Больше строим — дешевле продаем: «Идея логична, но сложноосуществима» - «Дайджест»

Business FM спросила у региональных девелоперов, есть ли на их рынках возможность для увеличения объемов строительства и может ли наращивание строек, по их мнению, снизить цены на жилье?

Правительство примет меры по обузданию цен на недвижимость. «Чтобы не допустить всплеска цен и появления «пузырей», мы будем формировать адекватное предложение, предоставлять под массовую застройку новые земельные участки, снимать административные барьеры для стройиндустрии, а также развивать проекты строительства жилья экономкласса», — это заявление премьер-министра страны Владимира Путина, прозвучавшее в октябре 2010 года. Тогда, кстати, в планах государства стояло к 2016 году увеличить объемы жилищного строительства с 55-60 млн до 100 млн квадратных метров в год, для чего в бюджете были заложены значительные средства.

Так уж получилось, что десять лет спустя президент России Владимир Путин снова вынужден говорить о необходимости справиться с ростом цен на жилье: кто бы как ни подсчитывал и какие бы в итоге цифры ни получал, рост этот оказался в прошлом году очень существенным, причем, по статистике Национального объединения строителей, даже в тех регионах, где все последние годы из-за низкого спроса наблюдалась отрицательная ценовая динамика. «Льготная ипотека поддержала, разумеется, — так мы и планировали, так и получилось, — строительную отрасль. Начиная с августа прошлого года растут объемы ввода жилых домов. Вместе с тем в отдельных регионах возникли дисбалансы на рынке жилья, существенно растут цены на недвижимость, не хватает доступных вариантов квартир. В этой связи предлагаю обсудить, что нужно сделать для того, чтобы выровнять ценовую ситуацию на рынке, в том числе с помощью увеличения предложения жилья», — сказал Владимир Путин на состоявшемся 21 января совещании по экономическим вопросам.

Не будем сейчас заново начинать обсуждение на тему «кто виноват», какова во всем этом роль льготной ипотеки и так далее. Перейдем сразу к вопросу «что делать». И российский президент, и регуляторы отрасли понимают, и опрошенные Business FM эксперты тоже подтвердили: один из лежащих на поверхности вариантов решения проблемы — строить все больше и больше, причем не в Москве, Петербурге, Сочи и на прочих рынках, которые без всяких подсказок на подъеме, а по всей России. По логике вещей, чем больше предложение, тем ниже цены, а с растущей конкуренцией и падающим в каждом конкретном проекте объемом спроса застройщикам придется смириться.

Но есть ли в регионах потенциал для наращивания объемов строительства, что мешает строить больше сегодня и за счет чего ситуацию можно изменить завтра? А главное, верят ли игроки региональных рынков в то, что, если стройки станут более многочисленными и масштабными, цены на жилье непременно пойдут вниз? У девелоперов, с которыми побеседовала Business FM, единого мнения нет.

Рифат Гарипов, член общественного совета при Минстрое РФ, депутат Государственного собрания — Курултая Республики Башкортостан

«Рост объемов строительства в первую очередь связан со спросом: чем выше спрос на жилье, тем больше застройщики готовы строить. Важную роль здесь играют финансовые меры поддержки, такие как льготная ипотека и повышение покупательной способности населения. Также увеличить объем строящихся квадратных метров должен помочь переход от точечной застройки к комплексному освоению территорий. Но для этого застройщикам необходима помощь государства по строительству социальных объектов и обеспечению территорий для освоения коммуникациями, что можно реализовать в рамках национального проекта «Стимул». В Республике Башкортостан еще одним инструментом для увеличения объемов возводимого жилья может выступить альтернативный способ строительства (речь идет о панельном домостроении в сегменте стандарт-класса), который поможет сократить сроки возведения домов и снизить себестоимость квадратного метра. Что же касается жилья в целом, тут необходимо принять меры по сдерживанию роста цен на стройматериалы. Это поможет застройщикам как реализовать текущие проекты, так и вывести на рынок новые, а увеличение объема возводимого жилья в свою очередь может привести к некоторой корректировке цен в сторону снижения».

