Бизнес на сдаче квартир изнутри: рантье раскрыли доходы и секреты - «Дайджест»

В последние 2-3 года стремительно растет количество людей, для которых сдача нескольких квартир стала бизнесом. Причиной тому в первую очередь стало снижение доходности банковских вкладов. Классический российский рантье - мужчина за 50, живущий вдвоем с супругой (дети выросли или их нет), прижимистый, тревожный и мнительный. Мы поговорили с несколькими рантье и узнали тонкости этого вида деятельности.

Сначала - анекдот.

«Встречаются старые приятели.

- Привет! Чем занимаешься?

- Кручусь, как могу. Бизнес у меня свой. В сфере недвижимости.

- Что, так и сдаешь бабкину «трешку» на Кутузовском?».

Наши герои не таковы. Во-первых, они не любят называть свою деятельность бизнесом (хотя и подчеркивают, что деньги от аренды им достаются непросто). Во-вторых, сдают не одну «бабкину» квартиру, а несколько, в том числе купленных на свои деньги. А в-третьих, начисто лишены чувства юмора. Легко относиться к жизни квартиросдатчикам мешает профессиональная деформация, которая вырабатывается в считанные месяцы.

Ввязавшись в жилищный бизнес, они уже не могут думать ни о чем другом, кроме сохранности своего недвижимого имущества. Многим рантье кажется, что их квартиранты безответственно относятся к жилью, хотят нанести ущерб или даже обдурить - создать наркопритон, а то и продать квартиру по подложным документам.

Находясь в постоянном стрессе, профессиональные рантье выдвигают более высокие требования к жильцам, чем обычные квартиросдатчики.

52-летний Виталий сдает три квартиры в районе Перово. Две перешли ему по наследству (одна в 2011 году, другая - в 2018-м), третью он приобрел специально для сдачи в аренду.

- Мы с супругой продали нашу «трешку» на Шоссе Энтузиастов и купили в новостройке в Перово для сдачи однокомнатную квартиру (на этапе котлована), а для себя - «двушку» в Новогиреево. Я работаю и занимаюсь сдачей квартир, жена помогает.

При разговоре с Виталием складывается впечатление, что он беспокоен до маниакальности и чересчур занудлив. Он убеждает нас, что сдача жилья в аренду приносит не такие уж легкие деньги, как многие считают.

«Нужно контролировать состояние квартир и проводить ремонт. Нужно вести учет доходов и расходов, следить за показаниями счетчиков и оплатой услуг ЖКХ - жильцам чаще всего эти вещи безразличны. Они же не собственники, так что в случае задолженности проблемы будут не у них, а у меня», - сетует рантье.

На взгляд Виталия, для квартиросдатчика есть семь основных рисков: порча имущества; курение в квартире; причинение вреда имуществу третьих лиц (например, затопление квартиры соседей); субаренда; склоки с соседями; ведение незаконного бизнеса в квартире; мошеннические действия (например, жилье могут попытаться продать).

- С учетом всего этого заниматься вопросами аренды приходится регулярно, - продолжает Виталий. - Взять хотя бы заботу о поддержании квартир в порядке. Постоянно нужно что-то чинить или менять: в жилье, которым активно пользуются, регулярно случаются поломки, от квартирантов поступают запросы, вопросы или предложения. Но вот интересно: когда была только одна арендная квартира, казалось, это сплошная головная боль. Я порой думал, что лучше бы вообще ничего не сдавать. Теперь, когда квартир несколько, отношение изменилось: мы с женой стали воспринимать нашу деятельность как предпринимательство, ответственно ведем дела и выполняем задачи.

Не в обиду будет сказано Виталию, но по опыту знаем: такие педанты, увидев темное пятнышко на обоях, спокойно могут обвинить жильца в безмерном курении (даже если тот ни разу не брал сигарету в рот) или впарить штраф из-за просроченного платежа за коммуналку.

