Куда податься жить студенту - «Дайджест»

Этот учебный год будет необычным с точки зрения сезонного спроса на недвижимость. С одной стороны, дистанционный или гибридный формат обучения влияет на спрос на жилье, с другой — в практику входит строительство современных кампусов по западному образцу. Как меняются рынок, рассказывают опрошенные "Интерфаксом" эксперты.

Общежития

Классический выбор для иногородних студентов — общежитие. Однако пока эпидемиологическая ситуация остается нестабильной, вузы ищут индивидуальные решения. Часть начнет учебный год в смешанном формате, в других в общежития заселяют без ограничений — раз уж допускают на очные лекции, в третьи пускают только привитых.

Тем временем еще весной правительство направило в регионы более 18 млрд рублей на капремонт.

"Мы начали капитальный ремонт (зданий вузов — ИФ), в том числе общежитий. На эти цели направлено около 18 млрд руб. Большая часть этих средств пошла в регионы. Такую поддержку получили почти 400 вузов в 82 регионах страны", — рассказал председатель правительства России Михаил Мишустин в мае.

Однако это скорее поддерживающие меры, в целом же и власти, и девелоперы смотрят уже в сторону других решений. Доминирующей стала идея строительства студенческих городков, кампусов, возможно даже межуниверситетских общежитий нового типа — и с новыми нормами относительно общественных пространств, коммуникаций, территорий для занятий спортом и пр. Новый свод правил, касающийся проектирования и строительства студенческих общежитий, вступил в действие 1 июля 2021 года.

Кампусы

Общежитие ближайшего будущего будет включать в себя одноместные номера площадью порядка 9 кв. м (их будет около 19%) и двухместные номера площадью 15 кв. м (все остальные). В них будут просторные спортзалы, места для проведения досуга, помещения общественного питания, зоны коворкинга, а также технические помещения: для сушки и глажки одежды, подсобки и пр.

В соответствии с поручением президента России, на строительство сети университетских кампусов в 2022–2030 годах будет выделено более 35 млрд рублей из федерального бюджета. Также планируется привлечь внебюджетные инвестиции. Будет построено три десятка объектов общей вместимостью более 150 тыс. мест.

При этом первые восемь проектов строительства университетских кампусов мирового уровня уже отобраны. Они появятся в Томске, Москве, Новосибирске, Калининграде, Нижнем Новгороде, Уфе, Челябинске и Екатеринбурге.

"Они готовы к началу реализации уже в этом году, три из них полностью обеспечены финансированием. Это проекты кампусов, действительно, мирового уровня и национального масштаба, они дадут дополнительный стимул развитию территорий РФ", — сказал премьер-министр Михаил Мишустин на заседании правительства.

Параллельно КБ "Стрелка" разработало проект "Кампус-парка" для Новосибирского госуниверситета, "где учеба и исследовательская деятельность могут сочетаться с отдыхом на свежем воздухе и разнообразным досугом". Помимо мест проживания, там запланировано обновление инфраструктуры, строительство новых лабораторий и коворкингов, нового здания физматшколы и досугового центра.

Тем временем власти Челябинской области рассматривают возможность строительства кампуса для двух крупнейших вузов региона с объектами суммарной площадью 33,5 тыс. кв.м. В Орле планируется построить студенческий кампус стоимостью 18 млрд рублей. А в Москве возникают скандалы то из-за планов застройки жильем зеленой зоны рядом с МГУ им. Ломоносова, то из-за сноса исторических зданий под кампус Бауманки.

Некоторые девелоперы, в том числе имеющие опыт строительство кампусов в Европе, отмечают, что нормативы по местам общего пользования кажутся завышенными, и на собственно жилые помещения придется лишь чуть больше половины строящихся площадей. Из-за этого экономика проектов может сойтись только в случае государственно-частного партнерства (ГЧП) — как чисто коммерческие такие объекты строиться не смогут.

