Два случая, когда к наследнику может перейти даже неприватизированная квартира - «Дайджест»

Неприватизированное жилье отличается тем, что оно является собственностью государства — а значит, его нельзя ни продать кому-либо, ни подарить, ни передать по наследству.

Все, что разрешается делать нанимателю с неприватизированной квартирой — это проживать в ней самому и вселять членов своей семьи.

Но все-таки, несмотря на формальный запрет, к наследнику может перейти даже неприватизированная квартира — есть два способа, как это сделать.

1. Доказать, что приватизация фактически состоялась

Закон предусматривает возможность передачи государственного жилья в частную собственность граждан, имеющих право пользования этим жильем, на основании договора о приватизации.

Он заключается с региональной или муниципальной администрацией на основании заявления, поданного жильцами квартиры, с согласия всех пользователей жилого помещения.

После подписания договора и регистрации права собственности в ЕГРН, квартиру можно будет наследовать.

Но судебная практика показывает, что у наследников возникает право на жилье, даже если процедура приватизации еще не завершилась. В свое время Верховный суд РФ постановил:

- наследнику нельзя отказать в признании квартиры его собственностью, если наследодатель при жизни подавал заявление на приватизацию жилья (т. е. изъявил свою волю оформить его в собственность), но в силу объективных причин не успел завершить всю процедуру (скончался до того, как зарегистрировали его право в ЕГРН — п. 8 Постановления Пленума ВС РФ от 24.08.1993 г.).

Следует отметить, что теперь эта практика пошла дальше. В конце прошлого года Верховный суд РФ признал право наследников на неприватизированную квартиру по вышеуказанным основаниям — даже при том, что заявление на приватизацию наследодатель подавала за целых 5 лет до того, как ее не стало.

Из-за неполного пакета документов, приложенного к заявлению, в приватизации женщине отказали. Но администрация не смогла доказать в суде, что уведомляла о своем решении заявителя — и в суде это сыграло на руку наследникам.

Квартиру признали приватизированной, и она перешла не к государству, а к близким родственникам наследодателя (ВС РФ, определение № 5-КГ21-144-К2).

2. Получить право на приватизацию

Если наследодатель не предпринимал никаких попыток оформить свое жилье в собственность, то единственным возможным способом унаследовать его остается получение права на приватизацию.

Реализовав его, наследник сможет стать полноправным собственником — а это и есть искомая цель.

Как уже упоминалось ранее, участвовать в приватизации жилого помещения могут все граждане, которые имеют право пользования им (включая несовершеннолетних детей — ст. 2,7 Закона РФ от 02.07.1991 № 1541-1).

А право пользования жилым помещением возникает у его нанимателя (с момента заключения договора социального найма) и у членов его семьи, которых он вселил в качестве таковых (ст.ст. 69 - 70 ЖК РФ).

Факт вселения, как правило, подтверждается оформлением постоянной регистрации по месту жительства.

Таким образом, тот, кто прописан в квартире на момент ее приватизации, имеет право стать ее собственником.

В случае смерти нанимателя один из членов его семьи (с согласия остальных зарегистрированных в квартире) может потребовать от администрации перезаключить договор социального найма с ним (ст. 82 ЖК РФ).

После переоформления договора ничто не мешает ему и остальным членам семьи нанимателя приватизировать квартиру.

В судебной практике есть примеры, когда даже при отсутствии регистрации в спорной квартире наследника признавали членом семьи нанимателя — предоставляя ему тем самым право приватизировать квартиру на себя.

Например, Верховный суд РФ удовлетворил иск мужчины о перезаключении договора соцнайма квартиры его покойной жены с ним.

Он не был прописан в этой квартире, но вселился туда после заключения брака и жил там вместе с супругой более 15 лет, пока ее не стало.

В суде было доказано, что супруга вселила его фактически в качестве члена своей семьи, он жил вместе с нанимательницей квартиры и вел с ней общее хозяйство.

В связи с этим суд признал его членом семьи нанимателя и обязал администрацию перезаключить с ним договор соцнайма квартиры — т. е. фактически ему позволили получить эту квартиру в свою собственность (ВС РФ, определение № 5-В08-88).