Инструкция: как купить загородный дом - «Риэлторские технологии»

Покупка загородного дома — сложное мероприятие, но с нашей подробнейшей инструкцией оно должно пройти легко. Рассказываем о подборе объекта, его проверке, документах и обо всех этапах сделки.

По каким критериям выбирать дом и как проходит сделка?

В общих чертах порядок действий такой:

1. Покупатель выясняет для себя цель покупки (для самостоятельного проживания, сдачи в аренду, в инвестиционных целях) и то, будет ли он приобретать готовый дом или намерен строить его самостоятельно.

2. Цель определяет и параметры дома — они отличаются в зависимости от того, как будет использоваться дом:

- Если основная задача — сохранить и приумножить инвестиции, тогда необходимо большее внимание уделить участку: где он находится, какая инфраструктура его окружает и что планируется в перспективе по соседству. Ищите и изучайте планы развития региона, адресные инвестиционные программы, экологические карты.

- Если вы покупаете готовый дом для последующей сдачи в аренду, фокус внимания придется разделить между двумя аспектами: самим домом и инфраструктурой. Вы собираетесь сдавать дом на длительный срок или только на летний период? От этого зависят локация (по соседству нужна школа или лес с речкой?), расстояние до крупных городов, инженерные коммуникации в доме (сдавая дом только на лето, реально существенно сэкономить и обойтись холодным вариантом: да, он будет промерзать зимой, но и не будет использоваться).

- Если вы приобретаете дом для себя, то критерии отбора еще более жесткие.

ПОЛНЫЙ ЧЕК-ЛИСТ, КОТОРЫЙ ПОМОЖЕТ ВЫБРАТЬ ПРАВИЛЬНЫЙ ВАРИАНТ:

1. Параметры дома (его площадь, материал стен, этажность, коммуникации).

2. Цена (установите верхнюю границу бюджета и имейте в виду, что после покупки потребуются дополнительные вложения).

3. Статус земли, на которой находится дом (СНТ, ИЖС, КП — от этого будут зависеть тарифы на обслуживание, качество дорог и пр.).

4. Близость к городу, где вы живете, и близость к населенному пункту с достаточной инфраструктурой (с хорошим медицинским учреждением и магазинами).

5. Транспортная доступность: есть ли рядом остановки общественного транспорта, как быстро удастся добраться до городской квартиры/работы/школы/больницы, какова пропускная способность ближайших автомагистралей.

6. Окружающая среда: хотите ли вы жить на краю небольшого городка или в лесу, на берегу реки или в поле.

3. Нужен ли вам риелтор или вы собираетесь покупать дом самостоятельно? Первый вариант предпочтительнее: меньше риск нарваться на мошенников и/или некачественный вариант. Не забудьте заключить договор.

Вы четко представляете, какой дом и участок ищете? Самое время приступить к просмотру подходящих объявлений — обращайте внимание на все предложения, включая варианты от застройщиков и агентств. Но прежде внимательно прочитайте, как не попасться на фейковое объявление.

Не переживайте, если не найдете подходящий дом после первых просмотров: несколько месяцев поисков — это нормально. После кастинга и тщательного отсеивания вариантов можно отправляться на просмотр.

4. Убедитесь, что владеете необходимой суммой. Если придется оформлять ипотеку, самое время получить предварительное одобрение в банке.

5. Первый просмотр — ознакомительный. Если вариант покажется перспективным, на второй просмотр лучше приехать со строительным экспертом (он проверит качество строительства дома и фундамента) и юристом (с него — проверка документов на дом и участок и ДКП).

6. Далее обычно начинаются торги, во время которых стороны окончательно договариваются о цене и заключают авансовое соглашение и/или вносят задаток.

7. Продавец начинает сбор документов, покупатель (при необходимости) получает ипотечный кредит.

8. Перед тем как выйти на финишную прямую с подписанием договора купли-продажи, продавец обычно отправляется за справками об отсутствии задолженности (к председателю, в управляющую компанию или другие органы местного управления). В этот момент покупателю стоит присоединиться — заодно появится шанс не только убедиться, что долгов и правда нет, но и познакомиться, выяснить условия вступления в члены поселка — это знание пригодится уже после перехода прав (не исключено, что помимо ежегодных взносов есть и вступительный).

9. В назначенный день стороны собираются для заключения договора, передачи денег и расписки об их получении. Спустя несколько дней проводится передача прав собственности (зависит от способа — электронная регистрация сделки или через МФЦ).

Как найти дом по объявлению?

Циан.Журнал неоднократно публиковал инструкции, как выбрать недвижимость по объявлению и избежать знакомства с мошенниками. Напомним основные правила поиска по объявлениям.