Сдавать жилье посуточно - муторно, но прибыльно

Семья москвичей, Игорь и Анна, купили квартиру в ипотеку с намерением продать ее на росте цены. Но потом супруги посчитали выгоду от аренды и поняли: даже если не поднимать плату жильцам, через 15-20 лет квартира полностью окупится. С появлением льготной ипотеки супруги удачно купили еще три квартиры с отделкой — успели вложиться до того, как цены начали расти. Все жилье они сдают в аренду на длительный срок.

Мебель супруги заказывают в определенной мастерской. Особенность диванов и шкафов в том, что они антивандальные, из натурального дерева, с крепкими металлическими ножками и очень тяжелые на вес - чтобы жильцы не смогли вынести.

До пандемии муж и жена основное время проводили в Европе. В Москву приезжали раз в 2-3 месяца. Сейчас по большей части живут в России, но по возможности выбираются за границу. В Москве у них есть представитель, который решает мелкие вопросы.

Супруги не привязаны к школам и детским садам - детей у них нет. Поэтому они воспринимают аренду как свой основной доход. У мужа есть дополнительный заработок - он работает в IT-компании.

- Идея стать рантье у нас появилась после того, как стало ясно: это выгодно и не слишком сложно, - рассказывает Игорь. - Самый сложный этап - начальный: нужно вложиться, подготовить жилье к сдаче и найти порядочных арендаторов. Когда мы покупали первые две квартиры, очень боялись, что не сможем сдать. Однако все получилось - и дальше пошло по накатанной.

Управляющий директор сети МИЭЛЬ Мария Жукова рассказывает, что некоторые квартиросдатчики сознательно усложняют себе задачу, сдавая квартиры на короткий срок. Мороки, конечно, много - но и выручка значительно больше, чем в случае долгосрочной аренды.

Типичный пример - молодая девушка, еще будучи студенткой, получила в наследство две однокомнатные квартиры в центре Москвы и стала сдавать их посуточно. Фактически для нее это была работа на полный день, поскольку необходимо делать уборку после каждого постояльца, менять постельное белье, чинить поломки, отвечать на звонки и т.д.

А недавно в агентство обратился клиент, который хотел арендовать 80 квартир по всей Москве, чтобы потом сдавать их посуточно. Почему именно 80, а не 75 или, допустим, 125 (по количеству столичных районов) - понять сложно. Чем закончилось дело, пока не известно. Возможно, это была первоапрельская шутка.

Полмиллиона рублей прибыли в месяц

Эксперт по недвижимости Алла Аксенова не раз имела дело с профессиональными рантье. Со многими она до сих пор поддерживает добрые отношения, следит за их судьбой. Алла говорит, что у некоторых квартиросдатчиков есть патенты, но даже они платят налоги, как правило, с части квартир.

- Мой хороший знакомый, 55-летний Александр, - коренной москвич, у которого в собственности восемь квартир в центре города, - рассказывает эксперт. - Его дедушка был профессором университета, имел две квартиры. Родители Александра тоже получили квартиры от государства в центре столицы.

Александр, будучи единственным наследником четырех квартир, никогда не работал. Около 20 лет он занимался операциями со своими жильем - продавал, менял, объединял, в том числе с использованием ипотечных кредитов. И приумножил недвижимое состояние вдвое.

Две квартиры, принадлежащие Александру, расположены в самом центре Москвы. До пандемии он сдавал их иностранным туристам. Отбоя от желающих снять такое жилье не было: по сравнению со стоимостью номера в отеле квартира обходилась дешевле, была просторнее, приходящие домработницы занимались уборкой, приготовлением пищи, приносили продукты, воду, хозяйственные принадлежности.

С приходом пандемии туристов не стало. Рантье попытался сдать квартиры на длительный срок. Но, будучи товарищем жадноватым, выставлял цену выше среднерыночной, в торге претендентам отказывал. В общем, шикарное жилье так и пустует. Александр надеется, что туристический поток скоро восстановится.