"Хорошо, что у нас появляется новый перспективный сегмент рынка, но вместе с ним появляется и регулирование, которое на сегодняшний день несколько избыточно. В результате пока реализация проектов кампусов интересна инвесторам только в формате ГЧП", — заявил гендиректор инвестиционной группы "РВМ Капитал" Феликс Блинов.

Другим выходом из ситуации он считает строительство больших кампусов с общей инфраструктурой — это снижает финансовую нагрузку на одного проживающего. К тому же такая идея хорошо укладывается в концепцию освоения новых земель, комплексного развития территорий и строительства новой инфраструктуры — все то, что сейчас стало мейнстримом в планах развития стройотрасли в России.

Съемное жилье

Те, кому средства позволяют снимать жилье (или кому не досталось места в общежитии), традиционно формируют спрос на небольшие квартиры и комнаты в прилегающих к крупным вузам районах. Эксперты "Инком-Недвижимости" отмечают, что на приезжих студентов московских вузов приходится до 60% августовского спроса на арендное жилье.

Однако нередко крупнейшие университеты расположены в "дорогих" локациях, поэтому молодые люди отдают предпочтение в том числе и отдаленным районам с хорошей транспортной доступностью.

"Главные университеты городов находятся, как правило, в центральных районах или близко к ним (за исключением Академгородка в Новосибирске). Соответственно, уровень цен там выше, чем в среднем по городу. Студенты не всегда готовы переплачивать ради близости к вузу, поэтому в реальности они редко снимают жилье вблизи университета", — отметил руководитель аналитического центра "Циан" Алексей Попов.

Так, по данным "Циан", в Санкт-Петербурге аренда однокомнатной квартиры вблизи университетов стоит в среднем 34,9 тыс. рублей в месяц при средней цене по городу в 23,1 тыс. рублей. В Казани однушка в Вахитовском районе стоит 20 тыс. в месяц, в среднем — 16,5 тыс. В Нижнем Новгороде соотношение 17,7 и 15 тыс. рублей соответственно, в Екатеринбурге — 20,1 и 18,2 тыс.

"Наем квартиры для студентов 2021–2022 учебного года зависит от локации. Однако в Москве рядом со многими университетами доступного жилья практически нет, например рядом с МГУ, МГИМО, вузами, расположенными в ЦАО. Поэтому учащиеся ищут варианты на той же ветке метрополитена, где расположен университет", – комментирует Мария Жукова, управляющий директор компании "Миэль".

В Москве на ситуацию влияет также то, что иностранным студентам решили вернуться к очному обучению.

"Разрешение иностранным студентам на очное обучение в России весьма повлияло и на рынок аренды в Москве. По свидетельству наших экспертов, много заявок поступает от студентов из стран дальнего зарубежья, таких как Германия, Испания, Япония, даже несмотря на то, что иностранцы часто размещаются в студенческих общежитиях", — отметила замдиректора департамента аренды квартир "Инком-Недвижимости" Оксана Полякова.

Однако пандемия изменила традиционные графики спроса и предложения арендного жилья для студентов.

"Пандемия и карантинные меры вызвали во многих городах заметные колебания спроса и цен на аренду. Например, в Советском районе Новосибирска в первую неделю августа 2020 года значения спроса на аренду однокомнатных квартир выросли по сравнению с аналогичным периодом 2019 года в 2,6 раза, а в первую неделю августа 2021 года — в 1,6 раза. При этом в 2020 году цены оставались на уровне 2019 года, а в этом поднялись на 20%", отметил руководитель направлений первичной и загородной недвижимости "Авито Недвижимости" Дмитрий Алексеев.

При этом, по его словам, в Казани, Воронеже, Екатеринбурге, Нижнем Новгороде и других крупных городах цены и спрос и в 2020, и в 2021 году демонстрируют резкие скачки, а динамика по однокомнатным квартирам и студиям подчас противоположно направлена. Рынок гибко реагирует на все пандемийные изменения, ввод и отмену ограничений и пр.

