Щедро и по закону: дарение недвижимости в вопросах и ответах - «Дайджест»

Владимир Давыденко
Источник: N1.RU

Что указать в договоре дарения, как его расторгнуть и нужно ли платить налог за подаренную вам квартиру

Получить в дар квартиру или дачу — что может быть приятнее? Пожалуй, только отсутствие необходимости доказывать, что эта недвижимость теперь действительно твоя. Наверное, все понимают, что такие серьезные подарки не могут делаться просто на словах. Чтобы все было законно, нужно заключить договор дарения. Это отдельная правовая «ниша» со своими подводными камнями. В нашем материале мы при помощи экспертов ответили на самые распространенные вопросы, касающиеся дарения недвижимости.

Ярослава Скопинцева

Ведущий юрисконсульт филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Новосибирской области

Олеся Трошина

Ведущий юрист компании «Финправ»

Как дарение оформляется юридически?

С позиций закона дарение выглядит совсем не так, как мы привыкли воспринимать его в быту. По нормам российского права это такая же сделка, как и купля-продажа, но только проводится она без оплаты. На законодательном уровне дарение закреплено в 32 главе ГК РФ.

Говоря юридическим языком, подарить дом или квартиру (машину, ноутбук, авторучку) значит безвозмездно передать права на них другому человеку. Как и положено в деловых отношениях, такое намерение обязательно должно быть выражено на бумаге. Простое устное обещание бабушки подарить внуку свою «трешку» за то, что он вынесет мусор, никакой законной силы не имеет. Юридические последствия за собой влечет только подписание дарителем и одаряемым договора дарения, на основании которого Росреестр потом зарегистрирует переход права собственности на недвижимость.

В договоре обязательно указывается предмет дарения и то, что сделка является безвозмездной для одаряемого (он ничего не должен в ответ)

Но и это еще не все. Переход права собственности на подарок от одного участника сделки к другому по их взаимному соглашению может происходить в разное время: в момент подписания договора или когда-то позже.

В зависимости от этого выделяют 3 вида договора дарения:

1. Реальный.

2. Договор обещания дарения (консенсуальный).

3. Договор пожертвования.

Сделка считается реальной, если заключение договора дарения и переход права собственности совпадают во времени. Это самый популярный в юридической практике способ оформления дорогих подарков. Реальный договор предусматривает полную передачу одаряемому прав на предмет сделки. После его подписания (или госрегистрации, если этого требует закон) он становится единоличным хозяином имущества.

Консенсуальный договор позволяет отсрочить дарение на определенное время. По сути, это документальное подтверждение намерений дарителя. В таком договоре обязательно должна быть указана информация о будущем подарке, а также данные того, кто его примет.

Государственная регистрация договора дарения недвижимого имущества, заключенного после 1 марта 2013-го года, не нужна (ст. 574 ГК РФ)

Договор пожертвования составляется, когда даритель хочет, чтобы его имущество в будущем использовали не в личных целях, а на благо общества. В таком случае одаряемый получает не только право собственности на подарок, но и обязанность использовать его по определенному назначению.

Получать пожертвования по закону могут:

- физические лица;

- лечебные, воспитательные заведения, учреждения соцзащиты;

- научные, культурные и образовательные организации;

- религиозные учреждения;

- общественные и некоммерческие организации.

Если пожертвование принимает физическое лицо, в соглашении обязательно прописывают информацию о назначении предмета сделки. В случаях с юрлицами делать это необязательно. Но если этот пункт все же есть в договоре, одаряемый должен будет предоставлять доказательства целевого использования дара.

Если подарок используют не по назначению, даритель имеет право разорвать договор пожертвования. Также он может быть пересмотрен в судебном порядке, если одна из сторон сделки скончалась (либо перестала существовать как организация) или утратила дееспособность.

Не последнюю роль в связанных с дарением сделках играет добровольность намерений дарителя. Если соглашение заключено под давлением и этому есть доказательства, оно будет считаться недействительным (ст. 179 ГК РФ).

Но учитывает закон и волю одаряемого: он не обязан принимать имущество дарителя. Если же он не против, это желание необходимо отметить в договоре, иначе он также может быть признан недействительным. Когда принимать дар человек не хочет, он может или отказаться, или передать имущество третьей стороне (но для этого подарок все-таки нужно получить и передарить).

