Новости рынка недвижимости » Дайджест » Плата за надёжность? - «Дайджест»
Плата за надёжность? - «Дайджест»
Андрей Некрасов Источник: NSP.RU Переход на эскроу-счета не только защитил средства граждан, но и лишил их существенных скидок на старте продаж. Большинство застройщиков признают, что цены на квартиры в комплексах, строящихся с привлечением проектного финансирования, выше, чем в тех, что завершают

Андрей Некрасов
Источник: NSP.RU
Плата за надёжность? - «Дайджест»

Переход на эскроу-счета не только защитил средства граждан, но и лишил их существенных скидок на старте продаж. Большинство застройщиков признают, что цены на квартиры в комплексах, строящихся с привлечением проектного финансирования, выше, чем в тех, что завершают по старинке.

Новая схема привлечения средств дольщиков заработала летом 2019-го. Однако проекты с большим объёмом уже реализованных квартир и высокой готовностью власти разрешили достроить по старым правилам.

И в Петербурге процент таких исключений оказался больше, чем во многих других субъектах РФ. Сейчас Петербург единственный из регионов-лидеров по объёмам жилищного строительства, где по ДДУ жилья реализуется больше, чем по схеме с эскроу. Так, в целом в стране, по данным Единой информационной системы жилищного строительства, возводится 92,3 млн кв.м жилья. Из них почти 52 млн «квадратов» реализуют с использованием счетов эскроу. В Петербурге из 9,6 млн кв.м новостроек без эскроу (то есть по старым правилам) продают 5,56 млн кв.м, или более 50%. Всего в городе предусмотрено использование счетов эскроу по 119 разрешениям на строительство немногим более 4 млн кв.м жилья (проекты 65 застройщиков).

Например, Сбербанк финансирует 38 проектов жилой площадью более 1,2 млн кв.м в Петербурге и Ленобласти. Общий лимит кредитования превышает 110 млрд рублей, из которых 42 млрд рублей уже освоены строителями. В 2020 году завершены два проекта, раскрыты счета эскроу в объёме порядка 2,5 млрд рублей. Всего по Северо-Западу за период действия схемы с эскроу-счетами Сбербанк профинансировал 88 проектов с общим лимитом порядка 140 млрд рублей (жилая площадь – 1,9 млн кв.м). По 10 проектам уже состоялось раскрытие эскроу-счетов на общую сумму более 5 млрд рублей. «В 2020-м мы увидели значительный рост и расширение территории привлечения застройщиками проектного финансирования. Объёмы выросли в 2,5 раза. Если в 2019 году Северо-Западный банк заключил договоры по 31 проекту на 52 млрд рублей (из них с эскроу – 15 проектов на 37 млрд), то показатель 2020-го – 72 проекта на 93 млрд (из них с эскроу – 68 проектов на 86 млрд рублей). Этот тренд продолжается: за два месяца 2021-го уже заключены договоры на 17 млрд рублей, и все с эскроу», – говорит директор управления финансирования недвижимости Северо-Западного банка ПАО «Сбербанк» Константин Бачкин.

Доступ к деньгам

Деньги дольщиков хранятся на эскроу-счетах до момента ввода дома в эксплуатацию. Это значит, что строить девелоперы должны за счёт собственных средств, которых мало у кого хватает, или за счёт кредитов. Два года назад застройщики предрекали серьёзные проблемы во взаимоотношениях с банками. Однако сейчас большинство девелоперов сотрудничество с банкирами наладили и глобальных сложностей не испытывают – особенно те, кто получал кредиты и ранее. «И до введения новых правил большая часть крупных компаний привлекала банковские кредиты для финансирования как отдельных этапов, так и всего проекта», – поясняет коммерческий директор ГК «ПСК» Сергей Софронов. Хотя не всё так гладко. «Возросли транзакционные издержки. Каждый платёж – это выборка кредитных средств и требует представления соответствующего пакета документов», – говорит вице-президент по финансам и экономике Группы RBI Алексей Ефремов. «Чтобы получить кредит, застройщикам надо собирать большой пакет документов. Отлаженная работа по одному проекту не гарантирует отсутствие замечаний по другим – банк может запросить дополнительные бумаги. Конечно, всё это затягивает процесс взаиморасчётов с подрядчиками. Хотя процесс согласования финансовой модели проекта с банком стал проще и быстрее», – отмечает директор департамента рекламы и маркетинга ГК «Полис Групп» Ольга Ульянова.

