Свой дом на своей земле: как строить, не нарушая законов - «Дайджест»

Часто люди покупают землю и строят дома на ней, даже не проверяя, имеют ли на это право – надеясь «на авось». Потом получают предписание о сносе и искренне удивляются, возмущаются, пишут на форумах в интернете пронзительные сообщения, что наше законодательство, мягко говоря, несовершенно.

Однако многие проблемы с недвижимостью можно и нужно предусматривать еще на этапе покупки земли и начала строительства, российское законодательство в большинстве своем трактуется достаточно однозначно.

Когда можно спокойно строить

В данной статье будет идти речь только об индивидуальном жилом строительстве – о капитальных частных домах не выше трёх этажей и не выше 20 метров. Точные характеристики таких объектов дает Градостроительный кодекс России. Если речь идет о любых других зданиях – вспомогательные постройки, садовые или многоквартирные дома, тут уже используются совсем другие правила.

Итак, с чего начать: с получения выписки из Росреестра. В ней будет указан вид разрешенного использования участка, он определяется в соответствии с зонированием территории по градостроительному плану.

Индивидуальные жилые дома можно строить только в следующих случаях:

-- Если земля отнесена к категории «земли населенного пункта» и в градостроительном регламенте вашего населенного пункта определен вид разрешенного использования – индивидуальное жилищное строительство (код 2.1).

-- Также возможно строительство здания с характеристиками индивидуального жилого дома не землях сельскохозяйственного назначения с видом разрешенного использования «Садоводство» (код 1.5).

Раньше существовало два варианта такого назначения – для ведения садоводства и для дачного строительства. Сейчас законодательство привели в единый вид, эти два понятия не разделяются. Такой дом можно либо зарегистрировать по декларации, либо при инвентаризации объекта можно дать ему характеристики индивидуального жилого дома, если к нему подведены все коммуникации, и он соответствует нужным параметрам. Раньше подобные застройки регистрировались только в судебном порядке. Но сейчас систему подкорректировали и зарегистрировать право на жилой садовый дом на землях сельхозназначения, предназначенных для ведения садоводства, можно уже без суда.

Когда можно строить, но с оговорками

По большому счету, если земля не предусматривает ВРИ (вида разрешенного использования) из пунктов выше – 2.1 и 1.5, то необходимо дополнительное уточнение ситуации с юристом. Наше законодательство – живая система, которая время от времени меняется. Например, есть такой ВРИ, как «Личное подсобное хозяйство». Несколько лет назад он был очень распространен, теперь используется гораздо реже. Сейчас, если этот ВРИ используется на землях населенного пункта (код 2.2), то на таком участке можно строить жилой дом. Если же личное подсобное хозяйство находится на землях сельхозназначения, то это уже код 1.16 и строительство капитальных зданий на нем запрещено, ваш дом может привлечь внимание проверяющих органов и оказаться «вне закона».

Часто люди приобретают такие участки по незнанию, или их нарочно обманывают продавцы, которые обещают, что на земле под ЛПХ (личное подсобное хозяйство) можно строить. Зонирование и виды разрешенного использования определяет градостроительный регламент. Обычно этот документ пересматривается раз в несколько лет на уровне муниципалитета.

Российская земля и американские фермеры

Часто можно услышать мнение, что мол в Америке фермер может делать на своей земле что угодно, и ему ничего за это не будет, а наши фермеры не могут дом для жизни построить. Это не совсем так. Например, если на месте фермерского участка в США вырастет новый высотный жилмассив, у местных властей тоже возникнут вопросы к этому фермеру. Однако в Америке действительно несколько другая культура жизни, благодаря чему там не очень много желающих застраивать собственные фермерские угодья дачными поселками на продажу. Соответственно, и контроль немного другой.

В России на землях с таким видом разрешенного использования как «крестьянско-фермерское хозяйство» тоже можно построить жилой дом, но с определенными параметрами. Жилая застройка на земельном участке не может занимать более 25% от общей площади земли. Причина ограничений проста: многочисленные случаи злоупотребления, особенно в постсоветском периоде. Люди распродавали доставшиеся им по разным причинам бывшие совхозные земли, которые должны были стать крестьянско-фермерскими хозяйствами и имели соответствующую категорию. Чтобы не переводить земли в другую категорию, которая подходила бы под индивидуальное жилищное строительство, люди просто продавали доли на этой земле. Владельцы строили дома, селились на одном участке, а потом гораздо поздней выясняли, что участок попросту нельзя было застраивать жилыми домами.

Нам от Советского Союза и постсоветского хаоса досталось достаточно сложное наследство в виде запутанных земельных отношений, многочисленных махинаций и нарушений с разных сторон. Тем не менее, если следовать букве закона, ситуация с земельными отношениями у нас достаточно логична, в том числе если сравнивать с Америкой и европейскими странами. По большому счету, система сейчас находится в балансе. Да, иногда появляются случаи злоупотреблений, как со стороны властей, так и со стороны граждан, но российское законодательство позволяет решать многие вопросы вполне справедливо и защищает права граждан на собственную землю и частный дом на этой земле. Но для того чтобы законодательство вас защищало, важно самим с уважением относиться к букве закона.

Автор: Екатерина Наумова, основатель проекта «ЕКТА Менеджмент» (девелопмент, инфраструктура), сооснователь юридической компании «ЕкаРус»