Искандер Юсупов, заместитель генерального директора девелоперской компании «Унистрой» (Республика Татарстан)

«Цены на жилье будут расти — боюсь, что это неизбежно, вопрос — какими темпами. Я работаю в недвижимости более 15 лет, и за это время было лишь два года, когда цены показывали отрицательную динамику, и то это продолжалось не более полугода — девяти месяцев, а затем цены возвращались с еще большим ростом. Факторами повышения цен, во-первых, является постоянный рост на строительные комплектующие, во-вторых, стоимость рабочей силы. В этом году сильное влияние на рост цен оказало отсутствие иностранных рабочих и резкий рост цены на металл. Следует помнить также, что в целом рост цен на недвижимость произошел в силу новых правил работы по эскроу. Теперь у девелоперов нет необходимости продавать на старте дешевле, чтобы собрать денег на строительство, так как все финансирует банк, следовательно, зачем терять прибыль — можно сразу выставлять высокие цены и продавать в удовлетворительных темпах. Идея ограничить рост цен за счет вывода все большего предложения логична, но сложноосуществима. Платежеспособный спрос не вырастет кратно, следовательно, есть риски, что дополнительные объемы, выведенные на рынок, будут простаивать и останутся непроданными. При этом себестоимость строительства будет расти, в этом я вижу потенциальный риск для финансово неустойчивых девелоперов: если дом не продан до определенных объемов, то при раскассации застройщик просто не получит денег, плюс еще и останется должен банку».

Валентин Тарасов, руководитель службы заказчика ГК «Гарант» (Брянск)

«Несомненно, наращивание объемов предложения на рынке — это один из самых действенных инструментов сдерживания роста стоимости жилья. Показателен пример Брянской области, когда в сравнительно небольшом регионе в 2010-х годах ежегодно, ввиду большой конкуренции, на рынок выводились до 500-600 тысяч квадратных метров, и в итоге мы имеем самую низкую стоимость жилья в ЦФО. Однако в настоящее время предложение резко уменьшилось. Естественно, в первую очередь причиной стал переход на новую схему финансирования строительства, рост стоимости за год составил порядка 35-40%. Однако ко всему прочему на снижение предложения влияет и все усиливающаяся регламентация градостроительных процедур и разночтение в их применении. Выдачу разрешений на строительство все жестче привязывают к информации, содержащейся в проектах планировки территории. Под формулировкой ст. 42 Гражданского кодекса «Основная часть проекта планировки территории включает в себя [...] положение о характеристиках объектов капитального строительства жилого, производственного, общественно-делового и иного назначения» с той или иной степенью бюрократического подхода понимаются постоянно меняющиеся требования. Необходимо более четко прописать, какие именно характеристики (этажность, наличие нежилых помещений и тому подобное) может менять застройщик без изменения основных показателей застройки территории. Невозможно в проекте планировки предусмотреть все детали каждого МКД. Тем более в настоящее время застройщики опережают своих коллег в органах власти в желании внедрять новые стандарты комплексного развития территорий, а такие препоны в виде внесения незначительных изменений в проекты планировки территорий отодвигают получение разрешений минимум на полгода. Также в целях увеличения предложения пора раз и навсегда поставить точку в спорах, что такое этажность зданий. При наличии в основных видах разрешенного использования «МКД до 17 этажей», «МКД до девяти этажей» застройщики ввиду подсчета в этажность подвалов, технических этажей, крышных котельных вынуждены фактически снижать полезную этажность на два-три этажа».

Дарья Осадчая, руководитель пиар-службы группы компаний «Монолит» (Республика Крым)

«Нацпроект «Жилье и городская среда» предусматривает увеличение объема жилищного строительства и содержит амбициозные показатели для всей отрасли — рост на 60%. Отмечу, что это распоряжение было принято как на уровне Республики Крым, так и на уровне нашей компании и учтено при формировании планов развития территорий. Что касается спроса, то к его значительному снижению рост цены за «квадрат» в Крыму не приводит: в частности, мы по-прежнему продаем весь объем предложения задолго до введения объекта в эксплуатацию. Вообще, Крым — уникальный по своей сути рынок. Обеспеченность жильем в республике остается одной из самых низких в стране, поэтому спрос продолжит опережать предложение еще в течение как минимум десяти лет. Мы склоняемся к тому, что цена будет меняться только в сторону увеличения».

Александр Рогачев, генеральный директор ГК «ОДСК» (Орловская область)

«Наращивание темпов строительства во многом зависит от успешной реализации государственных программ и специальных мер поддержки участников рынка жилой недвижимости. К ним относятся в первую очередь национальный проект, направленный на комплексное развитие территорий, и программы, созданные для эффективного решения проблем аварийного жилья. Их реализация открывает новые возможности для застройки ранее недоступных участков. В то же время далеко не все предложенные программы уже получили развитие по всей стране. Например, в Орловском регионе еще не реализовывается обеспечение земельных участков инженерными сетями в рамках новой программы «Стимул», которая разработана для того, чтобы в значительной мере снять нагрузку с застройщиков. Кроме того, сейчас многие строительные компании боятся рисковать, поэтому предпочитают отказываться от реализации проектов с низкой рентабельностью. Программы кредитования по стимулированию строительства или система, предусматривающая хотя бы частично досрочное раскрытие счетов эскроу на некой значительной стадии строительства, позволили бы застройщикам получить большую свободу действий и дополнительные возможности для увеличения темпов строительства. Что касается падения цен на фоне роста объемов строительства, это условие стоит рассматривать только как один из возможных сценариев. В настоящий момент строительные объекты имеют достаточно высокую себестоимость, поэтому можно предположить, что замедлению темпов роста цен на жилье могло бы способствовать снижение цен на рынке строительных материалов и энергоснабжения».