Обязательна ли госрегистрация перехода права собственности на подаренную квартиру?

Если сам договор дарения квартиры или дома с марта 2013-го года не подлежит государственной регистрации, то право собственности на недвижимость регистрировать нужно обязательно — вне зависимости от того, как оно возникло. Это предусмотрено п. 3 ст. 574 и ст. 131 ГК РФ.

Нужно ли нотариальное заверение договора?

Обязательного нотариального удостоверения договор дарения недвижимости не требует. Однако при его заключении люди часто прибегают к услугам нотариуса, чтобы исключить вероятные риски. Печать нотариальной конторы — это дополнительная гарантия того, что стороны договора действовали добровольно, в рамках закона и были дееспособны.

Кроме того, участие нотариуса в сделке дарения предписано законом в ряде частных случаев:

- при отчуждении недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему или признанному ограниченно дееспособным гражданину;

- при отчуждении долей в праве общей собственности на недвижимость (за исключением случаев, когда все собственники отчуждают свои доли одновременно в рамках одной сделки и с земельными долями).

Во всех остальных случаях договор дарения недвижимости можно заключить в простой письменной форме без участия нотариуса.

Можно ли включать в договор условия, при выполнении которых одариваемый получит квартиру?

Главная особенность договора дарения — его безвозмездность, которая исключает любое ответное благодеяние со стороны одаряемого. При выявлении встречной передачи вещи, прав или встречного обязательства подписание договора дарения признается притворной сделкой, которая не имеет юридической силы (п. 1 ст. 572 ГК РФ).

Кроме того, дарить недвижимость можно только при жизни. Договор, по которому передача подарка должна произойти после смерти дарителя, будет признан ничтожным, и перерегистрировать право собственности по нему у одаряемого не получится. В таком случае действуют нормы законодательства о наследовании (п. 3 ст. 572 ГК РФ).

При этом закон не запрещает включение в договор личных условий дарителя, которые обычно предписывают одаряемому определенные действия или поведение.

Считается ли квартира, подаренная человеку, состоящему в браке, совместной собственностью супругов?

Не считается в силу п. 1 ст. 36 Семейного Кодекса РФ, согласно которому подарки не относятся к совместно нажитому имуществу. По нашим законам это личное имущество человека. И не имеет значения, состоит он при этом в браке или нет. В случае развода подаренные объекты не подлежат разделу между супругами.

Можно ли подарить строящуюся квартиру?

Да. Для безвозмездной передачи прав по договору долевого участия часто используют договор уступки прав (цессии), который заключается после государственной регистрации ДДУ, но до момента подписания акта приема-передачи квартиры между застройщиком и дольщиком. Главное отличие цессии от дарения в том, что она может быть как бескорыстной, так и на возмездной основе.

Согласно ст. 11 закона «Об участии в долевом строительстве…», уступить права требования по ДДУ можно только после того, как даритель полностью выполнит свои финансовые обязательства перед застройщиком. Иначе на третье лицо придется переводить не «чистое» право требования, а еще и долг (ст. 391-392.3 ГК РФ), а это уже не дарение.

Уступка прав по ДДУ подлежит обязательной государственной регистрации

Если права по ДДУ приобретены в браке, то для дарения такой недвижимости нужно нотариально заверенное согласие второго супруга.

Обычно все нюансы уступки прав на квартиру подробно прописаны в договорах долевого участия. И прежде чем дарить недвижимость, необходимо внимательно его изучить. Возможно, такой шаг придется согласовать с застройщиком или как минимум письменно уведомить его о своих намерениях. Юристы советуют получить письменное согласие на дарение и у застройщика, и у одаряемого. Это позволит дарителю обезопасить себя от возможных претензий.

Кто не может дарить и принимать в дар недвижимость?

Ограничения, связанные с дарением имущества, которое стоит дороже 3 000 ₽, изложены в ст. 575 ГК РФ.

Согласно ей, делать дорогие подарки запрещается:

1. От имени малолетних и недееспособных граждан.

2. Работникам образовательных, социальных и медицинских учреждений их подопечным.

3. Государственным, муниципальным служащим в связи с их должностным положением или в связи с исполнением ими служебных обязанностей.

4. Между коммерческими организациями.

