59,8 тыс. руб., в Красноярске — в 27,6 тыс. и 68,2 тыс. руб. соответственно.

Дорогая ипотека стала одной из причин высоких цен на аренду

Прошлой осенью аренда жилья в мегаполисах была также выгоднее ипотеки, несмотря на более низкий уровень ставок. При этом первое место по самой большой разнице между ипотекой и арендой занимала Москва. Снять однушку в сентябре прошлого года в столице в среднем можно было за 51,2 тыс. руб., а платеж по ипотеке составлял 119,8 тыс. руб. Разница — 2,5 раза.

Минимальная разница, как и в этом году, была зафиксирована в Челябинске и Волгограде — 1,4 раза. В среднем по мегаполисам платежи по ипотеке были в 1,8 раза больше платы за аренду. Увеличение разрыва эксперты объясняют более сильным подорожанием ипотеки за год. По данным «Дом.РФ», если в сентябре средние ставки по рыночной ипотеке были на уровне 14%, то в этом сентябре — на уровне 21%.

«Разница между ипотечными и арендными платежами — это неразумно много»

Алексей Попов, руководитель «ЦИАН.Аналитики»:

— Последние 12 месяцев ипотека по рыночным ставкам является заградительно дорогой. В таких условиях повышение ставки ЦБ не становится какой-то дополнительной вводной для участников рынка недвижимости. Что двукратная, что четырехкратная разница между ипотечными и арендными платежами — это неразумно много.

Ипотеку по ставкам выше 15% годовых берут лишь те, кто планирует оперативно погасить кредит (или его большую часть), или те, кто рассчитывает на его рефинансирование.

При этом в начале лета разница между ипотекой и арендой была еще выше — почти трехкратной, отметил Алексей Попов. «Но за счет того, что ставки аренды за последние 3,5 месяца выросли сильнее, чем подорожала ипотека, разница «ипотека — аренда» сократилась», — пояснил он.

В то же время дорогая ипотека стала одной из причин высокого спроса на аренду и, как следствие, роста цен на съемные квартиры. По данным «Домклик», например, в Москве с начала года объем предложения на рынке долгосрочной аренды уменьшился примерно на 20% на фоне повышенного интереса к съемному жилью. «Причина стабильно высокого спроса кроется прежде всего в снижении доступности готового жилья. То есть большое количество тех, кто рассматривал покупку вторичной квартиры, были вынуждены переключиться на рынок аренды», — уточнили в «Домклик».

Что было выгоднее раньше

Однако разница между ипотечным платежом и арендной ставкой не всегда была такой высокой. Например, в 2021 году в части миллионников обслуживание ипотеки обходилось по стоимости, приближенной к аренде. Например, в Челябинске снимать квартиру было всего на 300 руб. дешевле, чем платить ипотеку. Похожим образом ситуация складывалась в Волгограде, Омске, Перми и Самаре, где ипотека была дороже аренды лишь на несколько тысяч.