1. Никогда не платите за просмотр — ни до, ни после него; все просмотры должны быть бесплатными. В противном случае вы подарите жуликам несколько тысяч, а дом так и не увидите или увидите совершенно безобразный вариант, не имеющий отношения к тому, что было представлено на фото.

2. Сразу и бесповоротно отказывайтесь от варианта, если при первом прозвоне вам отвечают, что дом, описанный в объявлении, сейчас недоступен (например, как раз вчера сгорел), но есть чудесная альтернатива в соседнем СНТ. «Чудесная альтернатива» окажется хуже и дороже — расчет на то, что уставшим от поисков претендентам будет все равно.

3. Отказывайтесь, если вам сперва предлагают приехать в офис для заключения договора — это тоже мошенничество: понравившийся дом вы так и не увидите, зато надолго станете мишенью агентств, пытающихся впарить вам весь неликвид региона.

4. Если вы нашли в базах несколько объявлений о продаже одного и того же дома, и где-то цена на него существенно ниже — это не щедрость владельца, а попытка мошенников поймать на крючок наивных клиентов, которым в итоге будет предложена сомнительная альтернатива. Зря потратите время (и, не исключено, деньги, если выяснится, что «так дешево, потому что хозяин очень торопится и не хочет тратить время впустую — подтвердите намерения рублем»).

5. Невнятное общение, перенос и срыв просмотров, невозможность связаться с автором объявления, скорее всего, свидетельствуют о том, что приглянувшийся вам дом не продается, а лишь создает видимость и регулирует стоимость недвижимости в определенной локации.

Порой такие объявления публикуют покупатели для облегчения торга, чтобы заявить продавцу, что совсем рядом продается дом намного лучше и не так уж и дорого — вот, смотрите, объявление, или чтобы получить более выгодные ипотечные условия (заемщик пытается доказать банку, что дома в этой локации дороже, чем кажутся). Когда цель будет достигнута, фейковое объявление снимут. Вы в этой схеме окажетесь случайным прохожим, который купился на интересный, но утопичный вариант. Пустая трата времени.

Что выяснить при первом звонке по объявлению?

Первый телефонный разговор — своего рода первое очное знакомство покупателя с продавцом. Уже из этого разговора реально понять, с кем вы имеете дело и что за объект присмотрели.

Все нижеперечисленные вопросы имеет смысл задать ответившему на ваш телефонный звонок. Но мы сразу указали, где получится найти всю информацию самостоятельно (в такие расследования необязательно пускаться на ознакомительном этапе, но впоследствии проверка не помешает, так что расскажем обо всем сразу).

Итак, перед выездом на просмотр вы должны знать следующее:

- Проведено ли межевание и все ли в порядке с документами.

- Каков статус земли, на которой стоит дом (выясните кадастровые номера участка и расположенных на нем строений, закажите выписку из ЕГРН (она же выписка из Росреестра)): в ней будут указаны и площадь, и статус земли, и обременения, и прочие данные. Другой вариант — воспользоваться бесплатной публичной кадастровой картой: данных в ней поменьше, зато она бесплатная, показывает статус земли и не надо выяснять кадастровый номер — все легко ищется на самой карте. Альтернатива — районная администрация с ее архивами и, в крайнем случае, Федеральная налоговая служба, также владеющая значительной частью данных по интересующему вас объекту.

- Кто является собственником и как будет вестись продажа: сколько собственников, все ли дееспособные, не проводится ли сделка по доверенности, есть ли несовершеннолетние собственники (ход проверок распишем ниже).

- Информация о собственниках есть в выписке из ЕГРН.

- Единственный способ проверить дееспособность собственника — личное знакомство и просьба представить справки о том, что он не состоит на учете в психо- и наркодиспансерах. Справки предоставляет продавец, причем берет их только в своих районных диспансерах — сторонним медучреждениям доверять не надо.

- Если продажа ведется по доверенности и реального собственника вы не увидите, это существенный риск. Если это вас не останавливает, хотя бы найдите доверенность в реестре.

- Если в предыдущей сделке с домом был использован маткапитал, об этом будет пометка в выписке из ЕГРН. В этом случае родители обязаны выделить доли собственности на детей — значит, дети должны числиться собственниками присмотренного вами дома. Если это так, узнайте, есть ли разрешение от органов опеки на продажу и какой будет компенсация за утрату прав собственности детьми в этом доме (это либо денежная сумма на спецсчете, либо выделение пропорциональных долей при покупке новой недвижимости). Если маткапитал использовался, а дети в собственниках не значатся, это нарушение — потребуется восстановление их прав (в противном случае они по достижении 18 лет могут затребовать свою долю).