Но если крупные девелоперы получают кредиты, для небольших компаний это может стать настоящей проблемой. В Национальном объединении строителей полагают, что ещё одним последствием введения механизма проектного финансирования стало сокращение текущего объёма жилищного строительства. По данным «ДОМ.РФ», в августе 2018-го в стадии строительства находилось 125,2 млн кв.м жилья, в августе 2019-го – 120,6 млн кв.м, а к августу 2020 года объём сократился до 98,7 млн кв.м. «Причиной ухода части застройщиков с рынка и сокращения портфелей проектов у действующих компаний является низкий уровень доступности проектного финансирования для небольших региональных застройщиков либо доступность только одной кредитной линии. Так, завышенные требования к залогу приводят к тому, что по одному кредиту в залоге у банка оказывается всё имущество застройщика и сама компания. Открыть вторую кредитную линию на строительство другого объекта невозможно», – констатирует вице-президент Национального объединения строителей Антон Мороз.

Цены с нагрузкой

На качестве самих проектов новая схема финансирования по большому счёту не сказалась, чего не скажешь о ценах на жильё. «Качественные характеристики объекта определяются не схемой финансирования, а его объёмом, классом недвижимости. Застройщик зависит от темпов продаж и сейчас, поскольку ставка по проектному финансированию уменьшается при наполнении эскроу-счетов. Ценообразование в первую очередь определяют сегмент рынка, спрос, доступность ипотеки», – полагает Сергей Софронов.

С ним согласен и Алексей Ефремов: «Продуктовые характеристики точно не связаны со схемой продаж. Что касается разницы в цене, то размер заимствований застройщиков увеличился в 2-2,5 раза, и абсолютная кредитная нагрузка в структуре себестоимости выросла. Совокупное влияние эскроу-счетов добавляет 5-7% к себестоимости».

«В нашем ЖК «Приморский квартал» с использованием эскроу будут возводиться корпуса 40, 41 и 42, которые пока не выведены в продажу. Цены в первую очередь зависят от рынка, спроса и других экономических факторов. Но их резкие колебания в меньшей степени касаются объектов с эскроу-счетами. Вероятно, переход на проектное финансирование может спровоцировать увеличение средней стоимости жилья. По крайней мере, цены на начальных этапах строительства могут стать выше, в силу увеличения инвестиционных затрат девелоперов», – уверен директор по маркетингу и продажам корпорации «Мегалит» Андрей Кириллов.

«Проекты, обеспеченные кредитами, реализуются быстрее, так как застройщик не привязан к спросу с точки зрения финансирования. А их качество остаётся на высоком уровне. Банк оценивает его для предоставления кредита. Но цены в таких проектах изначально выше на 10-13%», – подтверждает Ольга Ульянова.

Директор Группы «Аквилон» Виталий Коробов уверен, что в проектах с эскроу себестоимость растёт из-за процентов по кредиту. И застройщики вынуждены повышать цены, чтобы выйти на нужную рентабельность. «Её минимальный уровень диктует сам банк, который может просто отказать в кредите на проект с низкой маржинальностью. Поэтому наиболее ощутимым переход на эскроу будет для сегмента «эконом», который сильно зависит от динамики цен. У нас сформирован сбалансированный портфель без неликвида. Полагаем, многие застройщики, работающие в масс-маркете, будут вынуждены переориентироваться на сегменты с более высокой маржинальностью», – предполагает Виталий Коробов.

«Основной причиной удорожания жилья в 2018-2019 годах стал переход на проектное финансирование. Ранее за счёт кредитов обеспечивалось порядка 30-50% от стоимости проекта, а теперь 80-100%, а значит, увеличились расходы на обслуживание кредита. Средняя ставка в рамках проектного финансирования составляет 3-4% годовых. Кроме того, выявлены многочисленные скрытые комиссии банков, которые составляют до 2% от стоимости проекта», – говорит Антон Мороз.

Обратная сторона защиты

«Мы создаём продукт, который считаем максимально востребованным на рынке и экономически эффективным. Но можно сказать, что работа по новой схеме выявила побочный эффект, не очень приятный для потребителей», – отмечает директор департамента недвижимости Группы ЦДС Сергей Терентьев. По его словам, застройщики стали практически независимы от продаж в моменте. Необходимо определённое наполнение счетов эскроу, заложенное в согласованную с банком модель, но не надо думать, будут ли деньги завтра, если компания не реализует несколько лишних квартир. «Увеличивая стоимость квартир, мы фактически регулируем наполнение счетов эскроу. Я думаю, скоро этот эффект станет заметен в масштабах страны, у любого застройщика. Особенно в первые полгода строительства, когда нет необходимости в больших объёмах финансирования, а значит, и в больших объёмах продаж. Покупатели же привыкли, что на начальной стадии застройщик предлагает минимальную цену. Теперь эта история уходит в прошлое», – поясняет Сергей Терентьев.

