Мнимый кредитор - «Дайджест»

Как отмечают риэлторы, за последний год число афер с недвижимостью заметно возросло. Мошенники применяют самые разнообразные схемы афер: от уже давно забытых, до самых современных. Они очень изобретательны. Не так давно на рынке недвижимости появилась еще одна не совсем обычная схема обмана покупателя квартиры, о которой я и хочу сегодня вам рассказать.

Два друга, Михаил и Николай, сидели на кухне, пили пиво, грызли воблу и рассуждали о жизни.

— Колян, ты согласен, что хреновая наступила все же жизнь, — грустно сказал Михаил, хозяин квартиры, худосочный человек с лысиной, обсасывая рыбные кости.

— Что так? – бросил его товарищ, не отрываясь от рыбы. – Вкусная, собака.

— Вкусная, согласен. Но это рыба вкусная, а жизнь хреновая. Скоро и на пиво с рыбой денег не будет, — как-то грустно проговорил Михаил и посмотрел в окно. – Мне уже кредиты даже в захудалых микрофинансовых организациях перестали давать. Говорят, у вас еще прошлые не закрыты. А на что их закрывать, когда с работой кранты….

— А откуда они знают? – Николай отставил кружку и посмотрел не друга.

— А черт их знает. Может у них, как у банков, видимо, появилась какая-то связь между собой, — вяло ответил Михаил.

— Слушай, ты же живешь один, продай квартиру и…. закроешь кредиты, — предложил Николай.

— Ты что сдурел? – взорвался Михаил. — А где я буду жить?

— В своей квартире, — спокойно ответил Николай.

— Это как? И деньги получу и останусь проживать? – Михаил озадаченно посмотрел на друга.

— Вот именно, — с улыбкой проговорил Николай. – Ты же мне не дал закончить мысль, сразу попер на меня как танк.

— Ну, извини, — уже миролюбиво проговорил Михаил. – Выкладывай свою идею.

— Эта идея, скажем, не моя, но она здесь как раз кстати, — Николай поставил кружку на стол, отер платком рот и продолжал. – Суть очень проста. Квартира у тебя, наверное, «лимонов» пять стоит. Вот примерно на эту сумму мы с тобой составляем договор займа задним числом. Потом я обращаюсь в суд. В иске напишу, что все сроки прошли, а денег заемщик мне не выплачивает. Насколько мне известно из прессы, суды почти всегда на квартиру накладывают арест. Наверное, для того, чтобы не продал и не смылся.

— Я что-то не совсем понял, хотя можно попробовать, — взбодрился Михаил. – А нас потом самих не привлекут к суду за фабрикацию фальшивого договора?

— А кто об этом узнает? Может быть, ты пойдешь и скажешь? – с усмешкой посмотрел Николай на стушевавшегося друга.

— Да ты что? Чур, меня. Я в тюрьму совсем не хочу, — быстро проговорил Михаил.

— Тогда заметано, — бодро сказал Николай и, прищурив один глаз, хитро посмотрел на Михаила. – Но юристу, который нам будет помогать составлять договор и продвигать его по инстанциям, надеюсь, ты отстегнешь от тех денег, что получишь за квартиру?

— О чем разговор, — уверенно ответил Михаил.

— Но это не сто и не двести тысяч, а «поллимона», не меньше, — откинувшись на спинку стула, выдохнул Николай.

— Ого-го, а что так много? – Михаил недоуменно посмотрел на друга.

— Ну, там и мой интерес есть, я же тоже рискую. Не с тебя же мне брать свой процент, пусть юрист поделится, — спокойно проговорил Николай, понимая, что дело уже почти выгорело. И он не ошибся.

— Если так, то тогда конечно, — как-то вяло проговорил Михаил, но возражать больше не стал. – Слушай, а если меня в суд потянут, и деньги придется отдавать. Не квартиры же реально мне лишаться.

— Ну и отдашь, сколько останется, — спокойно ответил Николай. – У тебя же не на 5 миллионов кредитов.