- Сколько лет дом находится в собственности и на каком основании перешел к нынешним владельцам от предыдущих? Как часто менялись собственники до этого (эта информация указана в выписке из ЕГРН, а также есть у представителей местного органа самоуправления — например, в правлении СНТ и районной администрации).

Если в последнее время собственники менялись слишком часто, это должно насторожить: часто так делают мошенники — заметают следы незаконной сделки, которая произошла несколько переходов прав собственности назад).

Обратите особое внимание, если собственником является юридическое лицо: бывает, что в момент сделки оно проходит процедуру банкротства, в этом случае сделка может быть признана недействительной.

- Есть ли обременения? Вдруг дом находится под залогом, арестом, является проигрышем в долге, фигурирует в судебном разбирательстве или разделе имущества разводящихся супругов? Информация о залоге и аресте есть в выписке из ЕГРН, а вот о разводе и долге официально никто предупреждать не будет. Исключение — ситуация, если, допустим, один из супругов заявляет обеспечительные меры в виде запрета распоряжения недвижимостью. В таком случае запись об этом появится в ЕГРН — с момента, когда он получит определение суда.

- Не является ли объект вашего интереса свежим наследством — официальных сроков «свежести» закон не предусматривает, но юристы под ними имеют в виду срок до года. В целом общий срок исковой давности — три года (хотя в отдельных случаях он доходит и до 10 лет), поэтому чем позже после этого срока происходит продажа, тем безопаснее для вас. Учтите: наследниками являются не только очевидные дети, родители и супруг, но и, скажем, иждивенцы наследодателя — те, кого он содержал в течение года до смерти, выявить их самостоятельно крайне сложно.

- Какие ежегодные траты несут собственники: членские взносы, тарифы на ЖКУ. Узнайте, не слишком ли они высоки и не послужат ли причиной последующей перепродажи (информацию об этом вы найдете в интернете на форумах и в группах в соцсетях, а также при знакомстве с соседями).

Выезжаем на просмотр

Просмотр состоит из двух этапов: осмотр дороги до дома и самого дома. Мы отметим несколько важнейших моментов, которые желательно не упустить на подъезде.

— Не торопитесь: обратите внимание на дороги, инфраструктуру и время, затраченное на спокойную поездку от города до дома.

— Поближе познакомьтесь с соседями, пообщайтесь с местными жителями насчет обслуживания, тарифов, уборки общественных зон и качества коммуникаций (например, в одних СНТ постоянные перебои с электричеством, а в других никак не проведут межевание). Узнайте, быстро ли приезжает скорая и кто зимой убирает снег.

— Не поленитесь съездить на приглянувшийся участок без приглашения. Вламываться на пока чужую территорию мы не предлагаем, но прогулка по окрестностям без спешки и то и дело отвлекающих ваше внимание заинтересованных лиц окажется полезной. Обращайте внимание на звуки, запахи и количество мусора.

На участке и в доме дел будет побольше. О том, как проверять дом на наличие вредных материалов, подробно написано здесь, а об оценке его технического состояния — тут.

Главный совет — не экономьте на приглашении эксперта-техника: его услуги обойдутся в 5–10 тыс. рублей, зато он гораздо лучше неопытных покупателей даст оценку состояния здания, перекрытий, фундамента, а при помощи специальной аппаратуры выявит наличие опасных признаков.
Такого эксперта имеет смысл приглашать уже на второй просмотр, когда вы поймете, что выбранный дом устраивает вас и по остальным параметрам.

Покупка дома рядом с важными объектами

Обратите внимание, не расположен ли присмотренный вами дом в охранной зоне заповедника, национального парка или исторической усадьбы. Если это так, впоследствии вы рискуете столкнуться с ограничениями: на таких территориях обычно запрещено жилое строительство и ограничена хозяйственная деятельность (более подробно об этом — в разделе «Разные статусы земли»). Дом все-таки построен и благополучно стоит? Не исключено, что это просто временный недосмотр местных властей — позже владельцев через суд обяжут его снести.

Выяснить, допустимо ли строить на конкретном участке, можно у местной администрации или у руководства самой достопримечательности — достаточно изучить план объекта (кадастровая карта в помощь) и убедиться, что участок не расположен ни на его территории, ни в охранной зоне — это буферная зона, расположенная по периметру природных объектов и снижающая вредное антропогенное воздействие на них.

Столь же пристальное внимание надо уделить домам, расположенным рядом с крупными водоемами: реками, озерами, водохранилищами. Водный кодекс РФ запрещает жилое строительство в прибрежной полосе, чтобы не загрязнять почву и воду. Ширина прибрежной полосы составляет 50–200 м. В случае выявления нарушений — снос через суд. Проверить законность постройки поможет все та же кадастровая карта.