Кристина Яковенко, коммерческий директор девелоперской группы «Хрустальный» (Иркутская область)

«Отрасли может помочь развитие загородного строительства. В последние годы более 50% жилья, которое вводится в Иркутской области, относится к категории индивидуальных домов. Люди перестают играть по правилам и уходят в самострой — жить за городом и иметь больше квадратных метров, но за меньшие деньги. Тем не менее сложности применения 214-го федерального закона в малоэтажном многоквартирном строительстве и отсутствие инфраструктуры останавливают развитие пригородных территорий. Только комплекс мер поддержки от государства может содействовать ощутимому увеличению предложений жилья. Нужны субсидии для старта новых проектов, а также земельные участки. Нужна поддержка государства по развитию социальной и коммерческой инфраструктуры для освоения новых территорий. Нормативная база, регулирующая строительную отрасль, особенно в малоэтажном секторе, должна стать однозначной и исчерпывающей. Что касается цен, то в долгосрочной перспективе увеличение объемов предложения должно замедлить их рост, а сейчас на него больше всего влияет дефицит рабочей силы и увеличение стоимости материалов. Теперь запустить новый проект для регионального девелопера стало значительно сложнее. Например, нам в малоэтажном строительстве пришлось адаптироваться под новые реалии законодательства, использовать более дорогие решения — в итоге стоимость жилья в наших проектах выросла с 2018 года на 42%».

Артем Таболин, директор по инвестициям и экономике СК «ЮгСтройИмпериал» (Краснодарский край)

«Наращивать объемы можно только при наличии двух факторов: обеспеченного спроса на эти дополнительные объемы и свободных земельных участков с инфраструктурой, позволяющей возводить жилье. Достаточно сложно точно определить величину спроса и ту пороговую отметку, после которой дополнительные метры останутся невостребованными. Принудительное наращивание объемов приведет к сокращению маржи, а ниже себестоимости, которая постоянно растет, цены не опустить. Соответственно, надо работать над снижением себестоимости. Один из вариантов — сократить расходы застройщиков на землю и инфраструктуру за счет государственной поддержки. Что касается второго фактора, то сегодня развитие крупных городов происходит либо за счет застраивания участков по периметру города, либо за счет точечной застройки бывших коммерческих/промышленных участков в черте населенного пункта, либо за счет возможного редевелопмента районов старой низкоэтажной застройки. У каждого варианта свои сложности в реализации. Участки «за городом» часто не обеспечены дорогами, сетями и прочей инфраструктурой, возведение которой значительно отражается на цене квадратного метра. Точечная застройка требует больших усилий и времени по переводу земли. Реновация сопряжена с затратами на снос и расселение людей, живущих на данном участке. Если государство разработает понятные и прозрачные механизмы реализации указанных схем и их поддержки, это поможет повысить объемы строительства и позволит сдержать цены».

Кирилл Кургин, коммерческий директор ГК «ИНСИТИ» (Краснодар)

«Традиционно Краснодарский край является одним из ведущих регионов по объемам жилищного строительства. Это происходит за счет повышенного спроса на покупку жилья мигрирующими на Кубань жителями других регионов России и стран СНГ. Сохранить темпы строительства сейчас позволяет не только данный фактор, но и переход на проектное финансирование новых объектов: благодаря этому застройщики могут вести плановое строительство при гарантированном поступлении денежных средств от банков и не зависеть в темпах и объемах строительных работ от экономических колебаний рынка и снижения спроса на недвижимость. Также мощным рычагом наращивания темпов строительства являются государственные программы, которые реализовываются на федеральном и местном уровне. За счет, например, программы ипотеки с господдержкой в нашем регионе удалось сохранить стабильные продажи объектов в период пандемии 2020 года. Тенденции к падению цен в крае сейчас точно нет. Только за последние полгода стоимость квадратного метра жилья в сегменте «комфорт» выросла на 10-15% и продолжает стабильно расти. Это происходит из-за повышения общих затрат на строительство и улучшения качества самих объектов. Даже если объемы строительства будут стабильно расти и рынок первичной недвижимости будет перенасыщен, это произойдет не ранее чем через три-четыре года. За это время могут быть и другие изменения, которые способны кардинально поменять всю ситуацию, поэтому долгосрочные прогнозы о снижении стоимости жилья под влиянием объемов давать сложно».