Сам он живет в усадьбе в районе Завидово, на границе Тверской и Московской областей. Бывает в столице раз в неделю, объезжает свои владения. Александр рассматривает возможность приобрести жилье в туристических зонах - на Алтае, в Большом Сочи, где можно будет иметь пусть сезонный, но хороший заработок.

Доход Александра - около полумиллиона рублей в месяц (без учета двух пустующих квартир, которые в свое время приносили ему еще примерно столько же). Дополнительный заработок предприниматель получает, оформляя приезжим регистрацию (услуга стоит 15 тысяч рублей). Детей он не «прописывает», только взрослых.

Александр сетует, что из-за бурного роста новостроек люди стараются приобрести свое жилье, стало меньше желающих снимать квартиры, и сложно поднимать цены за аренду. Раньше он раз в полгода-год прибавлял к плате жильцов 2-3 тысячи рублей, а теперь на рынке аренды - высокая конкуренция...

Чем дороже объект, тем меньше выгода

- В Москве наймодателей, сдающих несколько квартир, - около 10% от общего количества людей, занимающихся арендой жилья, - говорит заместитель директора Департамента аренды квартир ИНКОМ-Недвижимость Оксана Полякова. - Чаще всего это не бизнес в полном смысле слова, но, безусловно, занятие, приносящее доход.

- Если человек сдает недвижимость, приобретенную с помощью ипотечного кредита, на первых порах ежемесячные платежи, которые он получает за аренду, вряд ли будут перекрывать ежемесячные платежи по кредиту, - комментирует Мария Жукова. - Что касается сдачи недвижимости высокого сегмента — это во многом большой труд и огромные издержки. От идеи сдать квартиру до ее реализации могут пройти месяцы. Как правило, каждый раз при смене жильцов требуется делать ремонт».

В случае, когда в жилье инвестированы немалые деньги, может пройти два десятка лет, прежде чем оно «отобьется», утверждает Мария. Средний срок окупаемости квартиры экономкласса в Москве - 18 лет. Доходность колеблется в диапазоне 4-7% годовых, причем чем дороже объект, тем, как правило, меньше выгода.

Директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet Роман Родионцев сравнивает проекты недвижимости с ценными бумагами: каждая обладает своей доходностью, своими рисками и своей стоимостью.

Как и на рынке ценных бумаг, в недвижимости важно четко понимать цели, реалистично оценивать возможности и, исходя из них, выстраивать стратегию будущего бизнеса. Квартира должна не только теоретически расти в цене, но и быть востребованной на долгие годы вперед.

Прекрасно, если жилье располагается на территории с хорошо развитой социальной, сервисной и транспортной инфраструктурой. Но не менее важно иметь представление о планах развития района. Условно говоря, дом через несколько месяцев попадает в программу реновации. Мало кому из арендаторов приглянется перспектива снова паковать вещички и переезжать на новое место - даже если вы готовы всемерно содействовать им в этих хлопотах.

Или, допустим, дом находится в обжитом, тихом районе с парком поблизости. Подобный вариант часто ищут семьи с маленькими детьми, немолодые супруги. Однако выясняется, что со дня на день в паре сотен метров от дома начнется строительство автомагистрали или метро. Вроде бы дело хорошее — но не для наших постояльцев. От переезда в другую квартиру их вряд ли удержит даже хорошая скидка на арендную плату. А если и удержит, то разочарован будет сам наймодатель, рассчитывавший совсем на другую прибыль от сдачи жилья.

Звериное чутье Григория

Потенциальному владельцу квартиры важно предугадать, будут ли качественные характеристики жилья отвечать тенденциям потребительского спроса через один-два года, продолжает Роман Родионцев. К примеру, сейчас наблюдается повышенный интерес к проектам бизнес-класса. Но останется ли этот формат популярным через пару лет или его сменит, допустим, жилье в сегменте «эконом» или «комфорт», сказать трудно.

