«Антиотмывочный» закон: новые требования к сделкам с недвижимостью от 3 миллионов рублей - «Дайджест»

С 10 января 2021-го года в России стали использовать дополнительные методы контроля над финансами граждан. Если вкратце – теперь все финансовые организации обязаны сообщать в Росфинмониторинг о сделках дороже 3 млн рублей. Сделки с недвижимостью также попадают под действие новых требований.

Требования законопроекта

Вступившие в силу поправки к ФЗ «О противодействии легализации доходов, полученных преступным путем», позволят представителям власти усилить контроль над сделками, проводимыми гражданами. Росфинмониторинг сможет более детально рассматривать, какие конкретно расчеты совершались россиянами в безналичной и наличной форме. То есть, при покупке объекта недвижимости свыше трех миллионов теперь обязательно спросят – откуда появились деньги? Идея государства – вывести из тени доходы граждан и пополнить бюджет государства на несколько десятков (а то и сотен) миллиардов рублей.

Кроме того, «антиотмывочный закон» включает и иные пункты – они касаются переводов, снятия наличных через банкоматы, обращение с наличными, их перевод в чеки и векселя. Данный закон работает с 2001-го года, но ранее он не давал права администрации так подробно контролировать финансовые операции. С 10 января 2021-го года под контроль попадают любые переводы от 100 тысяч рублей – причем не только «с карты на карту», но и пополнение баланса мобильного телефона, ставки в лотереях, обналичивание средств с корпоративных карт и так далее. Самое основное – с 10 января расчеты с наличными и безналичными деньгами контролируются в особо строгой форме, если это касается сделок с недвижимостью. Так, потребуется подтверждать легальность происхождения средств, если передается крупная сумма, не соответствующая социальному и экономическому статусу участников. Кроме того, Росфинмониторинг будет проверять договоры, где цена недвижимости занижена.

Поправки коснулись всего пула сделок – по аренде, ипотеке, передаче прав собственности. Нотариусы, риелторы и другие участники сделок обязаны сообщать о них в Росфинмониторинг. Таким образом государство планирует бороться со случаями, когда квартира по документам продаётся по одной стоимости, но в реальности покупатель передает гораздо более крупную сумму (чтобы уйти от налогов).

Мнения и прогнозы

Существует множество вариантов развития событий, однако эксперты утверждают – изменится мало. Согласно статистике, в России ежемесячно проводится несколько сотен тысяч сделок с недвижимостью, и при всем желании проверить их все нереально. Скорее всего, проверки будут проводиться выборочно и только в том случае, если визуально договор выглядит подозрительным – к примеру, когда стоимость квартиры значительно ниже рыночной, либо когда речь идет об очень крупной покупке. В последнем случае покупатель должен будет подтвердить, откуда у него средства – действительно большую сумму денег вряд ли удастся объяснить «личными накоплениями» и «одолжил у друга». Исходя из этого можно предположить, что:

Более популярной станет ипотека. Так покупатель сможет приобрести любой объект недвижимости, первоначально внеся небольшой взнос. Затем в течение нескольких месяцев или лет он погасит займ, а спустя три года или пять лет сможет спокойно продать свою недвижимость, получив «легальные» деньги на руки. Таким образом, «антиотмывочный» закон сработает ровно наоборот – заставит покупателя еще сильнее скрыть свои расходы от государства.

Появится больше «теневых» сделок. Если сегодня занижение стоимости в договоре больший интерес представляет для продавцов недвижимости, которые хотят уйти от уплаты налогов, то в связи с новыми требованиями «антиотмывочного» закона такой метод заинтересует и покупателей, которые не хотят объяснять Росфинмониторингу, откуда у них взялись деньги на покупку жилья.

Подорожают услуги нотариусов. Если ранее нотариус как участник сделки имел право отправить информацию о ней властям, то теперь он обязан это сделать – в противном случае его ждут штрафы и иные административные наказания. Чтобы обезопасить себя, нотариусы заложат в стоимость услуг вероятные штрафы. Если выяснится, что имеет место расписка на вторую часть суммы или иное доказательство сокрытия доходов, нотариусу придется отвечать по закону.

Подорожают услуги риелторов. Сегодня далеко не все агенты недвижимости работают легально – многие из них помогают осуществлять сделки с заниженной стоимостью объектов недвижимости в договорах. Если нововведения подстегнут таких агентов выйти «из тени», они могут повысить расценки на услуги, тем самым изменив уже сложившиеся рыночные традиции.

В реальности сложно представить, как смогут, к примеру, банковские сотрудники контролировать передаваемые через ячейки суммы. Тайна депозитарного хранилища потеряет свою ценность, если клерки смогут проверять и фиксировать сумму денег, заложенных в ячейку. Кроме того, значительным образом возрастет риск мошенничеств и грабежей – если клеркам предоставят право присутствовать при вскрытии сейфа, гораздо больше людей будет знать о том, что человек выходит из банка с крупной суммой денег. Реальным способом проверить наличие сокрытых средств для финансовых учреждений станет факт зачисления крупной суммы денег на карту (к примеру, когда зарегистрирован договор на 5 млн рублей, а на счет продавца в тот же день зачислено 10 млн).

Согласно государственной статистике, сегодня порядка 30% сделок осуществляются не по букве закона – таким образом, в бюджет поступает значительно меньше средств в виде налогов, чем это возможно.

Рынок аренды: грядут ли изменения?

Так как под контроль попадают все переводы свыше 100 тысяч рублей, арендный рынок тоже попадет под внимание Росфинмониторинга. Конечно, сотрудники контролирующей организации не будут проверять сделки по аренде частных домов и квартир эконом-класса, однако в сфере премиального жилья и коммерческой недвижимости их экспертизы могут стать более частыми.

Так, если ставка по аренде составляет один миллион рублей, который ежемесячно переводится собственнику на карту или на корпоративный счет, но налоговых отчислений с этой суммы не приходит, это явно вызовет вопросы – причем как к собственнику, который не исполняет налоговых обязательств, так и к арендатору. Последний должен будет подтвердить происхождение у него крупных сумм (и хорошо, если он ведет свою деятельность законно, иначе придется ответить перед судом).

Подводя итог, можно сказать, что антиотмывочный закон, а точнее – ужесточения, которые вступили в силу, способны принести весьма неоднозначные результаты. С одной стороны, законопроект нацелен на выведение из тени ряда сделок, с другой – ввиду особенностей современного рынка недвижимости – может дать обратный эффект. Пока трудно говорить о его последствиях. Вполне вероятно, что, как и в остальных случаях, сработает завещанное Салтыковым-Щедриным: «Строгость российских законов смягчается необязательностью их исполнения».