— Нет, конечно, — быстро ответил Михаил, но юристу за одну идею – это все же многовато.

— Ладно, решим потом и этот вопрос, — подбодрил друга Николай. – Главное, что ты закроешь кредиты. А покупатели подождут. Да и я буду как бы на тебя наседать и требовать вернуть долги.

— А если судья скажет, что, мол, продайте квартиру и верните ему деньги, — как-то неуверенно проговорил Михаил.

— Ну вот, заладил одно и то же, — раздраженно бросил Николай. – У нас же будет юрист. Пусть и помогает.

— И то верно, — согласился Михаил. На этом они и расстались.

Главное, найти нужного покупателя

Встретились Михаил и Николай через неделю. Николай сказал, что все готово, завтра пойдем и заключим договор займа.

— Только, — как сказал мне юрист, — покупателя потом нужно выбирать тщательно.

— В смысле, — переспросил Михаил.

— В том смысле, что можно нарваться либо на слишком грамотного, либо на слишком крутого, — проговорил Николай. – И с тем и с другим потом хлопот не оберешься. Так сказал мне юрист. И еще – никаких риэлторов. Ни справа, ни слева.

— Это как? – И Михаил сделал непонимающее лицо.

— А так, — поучал друга Николай. – Мы понятно, будем всех их посылать культурно. Но если покупатель придет с посредником, то будем отказываться под благовидным предлогом.

— А как мы поймем, кто перед нами? — задал глупый вопрос Михаил.

— Будем следовать инструкциям нашего юриста. У нас же не горит. Поэтому продавать будет без спешки, — резюмировал Николай. – А потом, все тот же юрист будет как бы нашим агентом, зря что ли мы ему деньги платим.

— И то верно, — согласился с товарищем Михаил.

Назавтра они подписали договор займа, дали рекламу и стали ждать своего покупателя. Но тот долго не приходил. Хозяин квартиры уже замучился отбиваться от назойливых агентов и не тех, как ему казалось, покупателей. Но спустя пару месяцев счастье все же улыбнулось друзьям. Пришли те, кого они так долго ждали. Это была супружеская пара в возрасте, иногородние. Они искали квартиру в этом районе для своей дочери-аспирантки. Институт, в котором она училась, находился в пешей доступности от дома, в котором продавалась квартира. Юрист с ними побеседовал и, поняв, что они безобидные в плане качания прав, дал отмашку на работу с покупателями.

Далее пошло так, как они и запланировали. Покупатель посмотрел документы. Квартира была абсолютно «чистая», первичная приватизация. Никому не перепродавалась. Поэтому они со спокойной душой заключили авансовое соглашение и передали хозяину деньги.

А тем временем дела судебные уже шли полным ходом. Иск принят к рассмотрению и удовлетворен. Судья выносит определение о наложении ареста на недвижимость Столбова М.И, выписывает исполнительный лист, который и направляется в Федеральную службу судебных приставов(ФССП).

— Ну, пора, с Богом, — проговорил Николай, — придя рано утром к Михаилу. – Юрист сказал, что арест на квартиру наложен. Можно заключать договор купли-продажи и подавать документы на регистрацию.

Разумеется, покупатели ничего не знают об этом. Они подписывают договор купли-продажи в простой письменной форме, переводят деньги на счет Михаила(считают, что так надежнее, чем через банковскую ячейку), который в свою очередь пишет расписку по всей форме и от руки. Затем они отдают договор на государственную регистрацию, пожимают друг другу руки и расстаются на время. И все довольны. Продавец тем, что не перевелись еще на свете доверчивые люди, а покупатель радовался тому, что им так выгодно удалось купить хорошую квартиру для дочери.

Вернуть деньги не могу

Так ответил мошенник-продавец покупателям, когда те узнали, что квартиру им не регистрируют. В Росреестре им пояснили, что судом наложен запрет на совершение любых действий с квартирой. Мол, разбирайтесь, что к чему.