- Хороший предприниматель всегда обладает звериным чутьем, порой действует вопреки очевидным решениям, - говорит психолог Любовь Изварова. - Пару десятков лет назад ученый Даниел Канеман получил Нобелевскую премию, доказав, в частности, что экономика не является точной наукой; успех или неуспех дела во многом определяется интуицией человека. Если же рассматривать сферу аренды жилья, то, мне кажется, сдача квартир внаем в Москве и в Санкт-Петербурге - занятие весьма прибыльное, вне зависимости от интуиции их собственников.

Совсем другое дело - если квадратные метры находятся в глубокой провинции. 67-летний Григорий Иванович всю жизнь прожил на севере, в Нижневартовске, где заработал на три трехкомнатные квартиры.

12 лет назад он поехал отдыхать в Таиланд, где познакомился с местной жительницей. У них случилась любовь, пара поженилась. Григорий предпочел не везти супругу на опостылевшую родину, а остаться у моря.

Почти год Григорий пытался продать квартиры в Нижневартовске, но покупателей не находилось. Бушевал экономический кризис, денег у народа не было. В какой-то момент наклюнулся желающий приобрести одну из квартир, но предложил такую смехотворную цену, что вырученной суммы хватило бы на год скромной жизни в дешевом Таиланде.

Григорий на время оставил затею - а когда снова начал подумывать над продажей, грянул очередной кризис. Близкий друг посоветовал сдавать квартиры приезжим вахтовикам. Но поскольку ни один трудяга не был готов снимать «трешку» целиком - такая роскошь съедала большую часть зарплаты, - Григорий с другом решили организовать подобие хостелов. В каждой трехкомнатной квартире стали проживать от 3 до 6 человек.

В первое время доход составлял весьма достойную сумму. Супругам хватало на безбедную жизнь и аренду хорошей квартиры на тайском острове. После того как вырос евро, прибыль снизилась, Григорий с женой переехал в более скромное жилье и устроился на работу в дайвинг-клуб. А вскоре и сам открыл школу ныряльщиков.

Продать квартиры в Нижневартовске по-прежнему сложно. Достаточно старое вторичное жилье никто не рвется покупать. А вот аренда процветает: люди приезжают на заработки регулярно.

Одна квартира приносит Григорию около 35 тысяч рублей в месяц - за счет аренды на небольшие сроки. Понятно, что если бы Григорий сдавал жилье людям на постоянной основе, сумма была бы раза в два меньше. За проживание вахтовиков платит работодатель - у Григория с ним налаженные отношения.

Как сдать дачу под антуражные пьянки

Впрочем, чтобы стать рантье, необязательно сдавать квартиры. Есть более оригинальные способы получать прибыль.

Николай, 28-летний житель района Царицыно, владеет двумя дачами в Талдомском районе, в 90 км от Москвы. Дома достались ему от покойного отчима, ездить туда крайне неудобно (к тому же у нынешней семьи Николая есть и собственная дача в Чеховском районе). С 2004 года в домах никто не жил дольше двух дней, участок не обрабатывали, так что когда-то крепкие каркасно-щитовые дачи «по финской технологии» начали приходить в упадок. В поисках решения Николай превратил неиспользуемую недвижимость в то, что сам называет «алковоркинг».

- Прошлой весной, когда был локдаун, мне позвонил председатель, - рассказывает Николай. - Спросил - нет ли мыслей продать дачи. Я сначала сказал - давайте обсудим, если есть интерес. Начали обсуждать - оказалось, что нужно в первую очередь входить в наследство, оформлять все бумаги. Это долго, дорого, и у меня нет времени.

Нашелся только один покупатель, который оценил каждые из шести соток в 500 тысяч рублей. А за каждый дом предложил «минус пятьдесят» - то есть человек хочет их сносить, так что за наличие на участке «развалюхи» требует скидку. И это был единственный покупатель, который сказал, что готов оформить документы самостоятельно, по доверенности. Остальные без полного комплекта бумаг говорить отказывались. Тогда председатель мне сказал: пока дома окончательно не развалятся, их нужно пустить в дело.