Арендные дома

Еще один набирающий силу формат — арендные дома, которые строят в партнерстве с вузами и сдают в аренду студентом и сотрудникам.

Такой проект уже реализован в Москве: ДОМ.РФ передал НИУ "Высшая школа экономики" (ВШЭ) корпус в московском жилом комплексе комфорт-класса "Level Амурская" (застройщик Level Group). В нем 186 квартир нескольких типов планировок: студии, однокомнатные, двухкомнатные и трехкомнатные квартиры, предназначенные для индивидуального или совместного проживания. В каждой сделан ремонт, кухни оборудованы всей необходимой бытовой техникой, в том числе вытяжкой и посудомоечной машиной. Квартиры меблированы и полностью готовы к проживанию. Стоимость аренды — от 13 до 29 тыс. рублей в месяц в зависимости от выбранного варианта размещения.

"С начала бронирования прошло меньше месяца, но уже сегодня в "Амурской" заполнено свыше 87% мест. В последнюю неделю августа начинается активная фаза заселения, и этот показатель растет", — рассказали "Интерфаксу" в пресс-службе ДОМ.РФ.

Аналогичный проект планируется начать в текущем году в Сколкове.

"Еще до заключения договора аренды с НИУ ВШЭ ДОМ.РФ подписал соглашение о намерениях по строительству кампуса для размещения 650 обучающихся в Сколковском институте науки и технологий ("Сколтех"). Строительство этого проекта должно начаться в этом году", — сообщили в пресс-службе ДОМ.РФ.

В институте развития также отметили, что интерес к арендным домам для студентов и аспирантов проявили и прочие ведущие вузы столицы и других крупных городов, например Иркутска, Тюмени, Калининграда.

"В настоящее время изучаем возможные варианты взаимодействия с вузами. Рассчитываем на поддержку регионов, Минобрнауки России в развитии формата арендного жилья для решения вопроса расселения студентов", — прокомментировали в ДОМ.РФ.

Также сообщалось, что ДОМ.РФ и Российская академия народного хозяйства и государственной службы при Президенте РФ (РАНХиГС) заключили соглашение о сотрудничестве. В частности, оно может подразумевать и строительство арендного жилья.

И мост анжинерной системы из хрусталя

Ряд перспективных идей имеет шансы на реализацию только в светлом будущем, когда настанут тучные годы. Вот основные из них.

Глава департамента развития новых территорий Владимир Жидкин высказывал идею строительства десятка крупных образовательных кампусов на территории новой Москвы — подобных тем что реализованы в Европе и Америке.

"Главное преимущество новой Москвы — возможность создания образовательных кампусов. Первый (такой объект — ИФ) площадью 200 тыс. кв.м мы сейчас проектируем в Коммунарке, там появятся колледжи и образовательные вузы", — заявлял Жидкин.

Однако пока проект на стадии переговоров. Продвижения нет, потому что у вузов не хватает сейчас средств на такое строительство, пояснил Жидкин "Интерфаксу".

Еще один проект — межвузовский студенческий городок в Москве. Эту идею высказал находившийся в тот момент в должности ректора НИУ ВШЭ Ярослав Кузьминов на встрече посвященной созданию первого арендного дома для студентов "вышки".

"Если все будет удачно, мы готовы выйти с предложением к вузам Москвы и других городов по созданию студенческого городка. Мне кажется, это очень правильное направление. Речь идет о спросе, который есть на общежития", — заявлял ректор.

Однако пока этот проект тоже в стадии идеи на неопределенное будущее.

"Мы разделяем важность создания комфортных жилищных условий, и с учетом запросов на размещение студентов как от столичных, так и от региональных вузов готовы рассмотреть возможность участия в таком проекте в случае поступления соответствующего поручения", — прокомментировали ситуацию в ДОМ.РФ.