Что квартиранты могут делать с жильем без согласия собственника, но по закону - «Дайджест»

Мне регулярно поступают вопросы, связанные со сдачей жилья в наем. Многие люди всерьез опасаются, что квартиранты могут завладеть их недвижимостью и признать себя собственниками, если они много лет подряд живут в одной квартире.

Однако нет ни одного правового основания, чтобы стать собственником в результате длительного найма жилья. Даже если наниматель пользуется квартирой больше 15 лет, он все равно остается в рамках договора и ни о какой приобретательной давности речи быть не может.

А вот законным владельцем жилья (хотя и не собственником) наниматель в период договора является и поэтому определенные права на квартиру все же получает.

В связи с этим рассмотрим, что квартиранты могут делать с жильем, вовсе не спрашивая согласия у собственника.

1. Зарегистрировать ребенка

Съемное жилье, с точки зрения закона, является местом временного пребывания гражданина. Поэтому здесь действует общее правило о необходимости регистрации по адресу съемной квартиры, если человек живет там более 90 дней (Закон РФ от 25.06.1993 № 5242-1).

Оформить временную регистрацию без согласия собственника квартиранты могут только в двух случаях:

- прежде всего, если вопрос касается ребенка до 14 лет.

Так как местом жительства детей признается место жительства их родителей, регистрация ребенка допускается даже без согласия собственника жилья.

Но при условии, что у самого родителя есть временная регистрация по этому адресу. А вот родитель может зарегистрироваться в съемном жилье без заявления от собственника только, если:

- он снимает жилье на основании нотариально заверенного договора, где есть пункт о регистрации квартиранта

(эта позиция была высказана Верховным судом РФ — определение от 30.10.2003 № КАС 03-489).

Таким образом, при наличии временной регистрации по адресу съемного жилья квартирант может оформить регистрацию на тот же срок и своему ребенку. Но когда этот срок истечет, регистрация аннулируется и у родителя, и у ребенка.

2. Квартирант может вселить других жильцов

Если договор найма краткосрочный (т. е. заключен на срок до 1 года), то без согласия собственника наниматель может вселить в квартиру только своих несовершеннолетних детей.

Для других членов семьи (которые не были предусмотрены в договоре) нужно получить согласие наймодателя.

А вот долгосрочный договор (сроком от 1 до 5 лет) позволяет квартиранту подселять к себе других жильцов, лишь уведомляя об этом собственника (т. е. неважно, что он думает по этому поводу — его ставят перед фактом).

Собственник может запретить таких жильцов только, если нарушается норма площади на человека (ст. 680 ГК РФ).

Хотя недавнее решение Верховного суда РФ (№ 86-КАД20-1-К2) показало, что даже нарушение норматива жилплощади на человека не может препятствовать вселению, если речь идет о матери проживающего там ребенка.

Спор касался жилья по договору соцнайма, но общий принцип (запрет разлучать мать с ребенком) вполне могут применить и к найму частного жилья.

3. Наниматели могут не впускать в квартиру даже собственника

Даже если человек проживает в квартире временно, в течение всего срока действия договора это его законное место жительства.

Значит, на него распространяется конституционная гарантия неприкосновенности жилища:

- никто не вправе проникать в жилое помещение против воли тех, кто в нем проживает на законных основаниях — кроме отдельных случаев, предусмотренных законом, или по решению суда (ст. 25 Конституции РФ).

Поэтому даже собственник квартиры не может приходить, когда ему вздумается, пока действует договор найма. Жильцы имеют полное право не впускать собственника, если он пришел без предварительного согласования.

Обычно правила посещения жилья собственником прописываются в договоре и он обязан их исполнять, иначе это будет правонарушением.

Верховный суд РФ (№ 25-КП9-3) взыскал компенсацию морального вреда с собственницы жилья в пользу нанимателя после того, как та зашла в квартиру в отсутствие жильцов. Суд расценил это как нарушение неприкосновенности жилища.