Однушки против студий. Какой формат победит? - «Дайджест»

В новостройках Петербурга класса масс-маркет растет число студий и сокращается предложение однокомнатных квартир. За последние два года доля студий в масс-маркете петербургских новостроек выросла с 23,5% до 27,3%, а доля «однушек» уменьшилась с 40% до 36,4%. Почему так происходит, и что будет с обоими форматами, узнали у экспертов.

Ян Фельдман, директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест»

Итоги первого квартала 2021 года показывают рост стоимости квадратного метра малогабаритного жилья в пределах 11%. В Петербурге студии сегодня продаются по цене 4–4,5 млн рублей и метражом 26–28 м². Спрос на этот формат недвижимости остается стабильно высоким, мы не отмечаем снижение интереса к студиям и однокомнатным квартирам.

Да, льготная ипотека и собственные программы застройщиков по субсидированию ипотечной ставки позволили многим покупателям переориентироваться на более комфортные форматы недвижимости — просторные студии и функциональные «двушки». Но студии остаются востребованными у студентов и молодых семей без детей в качестве первого жилья.

Кроме того, интерес к малогабаритному жилью возрастает в период нестабильности и валютных колебаний, поскольку недвижимость всегда была и остается понятным средством вложения денег. «Вытеснить» эту категорию жилья из структуры спроса не представляется возможным.

В период пандемии люди стали иначе относиться к месту, в котором они живут. На первый план вышли функциональность и грамотное зонирование пространства, которые позволяют сделать проживание более комфортным. Этот запрос затронул все категории недвижимости — от студий до больших семейных форматов.

Кроме того, стало понятно, что комфорт не ограничивается только квартирой. Важно, какая инфраструктура есть в жилом комплексе и какие потребности жителей она может закрыть. Развитые общественные пространства, коворкинги, спортивные объекты — сейчас эти опции становятся все более важными для покупателей.

Роман Мирошников, исполнительный директор строительной компании «Ойкумена», Санкт-Петербург

Спрос на студии и на однушки примерно равный. Во всяком случае, в проектах нашей компании в Санкт-Петербурге. Даже сейчас спрос на небольшие лоты не снижается. У нас в новом проекте на этапе бронирования сразу были забронированы все предложенные варианты (площадь порядка 20 м²).

Сокращение доли однокомнатных квартир в экспозиции (то есть «на витрине») говорит как раз о том, что однушки не проседают. Напротив, спрос растет именно на такие лоты, поэтому они быстро вымываются с экспозиции.

В Санкт-Петербурге и Ленинградской области покупатели наиболее активно покупают квартиры площадью 20–30 м² (чаще всего это студии) и квартиры 30–40 м² (это чаще всего однокомнатные). При этом число сделок с лотами менее 20 м² действительно невелико (1,5–2% в общем объеме продаж по I кварталу 2021 года).

На мой взгляд, тут можно говорить не об утрате интереса к студиям как к формату, а именно к снижению спроса на микроквартиры как таковые. Студии же площадью 20–30 м² вполне находят своего покупателя.

На каждый формат предложения есть своя аудитория. Важно лишь соблюдать баланс, чтобы не было затоваривания одним и тем же видом жилья. Евродвушки тоже не смогут полностью заменить собой «классические» однокомнатные. Есть определенная категория покупателей, которым удобнее, чтобы кухня была обособленной, а спальня просторной.

Никита Пальянов, директор по маркетингу ГК «Абсолют Строй Сервис»

Действительно, тренд на падение популярности студий наблюдается на рынке, а также тренд на снижение площади во всех типах квартир. Например, в новом проекте ЛСР «Зеленая Миля» самые большие квартиры — 54 м², а студии 22–25 м². ПИК также предлагает во всех своих проектах такую нарезку.

В 2020 году на рынке недвижимости значительно вырос объем инвестиционных сделок, чему во многом способствовали выгодные условия льготной ипотеки. Например, в нашем ЖК «Георг Ландрин» в инвестиционных целях приобреталось более 40% квартир.

Традиционно, инвесторы предпочитают квартиры небольшого метража. Во-первых, их проще продать, во-вторых, по ним выше показатели доходности и вложения отбиваются за более короткий срок.

Во-вторых, средний чек на рынке заметно подрос: стоимость квадратного метра за год выросла на 30%, сегодня студия стоит уже как однокомнатная квартира. При сопоставимом прайсе инвестор предпочтет малометражную однушку студии.