Помимо этого, закон (ст. 576 ГК РФ) в ряде случаев ограничивает возможности дарителей, делая процедуру более сложной. Это касается нестандартного дарения. Например, юрлицо, которому вещь принадлежит на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, вправе подарить ее только с согласия собственника, а также если законом не предусмотрено иное. А дарение имущества, находящегося в общей совместной собственности, происходит по согласию всех его владельцев.

Можно ли расторгнуть или признать недействительным уже заключенный договор дарения?

Сделку, связанную с дарением, можно расторгнуть, как и любую другую. Такое право даритель имеет и до передачи подарка, и после, но только на законных основаниях. Инициаторами прекращения договора также могут выступить сам одариваемый (отказавшись от подарка) или заинтересованные третьи лица.

Один из механизмов расторжения такого соглашения — признание сделки недействительной. Это возможно, если дарственная была составлена с нарушением порядка и условий, предписанных законом. Гражданский Кодекс РФ выделяет два вида недействительных сделок — ничтожные и оспоримые. Для расторжения первых достаточно указать на факт нарушения, вторые необходимо отменять в суде.

Закон (с. 168-179 ГК) выделяет ряд общих оснований для признания любого договора недействительным:

1. Если он заключен для вида (мнимая сделка) или чтобы прикрыть другой договор (притворная сделка).

2. Если договор дарения содержит условие передачи подарка после смерти дарителя.

3. Если дарственная заключена с нарушением формы, содержания и субъекта.

Нарушение формы договора дарения — это, например, его заключение в устном виде, когда законодательство требует фиксировать намерения на бумаге. Ничтожным будет считаться и договор, в котором не обозначен конкретный предмет дарения или не указан одаряемый.

Есть и специальные основания (ст. 572- 578 ГК), по которым можно признать недействительной сделку, связанную именно с дарением:

1. Если одаряемый покушался на жизнь дарителя, жизнь членов его семьи и близких родственников либо умышленно причинил ему телесные повреждения.

2. Если обращение одаряемого с подаренной вещью, представляющей для дарителя большую неимущественную ценность, создает угрозу ее безвозвратной утраты, даритель может потребовать в суде отмены дарения.

3. Если имущественное, семейное положение или состояние здоровья дарителя изменились так, что дарение приведет к существенному снижению уровня его жизни.

4. Если договор был возмездным.

5. Если дарение совершено вопреки запрету или ограничению.

6. Если договор заключен на основании ничтожной доверенности, в которой не указаны одаряемое лицо и предмет дарения.

7. Если не определен предмет дарения: конкретная вещь, право или обязанность, от которой освобождается одаряемый, т.е. неясно, что конкретно обещает подарить даритель.

8. Если даритель-юридическое лицо не составил договор дарения на вещь стоимостью больше 3 000 ₽ или включил в такой договор обещание дара в будущем.

Помимо этого, в самом договоре дарения может быть обусловлено право дарителя отменить его в случае, если он переживет одаряемого.

По словам Олеси Трошиной, нередко споры из-за подарков возникают после смерти дарителя, родственникам которого не нравится его поступок. Однако если все было сделано по закону, шансов оспорить дарственную практически нет. Единственная возможность для этого — доказать, что человек не отдавал отчет своим действиям.

Это можно сделать, если в момент подписания договора даритель серьезно болел и принимал изменяющие сознание препараты. В таком случае по заключению привлеченного истцом медицинского эксперта или после проведения судом собственной экспертизы даритель может быть постфактум признан недееспособным, и сделка будет отменена.

Нужно ли платить налоги за подаренную квартиру?

Здесь все зависит от того, кто и кому преподнес столь щедрый дар. В Налоговом кодексе указано, что недвижимость, подаренная членами семьи или близкими родственниками, налогом не облагается. То есть если даритель и одаряемый являются супругами, родителями и детьми, усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой, внуками, братьями и сестрами, то платить государству ничего не нужно.

Если же недвижимость подарена дальнему родственнику или постороннему с точки зрения закона человеку, он должен будет уплатить подоходный налог в размере 13% от кадастровой стоимости объекта.

Отметим, что сам даритель налог за дарение не платит ни при каких обстоятельствах. Так как подарок делается безвозмездно, дохода от такой сделки он не получает и оснований для уплаты НДФЛ нет.