Иногда действительность расходится с кадастровой картой: через участок проходит общественная дорожка или, например, общая канава (нынешние владельцы ее засыпали, чтобы не портила вид, но правление или другие представители власти вправе потребовать вернуть все в первоначальный вид из-за затоплений на соседней улице. Истина — в кадастровом паспорте земельного участка. Генплан и правила землепользования вы найдете в Росреестре.

Если дом был построен по правилам, но позже что-то изменилось (допустим, были перенесены границы охранных зон), это уже не проблема собственника — обязать сносить такой дом нельзя.

Разные статусы земли

Земля, на которой стоят загородные дома, может иметь разные статусы. Полный перечень содержится в классификаторе (приказ Минэкономразвития России от 1 сентября 2014 года № 540).

Жилье допускается строить не везде — это зависит от вида разрешенного использования (ВРИ). Есть шанс попробовать изменить ВРИ: для этого потребуется собрать документы о собственности и подать декларацию в Росреестр.

Каждый ВРИ предоставляет определенные права и имеет свои ограничения — знать их неплохо бы до того, как вы выйдете на сделку. Какие виды разрешенного использования существуют?

Название ВРИ

Строительство жилых домов

Что разрешено строить

ИЖС (индивидуальное жилищное строительство)

Можно

Жилые дома, гаражи, подсобные сооружения

Для сельскохозяйственного использования

Нельзя

Нежилые помещения и сооружения для хранения и переработки сельхозпродукции

Для личного подсобного хозяйства (ЛПХ) на полевых участках (если участок находится на категории земель сельскохозяйственного назначения)

Нельзя

Нежилые помещения и сооружения для хранения и переработки сельхозпродукции

Для личного подсобного хозяйства (ЛПХ), усадебный участок на землях населенных пунктов (приравнивается к ИЖС)

Можно

Жилые дома, гаражи, подсобные сооружения

Для огородничества

Можно только с разрешения администрации

Жилые строения, сараи, бани, теплицы, навесы, погреба, колодцы и пр.

Для садоводства

Можно с ограничениями

Жилые строения, садовые (не для постоянного проживания), гаражи, хозпостройки

Раньше было еще и дачное хозяйство, но этот ВРИ упразднили, оставив дачные объединения — тем не менее закон не прописал сроки переорганизации, поэтому ВРИ под дачное строительство и дачное хозяйство существуют до сих пор.

Для постоянного проживания больше всего подходит ИЖС — обычно такие участки находятся на землях населенных пунктов. Это значит, что, скорее всего, жить будет удобнее: вы без проблем получите регистрацию (ее удастся сделать и на землях с другим ВРИ, но это сложнее), чтобы пользоваться государственной социальной инфраструктурой, есть коммунальное обслуживание (вопрос с отключением электричества, чистку дорог и прочее возьмут на себя местные коммунальщики) и более развита инфраструктура.

Если вы собираетесь впоследствии ставить на купленном участке дом, то разрешение на строительство брать не нужно: эту обязанность приостановили до 2026 года в силу действия «дачной амнистии». Но надо заранее учесть правила: после окончания строительства дом придется узаконить — доставить в отдел по градостроительству и архитектуре местной администрации соответствующее уведомление. Вот подробная инструкция, как это сделать.

Строя свой жилой дом, важно уложиться в следующие параметры:

- дом — не выше трех этажей;

- высота дома не должна превышать 20 м;

- дом должен состоять из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для бытовых и иных нужд, связанных с проживанием в таком здании, а не для раздела на самостоятельные объекты недвижимости.

Устав СНТ и прочих объединений

Коттеджные поселки бывают разных организационно-правовых форм: садовые некоммерческие товарищества (СНТ) или более современные поселки с управляющими компаниями (обычно их форма организации — ООО). В этих поселках допустимы свои уставы, которые никоим образом не зависят от того, какой ВРИ присвоен участку под домами.

Некоторые управляющие компании прорабатывают уставные документы настолько грамотно, что у собственников не получится отказаться быть членами этого объединения, платить ежегодные платежи и пользоваться услугами УК (скажем, при въезде установлен шлагбаум — стало быть, собственник, въезжая на территорию, пользуется услугами охраны).

В других случаях уставные документы прописаны менее хитро, и новым собственникам удается их обойти (правда, позже, вероятно, начнутся судебные тяжбы, вредительство от соседей и/или председателя).