Виктория Ковалевская, руководитель направления маркетинговых исследований «Главстрой-Регионы»

Вопрос удобства всегда субъективен. Скажем, для юноши-студента студия — идеальный вариант. А для молодой пары даже с одним ребенком — уже не очень подходит. Целевая аудитория студий не такая широкая, как у классических однокомнатных квартир. В основном это инвесторы, родители, покупающие детям первую квартиру, и молодые люди, заработавшие на свое первое жилье.

Когда мы говорим о квартирах формата «студия», надо понимать, что в массовом сегменте это самый бюджетный из вариантов жилья. Выбор зачастую определяется именно этим фактором, а не удобством формата.

Полагаю, что в 2020 году изменения в структуре спроса связаны с общей обстановкой в мире: в условиях нестабильной ситуации, сложно поддающейся прогнозам, люди стремились вкладывать имеющиеся накопления в надежный инструмент инвестирования. Тенденции «пандемийного» года постепенно сворачиваются, и баланс восстанавливается.

Мы сравнили показатели распределения спроса по типологии квартир в 1 квартале 2019–2020–2021 гг. в нашем подмосковном проекте ЖК «Столичный» (г.о. Балашиха). Пример показателен, так как по данным Росреестра этот проект стал самым продаваемым жилым комплексом Московской области по итогам 2019, 2020 и 1 квартала 2021.

Прошлый год действительно отличался повышенным спросом на студии (до 16% в структуре продаж первого квартала 2020). При этом значительно снизилась доля сделок с однокомнатными квартирами (с 50% до 36%).

Снижение доли однокомнатных квартир в структуре сделок — временное явление, обоснованное перераспределением спроса на студии и на квартиры бОльших площадей в случае с покупателями, которых ситуация на рынке подтолкнула реализовать отложенный спрос. Уже сейчас мы наблюдаем, как спрос на «однушки» возвращается на прежний уровень. В первом квартале текущего года спрос на классические однокомнатные квартиры составил 45%, значительно превышает спрос того же периода прошлого года (36%) и немного ниже показателей 2019 года, когда на них приходилась половина сделок.

Перед пандемией отмечалось повышение спроса на большие площади квартир. Особенно трехкомнатные и четырехкомнатные формата «евро». Их доля увеличилась на 3% каждая. Тут сыграл роль фактор активизации отложенного спроса на фоне нестабильного рынка и перспектив его развития. Семьи, планировавшие увеличить жилплощадь, реализовали свой спрос в данный период. Спрос на большие форматы также разгонялся за счет ипотеки с господдержкой, так как по причине пониженных ставок по ипотеке квартиры больших площадей стали более доступны для покупателей. В 2021 году показатели вернулись к данным 2019 года.

В динамике за два года выросла доля реализованного спроса на трехкомнатные квартиры формата «евро». Думаю, этот рост произошел за счет снижения в структуре сделок доли однокомнатных и двухкомнатных квартир с 50% до 45% и с 16% до 14% соответственно. Примечательно, что это единственный формат, интерес к которому набирает обороты и стабильно растет: с 7% в 2019 году он поднялся до 10% в 2020 и до 14% в 2021.

Стабильные 13% в структуре сделок занимают двухкомнатные квартиры формата «евро». Так что предположение о том, что «евродвушки» вытеснят какой-либо из форматов, несколько преждевременно.

Денис Казберов, руководитель проектов компании «Мегалит-Охта Групп»

За время пандемии студии утратили свою былую популярность. Но тут речь о малометражном жилье в целом. Во время пандемии квартиры стали выполнять функции офиса, спортзала, школы, детского сада, зачастую — одновременно, а это серьезная нагрузка на квадратные метры. К тому же в пандемию появилась программа льготной ипотеки, ставки на кредитование снизились практически вдвое. Эти факторы способствовали тому, что в топ продаж вышли двух- и трехкомнатные квартиры, обогнав прежних лидеров — студии и однокомнатные. В ЖК «Приморский квартал» мы до сих пор наблюдаем тенденцию на повышенный интерес к более просторным панировкам.

Люди стремятся к улучшение своих жилищных условий, к увеличению площади. Опять же, сейчас приобрести квартиру можно на очень выгодных условиях. Все еще актуальна программа льготной ипотеки, плюс многие застройщики предлагают различные варианты рассрочек. И если раньше покупка совершалась по логике «начну с небольшой квартиры, но зато будет своя», то сейчас есть реальный шанс приобрести сразу то жилье, которое очень хочется, которое будет закрывать не минимальные потребности, а соответствовать индивидуальным запросам комфортной жизни.

Мы в «Мегалит-Охта Групп» наблюдаем тренд на семейные планировки. Спрос на малометражное жилье крайне мал, поэтому его все реже можно встретить в проектах новостроек.