— И что вы все 5 миллионов отдали за долги? – мужчина-покупатель устремил на хозяина жилища недоуменный взгляд

— Ну, почти все. А что вы хотите. У меня было 3 кредита в микрофинансовых организациях и один еще брал у барыги-ростовщика. А знаете, какие там проценты? – и Михаил в упор посмотрел на опешившего мужчину. – Так что вот такие дела. Извини, брат, мне пока еще жизнь дорога….

— Но почему вы об этом не сказали, когда продавали квартиру? – задали резонный вопрос покупатели.

— Ну, знаете ли…., — продавец только пожал плечами.

— Раз вы долги покрыли, тогда снимайте арест, — не унимались покупатели.

— Это уже не ко мне, — бросил продавец.

— Тогда освобождайте квартиру, — зло прорычал отец девушки.

— И где я тогда буду жить? – и Михаил со снисходительной ухмылкой посмотрел на незадачливых визитеров.

— А нам-то что за дело. Продали квартиру? Продали! Вот и…… Договорить они не успели, продавец просто захлопнул перед ними двери.

Тогда отец девушки в отчаянии стал колотить руками и ногами в запертую дверь. Вскоре она открылась, и из нее вышел хозяин. А за спиной Михаила стоял его подельник Николай, здоровенный бугай. Тот подошел к отцу девушки и стал всей своей массой прижимать мужчину к стенке. Покупатель был невысоким и щуплым, поэтому не на шутку испугался агрессивного мужчину и попытался даже улыбнуться ему.

— Вот так-то будет лучше. А то, давай деньги. А где он их возьмет, если долги раздал.

— Ну а как же мы, то есть наша дочь, где она будет жить? – этот нелепый вопрос задала жена покупателя.

— А что дочь? Дочь пусть приходит и живет, места нам с ней хватит, — с ухмылкой проговорил хозяин квартиры и подмигнул родителям девушки.

Те стояли, ошарашено смотрели на мужчину и молчали. В глазах отца девушки пылал огонь. Но затем они, презрительно посмотрев на довольных хозяина квартиры и его подручного, развернулись и молча пошли на выход.

Комментарий

Вадим Рубцов, председатель Коллеги адвокатов г. Москвы «Правовое содействие»

— Схожие случаи бывают. Не совсем такие, как тут написано, но случаются. Как правило, схема несколько сложнее. Но это не говорит о том, что человек не может попасть в такую ловушку. Вполне может.

Варианты решения проблемы — либо уголовное дело по факту мошенничества возбуждать, либо понуждение к регистрации сделки. Но тут всё сложнее. Заставить продавца снять арест и зарегистрировать сделку, при таком раскладе бывает довольно проблематично. Скорее всего, без возбуждения уголовного дела это сделать не получится.

Что нужно делать, чтоб не попасть в подобную ситуацию.

Первое — обязательно запрашивать обременения на объект.

Второе — пробивать исполнительные производства по продавцу. Даже на официальных сайтах достаточно интересная информация может находиться.

Только от реально продуманных мошенников это не спасёт. Например, можно получить определение суда о наложении ареста на квартиру, и не отнести его на регистрацию. Суд, конечно, обязан его направить сам, но можно сказать секретарю суда, типа я сам быстренько отнесу, чего вам беспокоиться… Затем решение суда подать на регистрацию тем же днем, что договор купли продажи. Буквально через 15 минут…

Дальше все предельно ясно: регистрация квартиры будет приостановлена. А если там ещё и залог был, то это совсем плохо для покупателя… Назад он сможет только деньги требовать, а денег тех и след простыл. И на квартиру обратить взыскание нельзя, так как это единственное жильё…

Нормальная схема возврата квартиры такая: нужно доказывать мошенничество группой лиц. Причем кредитора обязательно втягивать в группу. Тогда можно будет попробовать квартиру забрать… Долго, правда, это всё, да и дороговато.

Так что всем совет: будьте очень внимательны при покупке недвижимости. А лучше всего для проверки юридической чистоты квартиры обратиться к профессионалам. Либо риэлторам, либо юристам, которые специализируются на недвижимости.