С УСТАВОМ И СВОИМИ НОВЫМИ ОБЯЗАННОСТЯМИ ПОКУПАТЕЛЮ ЛУЧШЕ ОЗНАКОМИТЬСЯ ЗАРАНЕЕ — УЗНАТЬ О НИХ ОТ ПРОДАВЦА, СОСЕДЕЙ И САМОГО ПРЕДСЕДАТЕЛЯ ИЛИ ПРЕДСТАВИТЕЛЯ УК (С НИМИ В ЛЮБОМ СЛУЧАЕ НАДО ПООБЩАТЬСЯ, ЧТОБЫ УЗНАТЬ ОБ ОТСУТСТВИИ ДОЛГОВ ЗА ЖКУ).

Устав некоторых поселков предусматривает, что члены-собственники при последующей продаже участка должны прописать в документах при отчуждении обязанность покупателя стать членом объединения.

Дефекты объекта

- Строительство не по СНиПам

Основным интересантом соответствия дома нормам строительства является покупатель — ни одно ведомство не будет штрафовать, если вы решите жить в опасном для себя доме. То есть в первую очередь соответствие правилам необходимо именно покупателю. Понять, как обстоят дела в выбранном объекте, можно при помощи все того же эксперта-техника, которого обычно приглашают на второй просмотр перед покупкой.

Отдельный повод пригласить такого специалиста — строительство дома после 2006 года (то есть после начала дачной амнистии, которая позволяет строить дом без получения разрешения и предварительного согласования проекта). Техник должен подтвердить, что цокольный этаж не протекает, перекрытия между этажами выдержат нагрузку и т. д.

Где искать такого техника? По крупным рейтинговым организациям, которые специализируются на загородном строительстве. Случается, что выявленные недостатки легко устранить, но бывают и неисправимые проблемы — это повод не только для торга, но и для отказа от сделки.

- Документы расходятся с реальностью

Для начала надо понять истоки этого расхождения: точно ли проблемы связаны с домом или нестыковка произошла в связи с недавним объединением Росреестра с Кадастровой палатой (попутно случилась масса технических наложений). Технические ошибки быстро исправляются после обращения в Росреестр.

Есть вероятность, что найти источник расхождения будет сложно: Росреестр будет утверждать, что с его стороны ошибки нет, а собственник будет настаивать на своей невиновности (не исключено, отчаянно привирая). В конечном счете собственнику все равно придется «вспомнить всё», потому что иначе сделку не зарегистрировать. При нестыковках придется сопоставить правоустанавливающие документы на дом, техпаспорт на дом, выписку из ЕГРН и слова собственника.

Игнорировать расхождения категорически не рекомендуется. Так, если несоответствие выявилось в графе «площадь дома», это способно повлиять на оформление ипотеки: бывает, что в документах не учтена площадь балконов (банк, скорее всего, закроет глаза на этот недостаток), а бывает, что собственник действительно сделал реконструкцию, но не зарегистрировал ее, — банк в кредите откажет, пока продавец не узаконит изменения.

Если границы участка не совпадают с теми, что указаны в публичной кадастровой карте, или есть пересечения с соседними участками, то лучше вызвать кадастрового инженера, чтобы он выделил участок в натуре и сказал, в чем проблема (кто кого задевает своими границами, почему есть фактическое расхождение границ или почему площади разнятся). После того как причина проблемы будет установлена, кадастровый инженер подскажет ее конкретное решение.

По всем документам дом одно- или двухэтажный, а на практике есть пристройка и мансарда? Это уже реконструкция. Необходимо ее легализовать в регистрирующих органах — уведомить администрацию района о реконструкции дома и вызвать кадастрового инженера, который сделает технический план, потом его требуется сдать в регистрирующий орган.

- Нет права собственности

Случается, что продавец так и не вступил в права собственности (например, участок с домом достался ему в наследство или он построил дом, но не оформил его в собственность). Выйти на сделку у него и не получится: вот уже несколько лет квадрокоптеры Росреестра регистрируют загородную недвижимость, так что, вероятно, над нерадивым продавцом висит не только обязанность узаконить свое имущество, но и приличный долг по налогу на имущество.

Если не отыщется покупатель с наличными, готовый купить подобный объект с не оформленным в собственность домом, продать такой дом получится только после вступления в законные права собственности. При отсутствии других нарушений эта процедура займет примерно полтора месяца: главное, чтобы собственник, рассчитав размер налога, который ему придется отдать по закону о продаже недавно приобретенной собственности, не решил подождать для экономии пять лет, по истечении которых ему не придется платить хотя бы НДФЛ.

Проверить, вошел ли приглянувшийся вам дом, права на который не зарегистрированы, в перечень объектов Московской области, поможет сайт Правительства Московской области в разделе «Реестр земельных участков», там же вы узнаете, нет ли пересечения границ с границами смежного земельного участка.