Оказалось, что уже несколько лет активные дачники из этого кооператива вынашивали идею собственного «клуба» и бани. Прежде всего - чтобы было где устраивать вечеринки, не раздражая родных и близких. Необходимость в этом возникла сразу у нескольких дачников 30-40 лет: кому-то было неудобно «отжигать» на собственном участке из-за пожилых родителей, кому-то из-за маленьких детей. Полузаброшенные участки с домиками Николая стоят на краю кооператива - дальше канава, общий забор и лес. Так что еще и с этой точки зрения локация оказалась подходящая.

- Собралось человек десять - они все друг друга знали с детства, - рассказывает Николай. - Я им показал дома, обсудили материальный вопрос: они помогают привести участки в порядок, обустраивают баньку. После этого платят за каждый дом 10 тысяч в месяц плюс электричество - и ключи у них. Кто, что и с кем - меня не волнует.

«Лучшие сбережения - это гараж»

- Жена надо мной смеялась, когда я говорил, что лучшие сбережения - это гараж, - рассказывает житель района Аэропорт Владимир Петрович. - Теперь не смеется, а радуется: мы каждый месяц дополнительно к пенсии получаем по 40 тысяч. Учитывая, что от детей мы уехали на теплую дачу, можно сказать, что мы рантье.

Вкладывать деньги в гаражи Владимир Петрович начал в середине 2000-х годов. Тогда он был не пенсионером, а юристом с инженерным образованием в коммерческой фирме - нормальная постсоветская карьерная траектория.

В Москве в середине нулевых уже демонтировали почти все «ракушки» и заменили их на так называемые «арбузные тенты» - коллективные навесы над машиноместами. Две «ракушки» Владимира Петровича тоже попали под снос, компенсаций за них было не положено. Увидев, как легко можно «выгнать на мороз» десятки автомобилей в одном только дворе, собеседник «МК» машиноместо под тентом (тогда они стоили 80 тысяч рублей) покупать не стал, а сбережения вложил в строившийся под боком «народный гараж». Хватило на два бокса - один себе, другой (вторую машину перегнали в деревню) под сдачу.

- Меня никогда не покидает чувство, что слишком хорошо мы живем, не по заслугам, - говорит Владимир Петрович. - Большой войны нет, голода нет. А значит, нужно откладывать на черный день, что называется - создавать себе пассивный доход. Многие долго копят или берут ипотеку, чтобы потом сдавать квартиры, я такой вариант тоже обдумывал, но идея с гаражами победила по двум соображениям.

Первое: квартир в Москве с годами становится все больше, а гаражей все меньше — и это было понятно еще десять лет назад. Второе: купить машиноместо все-таки проще. У меня были хорошие периоды, когда я мог за год отложить миллион. И на квартиру, которую можно было бы сдавать, этого не хватит ни в коем случае, а на гараж еще недавно вполне хватало. Не на одноэтажный гараж, конечно: я понимал, куда ветер дует, и покупал только боксы в многоэтажных паркингах.

Металлические и кирпичные одноэтажные гаражи отпадали как «ненадежные» - и действительно, их продолжают активно сносить, гарантий нет ни у кого в Москве. А места в подземных паркингах жилых новостроек сразу были слишком дорогими.

Промежуточная ниша - места в советских многоэтажных ГСК и «народных гаражах» - оказалась удобной. Сейчас у Владимира Петровича 4 «народных» машиноместа и два бокса в ГСК. Это дает 42 тысячи рублей ренты: каждый из гаражей он сдает за 7 тысяч в месяц.

В прошлом году Владимир Петрович рассматривал возможность зарегистрироваться как самозанятый, чтобы платить налоги и сдавать гаражи в белую - однако оказалось, что тогда он и его жена лишаются льгот по оплате ЖКХ. Так что, пока налоговая молчит, ренту пенсионеры получают «по-партизански».

Любопытно, что никто из наших героев в детстве не мечтал быть рантье. Кто-то хотел стать космонавтом, кто-то - программистом или учителем. Большинство претворило детские планы в жизнь - ну разве что космонавт не состоялся...