К жилью не приравняют: почему закон об апартаментах оказался не таким, каким виделся многим - «Дайджест»

Ажиотажный спрос на апартаменты, который наблюдался весь последний год, во многом объяснялся будущим законом об апартаментах, который с воодушевлением ждал весь рынок недвижимости. Казалось, он должен приравнять апартаменты к жилью, что даст владельцам целый ряд «плюшек»: позволит зарегистрироваться в них, снизит ставку налога на имущество и приведет коммунальные платежи к тем же тарифам, что актуальны для квартир. И вот 29 апреля 2021 года долгожданный закон (вернее – пока законопроект) был опубликован. Пройдя три чтения в Госдуме и дальнейшую юридическую процедуру, он вступит в силу уже через четыре месяца – к 1 сентября. Но есть ли в нем все то, что так ожидалось? Разбирался портал Мосдольщик.рф.

29 апреля 2021 года на сайте Системы обеспечения законодательной деятельности появился законопроект № 11629-7 со сложным названием «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части регулирования отдельных правоотношений, возникающих в связи со строительством многофункциональных зданий». По сути, это тот самый долгожданный закон об апартаментах, который власти обещали принять в этом году.

Так ожидаемого многими слова «апартаменты» в законе так и не появилось. Вместо него возник термин «многофункциональное здание». Им предлагается обозначать строения, в которых одновременно есть несколько типов помещений, как жилых, так и нежилых. Причем присутствие сразу и жилья, и нежилья не обязательно. Достаточно иметь две и более разновидности нежилых помещений, часть из которых, например, de facto используется для проживания. То есть, являются тем, что в быту принято называть апартаментами.

В принципе, такая словесная конструкция неплохо описывает все существующие варианты комплексов апартаментов.

- Те из них, где одновременно есть и квартиры, и апартаменты (а такие среди нынешних новостроек имеются), сразу вписываются в термин «многофункциональное здание».

- Уложатся него и те, где жилья нет, зато вместе с апартаментами есть офисы или гостиница. По такому принципу устроены, например, многие башни Москвы-Сити.

- И даже если в комплексе нет ни офисов, ни гостиниц (а таких вариантов в Москве большинство), кроме апартаментов в них обычно присутствуют торговые помещения, которые также являются нежилыми. То есть, и на такое строение термин «многофункциональное здание» распространится.

Казалось бы, все хорошо. Но дьявол, как всегда, в деталях.

Законопроект предлагает распространить термин «многофункциональное здание» на Жилищный, Градостроительный и Земельный кодексы, а также закон «О государственной регистрации недвижимости» и 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве». Например, в Жилищном кодексе с помощью этого термина уточняется, что такое квартира. Теперь ею будет являться не только обособленное помещение в многоквартирном доме, но и в многофункциональном здании. При этом другой поправкой в тот же кодекс уточняется, что речь идет не обо всех многофункциональных зданиях, а лишь о тех, в которых есть жилые помещения.

Иными словами апартаменты в тех строениях, где жилой недвижимости нет совсем, квартирами автоматически не станут. Более того: в жилье они сами по себе не превратятся и в других видах многофункциональных зданий.

Впрочем, стать жильем они все-таки могут. Этому посвящена существенная часть законопроекта. Однако речь вовсе не о том, что их по мановению волшебной палочки приравняют к квартирам. Речь о механизме, который существовал и ранее – о переводе нежилья в жилье (и наоборот). При этом в многофункциональных зданиях этот процесс даже сложнее, чем раньше.

Дело в том, что отдельно взятые апартаменты перевести в жилье не получится. Это можно будет сделать лишь сразу со всеми помещениями, расположенными на одной лестничной клетке.

То есть, все собственники соседних апартаментов должны одномоментно захотеть превратиться во владельцев квартир. По-другому нельзя.

Делается этого для того, чтобы внутри многофункционального здания максимально изолировать жилье от нежилья – чтобы права владельцев помещений с разным юридическим функционалом не вступали в конфликт друг с другом. Такая позиция законодателей четко обозначена в первых же строках нового законопроекта.

А затем, что все те самые «плюшки», о которых так мечтал рынок недвижимости (регистрация в апартаментах, снижение налоговых ставок и коммунальных платежей и пр.), в законопроекте вообще не прописаны.

Более того: закон об апартаментах не вносит правок:

- ни в закон «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации» (он, в частности, регламентирует процесс регистрации в недвижимости),

- ни в Налоговый кодекс (который, в том числе, вводит размер ставок по имущественным налогам).

Все ныне действующие положения эти документов так и останутся в силе. А они никаких особых преференций собственникам нежилья не дают. Поэтому чтобы владельцам апартаментов все же получить все те приятные опции, что есть у квартир, нужно перевести свою недвижимость в жилье. Причем сделать это вместе со своими соседями.

Таков закон об апартаментах в нынешнем виде. Портал МосДольщик.рф будет наблюдать, будут ли в него внесены изменения в процессе трех чтений в Госдуме, и если будут, то какие именно.