Случается, что пересечение границ есть — это не позволит зарегистрировать сделку. По той же ссылке загляните и в «Реестр неузаконенных домов» — надо вбить кадастровый номер в соответствующую графу.

- Оформление второстепенных строений

Если кроме дома на участке находятся какие-то капитальные строения (баня, гараж), площадь которых превышает 50 кв. м (именно с таких строений взимается ежегодный налог), желательно, чтобы они тоже были оформлены в собственность. Для этого надо вызвать кадастрового инженера, который приедет, произведет замеры, сделает технический план на строение и вместе с декларацией сдаст все документы в Росреестр, после чего будет оформлено право собственности.

Закон не обязывает получать эти права на все строения, расположенные на участке, но это крайне желательно с точки зрения безопасности сделки, иначе впоследствии недобросовестный продавец сможет потребовать компенсацию, заявив, что покупатель отдал деньги за участок и дом, а за баню надо доплатить еще несколько сотен тысяч рублей.

Если же продавец и покупатель договорились о сделке без оформления права собственности на такие второстепенные строения, следует иметь в виду пару моментов.

1) Обязательно напишите заявление, в котором укажите, что в стоимость приобретаемого объекта входят следующие строения (полный список с указанием площади), затраты на строительство которых входят в стоимость покупки объекта. Также уточните, что продавец не претендует на эти строения, а покупатель согласен, что покупает их не оформленными в собственность.

ВАЖНО!

Эту информацию не следует фиксировать в договоре купли-продажи: если регистрирующий орган увидит, что помимо описанного дома в договоре купли-продажи фигурируют другие строения на участке (права на которые не оформлены), он сделает приостановку в регистрации перехода права и обяжет сначала оформить права на указанные строения.

2) Законодательство изменчиво: вдруг со временем выйдет закон, обязывающий оформить право собственности на все строения более 50 кв. м? Вариант — закон, обязывающий оформить все в течение года, а в последующем с неузаконенных строений будет взиматься дополнительный налог. Учитывая, что неузаконенных строений в стране много, соберутся большие очереди — кто-то да не успеет. При этом обязанность ляжет на плечи сегодняшнего покупателя — вместе со всеми сопутствующими тратами (сейчас процедура обходится в сумму около 50 тыс. рублей за одно строение).

- Не проведено межевание

Если для участка не была проведена процедура межевания, банк не даст ипотеку. Более того, покупая участок без межевания, покупатель приобретает кота в мешке: он не знает ни точных границ своей покупки, ни ее площади, ни вероятности последующих судебных споров с соседями — он даже не может со 100%-ной уверенностью утверждать, что покупает именно этот участок.

Процедура межевания займет полтора месяца. Для этого необходимо пригласить кадастрового инженера, который должен выехать на место, сделать межевой план и сдать его на регистрацию (если у приглашенного специалиста есть связи в Росреестре, процесс пойдет быстрее).

КАК ПОНЯТЬ, ВСЕ ЛИ В ПОРЯДКЕ С МЕЖЕВАНИЕМ?
- Откройте публичную кадастровую карту и убедитесь, что межевание проведено (участок будет выделен желтым, а его границы — красным).

- Проверьте факт пересечения границ на областном портале госуслуг.

- Пройдитесь по соседям и выясните, нет ли у них споров с вашим продавцом.

- Уточняя в карте информацию по дому, посмотрите, нанесены ли его границы на земельный участок (это необязательная опция, но она требуется при оформлении ипотеки).

- Проверьте и сам дом, и участок — у них разные кадастровые номера. Обратите внимание, что межевой план не всегда на руках у продавца — всё и так доступно онлайн.

Каким должен быть договор купли-продажи?

Все типовые договоры вы найдете здесь. При этом юристы рекомендуют составлять индивидуальные договоры, но вне зависимости от количества продаваемых объектов, имеющих собственные кадастровые номера, договор заключается один — обычно на дом и участок. Но если есть дополнительные узаконенные строения (особенно более 50 кв. м), их следует указать тоже.

В ДОГОВОРЕ ПРОПИСЫВАЕТСЯ СЛЕДУЮЩЕЕ:

- объекты сделки (кроме дома и участка это все строения, даже не имеющие собственного кадастрового номера (бани, сараи, погреба), их площадь);

- полная информация о сторонах сделки — продавце и покупателе: все паспортные данные; информация о несовершеннолетних и недееспособных участниках;

- информация об участке и его особенностях (категория земель, ВРИ, площадь, адрес и кадастровый номер);

сведения о доме (адрес, кадастровый номер, площадь, этажность, материал (опционально), наличие мебели и оборудования);

- информация о финансовой стороне вопроса: сумма сделки, подробный порядок расчетов;

- заявление продавца об отсутствии обременений (залог, арест, раздел имущества, банкротство);

- заявление покупателя об отсутствии препятствий для сделки;

- договоренности о деталях проведения сделки: используется ли акт приема-передачи, когда, как и где проводится сделка, кто будет регистрировать сделку, утверждение о том, что права собственности переходят после проведения сделки;

- ответственность сторон при нарушении пунктов договора.

