Почему тех, кто сдает жилье в аренду, могут ждать неприятности от ФНС, даже если они платят налоги - «Дайджест»

Очевидно, что легко можно задолжать налоговой службе, если сдавать свою недвижимость внаем и не платить налог с дохода.

Но вот что самое интересное: даже если платить налог исправно, то все равно можно попасть в число налоговых должников.

Если обратиться к разъяснениям ФНС по вопросам налогообложения аренды недвижимости, то окажется, что некоторые арендодатели недоплачивают налоги, причем, сами об этом даже не подозревают. В каких же случаях собственников жилья могут ждать неприятности?

1. Налог с коммунальных платежей

Какую бы систему налогообложения собственник не выбрал (НДФЛ, самозанятость или же ИП), главный вопрос: с чего должен начисляться налог?

При сдаче жилья в аренду есть два вида платежей:

- собственно арендная плата,

- и плата за коммунальные услуги (без которых пользование жильем невозможно — а значит, и вся аренда теряет смысл).

Если жильцы перечисляют собственнику только арендную плату, а все ЖКУ оплачивает он сам — здесь вопросов нет: он должен отчислять налог только с полученных от квартирантов платежей.

Но чаще в общую стоимость аренды включают квартплату — и в таком случае у налоговой могут возникнуть претензии к собственнику. Минфин разъяснил, что плата за ЖКУ признается доходом арендодателя, если:

- наниматели оплачивают те услуги, которые не зависят от показаний счетчика (Письмо Минфина РФ от 01.02.2019 № 03-04-05/5889).

Например, жильцы платят за содержание и текущий ремонт общедомового имущества, за отопление, за капремонт и т. д.

Все это пришлось бы оплачивать собственнику независимо от того, живет кто-то в его квартире или нет. Получается, что за счет квартирантов он экономит на таких расходах.

Закон признает это формой получения дохода — значит, с него должен быть уплачен налог.

А вот плата квартирантов за коммунальные услуги по счетчику доходом для собственника не является — поскольку в этом случае без жильцов собственник ничего бы не платил (т. е. здесь экономии нет).

2. Налог с неотделимых улучшений

Если жильцы за время своего проживания сделали в квартире ремонт или произвели какие-то другие улучшения, которые невозможно отделить и перевезти в другое место, то все это, разумеется, остается в квартире и переходит к ее собственнику.

По мнению Минфина, это также является его доходом (полученным в натуральной форме) — следовательно, он обязан заплатить налог от стоимости таких улучшений (Письмо Минфина РФ от 29.12.2016 № 03-04-05/79439).

Неважно, зачел ли собственник эту сумму в счет арендной платы или же вовсе никак не компенсировал квартирантам их расходы (сославшись на то, что не давал своего согласия на ремонт) — в любом случае ФНС, узнав об этом, расценит это как доход со всеми вытекающими последствиями (т. е. доначисление налога).

3. Налог на добавленную стоимость

Иногда, помимо налога на доход, ФНС может доначислить арендодателю еще и НДС.

Это грозит в том случае, если его деятельность по сдаче недвижимости признают предпринимательской — а он при этом не регистрировал ИП, ограничиваясь уплатой налога на доходы физлиц или на профессиональный доход.

По мнению налоговой службы, аренда недвижимости является формой предпринимательства, если у собственника есть несколько объектов недвижимости, которые он изначально приобрел под сдачу внаем, без намерения пользоваться ими в личных целях.

Есть такие примеры, когда люди организуют целый бизнес, сдавая жилье на профессиональной основе. Разумеется, здесь должна применяться система налогообложения для коммерческих субъектов, а не обычных граждан (Письмо ФНС от 25.02.2013 № ЕД-2-3/125@).

При этом, по мнению Верховного суда РФ, нельзя признать предпринимательством сдачу в аренду жилья, которое человек приобрел изначально для своих личных нужд, но за временной ненадобностью решил сдавать его за плату (постановление Верховного суда РФ от 18.11.2004 № 23).

Лишь доказав это, арендодатель сможет снять с себя обвинения ФНС в незаконной предпринимательской деятельности.