Эти выводы подтверждает и начальник отдела продаж компании «Отделстрой» Николай Гражданкин: «Многие покупатели привыкли, что стоимость на старте сильно ниже, но такого уже не будет. Сейчас в цену «квадрата» сразу закладывается процент за пользование кредитом, а потому застройщику невыгодно продавать «на нуле» дешевле. С эскроу-счетами мы пока не работали, поскольку наши ЖК «Новый Оккервиль» и «Новый Лесснер» из-за высокой степени готовности реализуются по старой схеме. Но вторая очередь «Нового Лесснера» уже будет продаваться с использованием эскроу-счетов».

В ГК «ПСК», например, по схеме с эскроу строят три апарт-отеля Avenir в Кировском и Московском районах. С применением проектного финансирования возводят ЖК «Новый Невский», но эскроу-счета там не используются. Кроме того, кредиты привлекались в уже завершённые в 2019-2020 годах проекты Nobelius и «Славянка».

Группа RBI реализует с помощью эскроу жильё в проектах Futurist, «Болконский», ARTSTUDIO Moskovsky, «Созидатели». А ГК «Полис Групп» возводит два объекта – ЖК «Мой мир» в Мурино (размер кредитной линии – 5,4 млрд рублей) и ЖК «Полис Приморский» в Каменке, где объём заимствований составит 7,8 млрд рублей. За 2020-2021 годы портфель Группы «Аквилон» пополнился девятью новыми проектами в Петербурге, Москве и Архангельской области, и все они реализуются с привлечением проектного финансирования и эскроу-счетов. В Петербурге это жилые комплексы «Аквилон ZALIVE» на намыве Васильевского острова и «Аквилон STORIES» в Кудрово.

Строящиеся в Петербурге жилые комплексы, продажи в которых разрешены с использованием эскроу-счетов

- Одна из самых крупных кредитных линий, открытых за последние месяцы, предоставлена Сбербанком холдингу Setl Group на строительство ЖК «Стрижи в Невском 2». Её размер – 9,8 млрд рублей, срок действия договора – август 2025 года. В рамках проекта девелопер намерен построить пять разновысотных жилых корпусов продаваемой площадью 84 000 кв.м. ЖК расположен в 500 метрах от станции метро «Ломоносовская», недалеко от Невы. Под зданиями будет паркинг на 851 автомобиль. Предусмотрены детский сад на 170 мест и большое общественное пространство со спортивной площадкой, зоной для йоги. Продажи квартир уже начались. По плану стройка финиширует в третьем квартале 2023-го.

- В конце прошлого года Сбербанк открыл сразу три невозобновляемые кредитные линии на общую сумму в 11,9 млрд рублей для реализации проектов Группы «Эталон». Так 6,17 млрд рублей предназначены для достройки комплекса «Галактика PRO» в Адмиралтейском районе – два жилых корпуса (каждый с собственным подземным паркингом) в общей сложности на 782 квартиры. Его ввод намечен на конец 2021-го. Ещё 5,73 млрд пойдут на проект «Московские ворота II». Это два корпуса всего на 795 квартир, плюс паркинг на 456 машино-мест. Корпуса введут в конце 2022-го и во втором квартале 2023-го. Ранее Сбербанк выделил «Эталону» ещё две кредитные линии на общую сумму 15,21 млрд рублей для дальнейшего строительства ЖК «Галактика». В общей сложности Сбер предоставил за последние месяцы на проекты холдинга более 27 млрд рублей.

- Прошлой осенью ГК «Полис Групп» заключила с банком «ДОМ.РФ» договор о проектном финансировании ЖК «Полис Приморский» в Каменке. Размер кредитной линии составил 7,8 млрд рублей. Участок 5,9 га на Глухарской улице застройщик купил весной 2017-го. По соседству он арендовал ещё 8,4 га (оба надела принадлежали разорившейся ГК «Город»), где уже строит ЖК «Полис на Комендантском». Новый проект – «Полис Приморский» – будет состоять из двух корпусов высотой 14 этажей, в которых предусмотрены 2220 квартир. Его ввод в эксплуатацию планируется в начале 2024 года. Это уже второй проект «Полис Групп», который будет реализован по схеме проектного финансирования в партнёрстве с банком «ДОМ.РФ».

Ctrl
Enter
Заметили ошЫбку?
Выделите текст и нажмите Ctrl+Enter
Мы в
Комментарии
Минимальная длина комментария - 50 знаков. комментарии модерируются
Комментариев еще нет. Вы можете стать первым!
Комментарии для сайта Cackle
Кликните на изображение чтобы обновить код, если он неразборчив

Смотрите также
интересные публикации

dc750945
Аналитика рынка недвижимости
...