При желании договор регистрируется у нотариуса, он же поможет и с регистрацией.

Документы

С одной стороны, список документов, которые понадобятся для сделки купли-продажи загородного дома и/или участка, во многом совпадают со стандартным набором по городской недвижимости — вот он.

Проверить достоверность документа реально только при обращении в орган, который его выдал. Если собственник утерял какие-то документы, копию он получает таким же образом.

С другой стороны, есть ряд особенностей. Так, у объекта может не быть никаких опознавательных знаков — ни номера, ни улицы. Выручит выписка из ЕГРН.

Выписка из ЕГРН

Удостовериться, что сделка будет проходить именно по этому объекту, помогут кадастровые номера и их сверка с выпиской из ЕГРН на дом и участок (в выписке на дом указано, что он находится в границах определенного участка, а в выписке на участок — что в его границах находится дом).

Выписка из ЕГРН заказывается в МФЦ (стоимость — около 400 рублей): для этого надо знать кадастровые номера дома и участка (если дом находится на нескольких участках, потребуются номера всех — выписок при этом будет несколько). Также выписку выдаст Федеральная государственная информационная система Росстандарта (ФГИС).

Для использования базы ФГИС необходимо получить ключ, но эта система запаздывает с обновлением данных — данные в ней некоторое время различаются с реальным положением дел, поэтому МФЦ надежнее.

Что проверять в выписке из ЕГРН?

1. Назначение дома. Если в выписке указано, что дом жилой, значит, в нем реально зарегистрироваться. При этом даже если дом построен на земле с видом разрешенного использования ИЖС, по документам он может быть зарегистрирован как нежилой, а значит, прописку получить не удастся, да и ипотеку дадут по программе не для готового жилья, а для загородного (по ней условия хуже).

2. Кадастровые номера — их наличие, взаимосвязь (повторим: в выписке на дом отмечено, что он находится в границах определенного участка, а в выписке на участок указано, что в его границах находится дом) и совпадение с предложенными продавцом документами.

3. Имя собственника (причем если выписку заказывает и предоставляет сам собственник, то в ней будут фигурировать не только ФИО, но и паспортные данные, что облегчит покупателю проверку).

4. Факт проведенного межевания: если границы участка были определены, то на 3-й странице (чаще всего) будет соответствующая запись с указанием границ участка, положением участка относительно соседей (с наложением, если есть) и координатами. Если межевания не было, ищите фразу «границы не определены» (переход права состоится, но у покупателя возникают риски — подробнее о них читайте в разделе «Дефекты объекта», глава «Не проведено межевание»).

5. За счет перечисления всех границ (встречаются участки сложной формы), координат и собственников выписка из ЕГРН бывает довольно объемной и иногда занимает до 6–8 листов.

Согласие супруга на сделку

Если участок, на котором находится покупаемый дом, когда-то был приватизирован, причем супруг нынешнего собственника-продавца при приватизации отказался от своей доли, получение его согласия на сделку обязательно! Это важное отличие от аналогичной ситуации с квартирами, так что следует быть начеку.

Логика простая: даже если супруг отказался от своей доли при приватизации участка, считается, что впоследствии он участвовал в строительстве дома — следовательно, это является совместно нажитым имуществом вне зависимости от обстоятельств (даже если он не является собственником доли дома).

Градостроительный план земельного участка

Этот план не требуют ни банки, ни Росреестр, ни страховые компании, но он необходим покупателю для уверенности, что в будущем его недвижимость защищена от неожиданностей. Заказать градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) вправе только действующий собственник участка (вариант — доверенность на другое лицо).

Оставить заявку можно на портале государственных и муниципальных услуг (для Московской области) в разделе «Подготовка градостроительных планов земельных участков». В течение 10 дней ответ придет на электронную почту.

ГПЗУ понадобится для исключения таких неприятных ситуаций, как, например, чрезмерная близость к газовой трубе (в связи с этим накладываются ограничения на строительство дома — это актуально, если участок приобретается для последующего строительства дома) или потенциальное расширение дороги (в результате участок будет изъят для госнужд).

Документы на специальное оборудование

Если дом подключен к центральным коммуникациям (газу, водоснабжению, канализации), попросите у продавца договоры с поставщиками ресурсов. Это опциональные документы — случается, что за давностью лет они давно утеряны.