Наталья Гарифуллина, заместитель генерального директора по маркетингу федеральной компании «Талан»

«Увеличение объемов строительства — необходимое, но не достаточное условие для того, чтобы в короткий период увеличился объем предложения жилья на рынке. Большинство застройщиков сейчас не стремятся к быстрой продаже своих объектов. Используя проектное финансирование, застройщики реализуют квартиры осторожно, небольшими объемами. В условиях нестабильности курса рубля и политической нестабильности велик риск увеличения стоимости строительно-монтажных работ и материалов. Это самая острая боль девелоперов на текущий момент. Например, тонна арматуры в сентябре 2020 года стоила 38 тысяч рублей, сейчас — 65 тысяч рублей. При этом рост цен на материалы продолжается. Рост стоимости стройматериалов и рабочей силы, конечно, сказался на себестоимости строительства. Например, в Хабаровске цена на монолитные работы за короткий период выросла на 17%, в Перми на 15% выросла цена отделки; рост стоимости рабочей силы в разных регионах составил от 15% до 30%. Поэтому, распродав объект на ранней стадии строительства, застройщики рискуют столкнуться с резким скачком себестоимости. Потенциал для наращивания объемов строительства, думаю, лежит в двух плоскостях. С одной стороны, важно сократить сроки выдачи техусловий, выполнения работ по техусловиям, а также получения разрешения на строительство и проектного финансирования. Сейчас временной лаг между приобретением земельного участка и стартом продаж составляет в среднем два года. Сокращение сроков предоставления таких услуг позволит застройщикам стартовать с проектами в два раза быстрее. Серьезной поддержкой будут также проекты развития магистральных сетей, социальной и транспортной инфраструктуры. С другой стороны, росту объемов строительства должна способствовать помощь с получением проектного финансирования для проектов с низкой и средней маржинальностью — ведь на сегодняшний день доля таких проектов составляет, по разным оценкам, до 30% от общего объема реализуемых земельных участков».

Петр Барсуков, директор департамента финансов ГК «Инград» (Московская область)

«Итоговая цена жилья складывается из трех основных факторов: стоимость земли, стоимость труда и стоимость строительных материалов. Все три показателя в течение года выросли, и девелоперы не могли влиять ни на один из них. Главным инструментом, позволяющим увеличить объем строительства, является корректировка стоимости земли, благодаря которой в теории возможно снизить цены на жилье. Для этого необходимо ускорить вовлечение земли в девелоперский цикл. Сейчас этот процесс очень затянут: как правило, от момента получения участка девелопером в пользование до начала строительства проходит минимум несколько месяцев, и это в лучшем случае — стандартный срок составляет от года до полутора лет. Все это время застройщик платит за пользование землей и несет другие сопутствующие издержки. Эти траты, разумеется, включаются в итоговую стоимость жилья. Еще одним фактором, влияющим на рост цен, является цена на стройматериалы и энергоресурсы. К примеру, в декабре рынок столкнулся с резким ростом стоимости арматуры: цена выросла на 30%, при этом ее доля в себестоимости строительства весома и составляет 5-7%. Жесткого регулирования со стороны государства, считаю, не нужно. Сегодня на рынке уже действует механизм антимонопольного регулирования, этот инструмент не регулирует цену напрямую, но является тем фактором, который ограничивает влияние доминирующих сторон (в том числе естественных монополий) на стоимость стройматериалов и технологического присоединения к сетям. При этом важно понимать, что одна из причин роста цены на новостройки — это улучшение и совершенствование их качественных характеристик. Сегодня девелоперам важно строить достойное жилье, соответствующее современным стандартам качества, с развитой, доступной инфраструктурой. А от «человейников» с низкими потребительскими качествами рынок уходит».

Есть и еще целый ряд предложений, направленных на увеличение объемов строительства. Один из путей, о которых говорят застройщики, — сокращение административных барьеров и развитие цифровых технологий. Тут регионам наверняка помог бы большой накопленный опыт Москвы. Серьезное подспорье — получение услуг ресурсоснабжающих организаций в электронном виде. «С развитием сервисов упростится сбор необходимых сведений о том, какие условия и ограничения есть у того или иного земельного участка, информационная инфраструктура позволит быстрее получать данные, которые требуются для предварительной оценки проектов. Ситуацию бы заметно улучшило и оказание электронных услуг при подаче единой заявки на технологическое подключение к инженерным сетям», — считает директор по строительству ГК «Гранель» Андрей Зимонов.

Другое возможное направление — разработка геоинформационной системы, задача которой — в режиме реального времени показывать расположение точек подключения к инженерным сетям. Ресурс позволит застройщикам видеть наличие свободной мощности в каждой точке. Создание сводного плана подземных коммуникаций и сооружений — продолжение системного подхода, и, как отмечают в ГК «Гранель», все это в итоге направлено на повышение инвестиционной привлекательности строительной отрасли. Причем при государственной поддержке регионы могут внедрить эти технологии достаточно быстро.