При покупке стоит взять выписку об отсутствии долгов за ЖКУ: наличие платежек за последние месяцы не гарантирует отсутствия внушительного многолетнего долга.

И еще: наличие каких-либо договоров на газ убережет от случая, подобного тому, что произошел в Подмосковье. Покупатель приобрел газифицированный дом, но спустя несколько месяцев газ закончился — оказалось, что он был не центральным, а поставлялся из закопанного под участком газгольдера.

Выписка из домовой книги

Ее требуют банки при оформлении ипотечного кредита. Выписка оформляется далеко не на каждый дом, к тому же с апреля 2018 года этот документ перестал быть обязательным (по приказу МВД России от 31 декабря 2017 года № 984 «Об утверждении Административного регламента Министерства внутренних дел Российской Федерации по предоставлению государственной услуги по регистрационному учету граждан Российской Федерации по месту пребывания и по месту жительства в пределах РФ»).

Сейчас выяснить, кто зарегистрирован в доме, удастся через МФЦ, управляющую компанию (правление СНТ или КП) или в местном отделении МВД — придется запросить справку о регистрации по месту жительства.

Техплан, техпаспорт и техописание

В первую очередь развеем популярное заблуждение: технический план и технический паспорт — это не одно и то же! Теперь разберемся подробнее.

Технический паспорт ранее являлся документом-основанием для возникновения права на строение. Сейчас он заказывается только при необходимости — скажем, для предоставления в газовую службу (при составлении проекта газификации), для сделки купли-продажи с привлечением ипотечных средств (для оценочного альбома) или для обращения в суд.

Техпаспорт — документ, подтверждающий факт создания объекта недвижимости, содержит описание площадей строения, этажности, материала стен, сведения об инвентаризационной стоимости, благоустройстве. В состав технического паспорта также входят поэтажные планы строения, ситуационный план расположения строения в границах земельного участка и экспликация площадей к поэтажному плану.

На сегодняшний день альтернативой техническому паспорту является техническое описание. По сути это то же самое, но изготавливает его кадастровый инженер, причем состав такой документации тоже определяет только он.

Поэтажный план и экспликация — укороченная версия технического паспорта или технического описания. В них содержатся только планы и подсчет площадей.

Технический план — документ для предоставления в Росреестр, который понадобится для постановки объекта на государственный кадастровый учет и регистрацию права (либо для внесения изменений в государственный кадастровый учет). Формируется в специальных программах в электронном виде и передается заказчику на электронном носителе.

Основные данные, которые содержатся в техническом плане, это сведения о площади, годе завершения строительства, материале стен, количестве этажей, координатах строения и его поэтажные планы, о земельном участке, на котором расположено строение. Сюда же включаются схемы расположения строения относительно границ земельного участка. Текстовая часть технического плана изготавливается и на печатном носителе.

Имейте в виду: у продавца на руках может не оказаться ни технического паспорта, ни технического плана — при регистрации его обычно отдают в МФЦ.

Ни техпаспорт, ни техплан не являются обязательными документами для сделки, но в общий перечень документов они входят как предоставляющие дополнительную информацию о покупаемом объекте. Банки относятся к отсутствию техплана лояльно: если нет других ограничений, ипотеку дадут.

Искать кадастрового инженера лучше на сайте Росреестра — там есть список лицензированных организаций. Сроки замеров банки не интересуют: допустимо представить документ даже 20-летней давности (если он совпадает с сегодняшним положением дел). Но вот если была проведена перепланировка или реконструкция, лучше этот документ обновить — банки по-разному реагируют на неузаконенные изменения.

Список обязательных документов:

— правоподтверждающие документы (они удостоверяют, что этот человек действительно является собственником недвижимости) — выписка из ЕГРН (Росреестра);

— правоустанавливающие документы (они показывают, на каком основании собственник владеет объектом: покупка, наследство, дарение и пр.);

— справки об отсутствии задолженности по оплате ЖКУ;

— согласие супруга на сделку.

Перечень дополнительных (опциональных) документов:

— справки из психоневрологического и наркологического диспансеров (продавец получает их по месту жительства);

— выписка из домовой книги (если эта опция доступна);

— технический паспорт, технический план, экспликация;

— документы на специальное оборудование;

— информация из градостроительного плана земельного участка;

— сведения о том, что собственник не банкрот и не имеет больших долгов и судебных производств (сайт службы судебных приставов и Государственная система правосудия в помощь). Для проверки паспорта продавца воспользуйтесь базой МВД.

Редакция благодарит за помощь в подготовке материала эксперта «Миэль» Татьяну Ананьеву, риелтора Pokaz360 Александра Горбунова, кадастрового инженера Елену Петрокину.