Господдержка застройщиков. Какие меры приняты, и как они помогут рынку - «Дайджест»

Пока рынок недвижимости пребывает в состоянии турбулентности, государство пытается его поддержать с разной степенью успешности. Поговорили с экспертами о том, какие меры для этого уже приняты, какие ожидаются и каких хотелось бы.

Ася Левнева, директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО «Балтийская жемчужина, Санкт-Петербург»

Государственная поддержка ипотеки как драйвера спроса в сегменте масс-маркет — важная мера для рынка. На сегодняшний день продолжают действовать семейная, сельская и дальневосточная программы.

Увеличение процента льготной ипотеки до 12% — максимума психологически комфортных значений, уже в первую неделю новой программы сократило спрос более чем в 2 раза. И это несмотря на повышение предельной суммы кредита до 12 миллионов в двух столицах и 6 миллионов в регионах — на эти деньги можно приобрести достойные семейные квартиры. Но благосостояние закредитованного населения не растет, внешнеполитическая и экономическая ситуации нестабильны, поэтому банки повышают требования к заемщикам, количество которых только сокращается.

Что касается предложения, то льготные 15% за проектное финансирование для застройщиков лучше, чем 17 или 20%, но все еще очень высоки в условиях критичного роста издержек. Для поддержания отрасли, кроме всего, необходимо поэтапное раскрытие эскроу-счетов, сдерживание цен на строительные материалы и сокращение административных барьеров. Очевидно, что рынку нужен экономический рост, развитие свободной конкуренции, наукоемких производств, повышение престижа строительных специальностей. Это длительный системный процесс, пути к которому нужно прокладывать уже сегодня.

Аркадий Астрахан, кандидат экономических наук, член Торгово-Промышленной Палаты Восточной Сибири

Принятые меры:

1. Точечная работа с производителями строительных материалов и ограничение роста себестоимости — огромный жирный плюс. Методы, конечно, не рыночные, но и ситуация форс-мажорная.

2. Продление программы льготной ипотеки, пусть и в измененном виде — отлично. Из-за двукратного роста ставки в апреле количество заявок упало в 10 раз, но шок по моим оценкам должен пройти в течение месяца-полутора. И с середины мая по конец июня будет очередной всплеск.

3. Субсидирование ставки по проектному финансированию до уровня 15%. На первый взгляд отлично, но черт в деталях. Поступление денежных средств участников долевого строительства на эскроу-счета снижало ставку по ПФ и по факту у многих застройщиков вместо 10–15% эффективная ставка становилась 4–10%. В случае субсидирования ниже 15% она не снизится, независимо от накопления денег на эскроу. Плюс банки, видя возросшие риски превышения бюджетов строительства (инфляция), снижения покупательского спроса, стали повышать требования к застройщикам в части размера собственного участия. Во-первых, это ведет к ограничению предложения на рынке. Во-вторых, к повышению цен из-за роста процентной нагрузки.

Что бы хотелось:

1. Улучшение условий по Постановлению Правительства РФ о низкомаржинальных проектах №629П, особенно для городов, где строится мало или не строится вовсе новое жилье.

2. Снизить на законодательном уровне требования к собственному участию застройщика таких проектов до 2–4% от бюджета проекта плюсом к понесенным расходам на приобретение прав на землю, проектирование, получение тех.условий, получение РНС.

3. Снизить уровень субсидирования ставки по ПФ до 3–6%, ограничить возможности банков по получению «выпадающих» доходов за счет комиссионных сборов, «обязательного» страхования, платы за ведение расчетов и т.п.

4. Ввести мораторий на 5–10 лет на право органов государственной власти, Росимущества, региональных и муниципальных властей на расторжение договоров аренды/пользования земли, договоров на КРТ, в связи с ЛЮБЫМ неисполнением договора, кроме оплаты арендных платежей.

3. Дать возможность институтам развития (региональным и федеральным фондам и корпорациям) участвовать в проектах в качестве финансового партнера, наравне с банками, осуществляющими проектное финансирование. Огромное количество средств находится на депозитах подобных организаций, которые призваны развивать экономику, а вместо этого просто живут на процентных доход от депозитов.

Дмитрий Макаров, Полис Групп, Санкт-Петербург, Коммерческий директор

Основные меры господдержки — это субсидирование ипотеки на приобретение недвижимости, где ставки составляют от 9,9%, но, в среднем, варьируются от 11,2% до 12%. Плюс субсидирование базовой ставки по проектному финансированию до 15%. Но стоит отметить, что рынок плохо реагирует на текущую обстановку: кто-то боится вкладывать в недвижимость из-за риска потерять работу либо по причине уменьшения дохода. Кто-то ждёт снижения ставки ЦБ, что повлечёт за собой снижение ипотечных ставок. Кто-то просто не успел взять ипотеку по старым условиям господдержки под 6%, а новые условия клиенту не подходят.

Основной и базовый фактор в текущий момент для покупателей — это понимание того, что будет завтра, либо адаптация к новым реалиям. Как только это ощущение появится, клиенты вновь начнут заключать сделки в необходимом количестве, после чего строительная отрасль начнёт набирать обороты. И, конечно, дополнительным фактором ускорения будет снижение ставки по ипотеке и по проектному финансированию. Снижение ставки по ипотеке сможет увеличить потенциальный круг покупателей за счёт уменьшения ежемесячного платежа по ипотеке, а снижение ставки по проектному финансированию даст возможность быстрее развиваться компаниям и принимать на себя дополнительный риск.

Дмитрий Голев, коммерческий директор Optima Development (девелопер жилого квартала Prime Park)

Начну с тех мер поддержки, которые распространяются на уже реализуемые проекты. Продлеваются разрешения на строительство, истекающие в период со 2 апреля по 1 августа текущего года. Пролонгируется срок действия градостроительных планов земельных участков, полтора года с момента выдачи которых наступают со 2 апреля 2022 года по 1 января 2023 года. Также упрощен порядок повторного прохождения экспертизы при замене материалов. За счет оптимизации данных процедур застройщики получат возможность пересмотреть стратегию, при необходимости скорректировать проекты, переработать условия проектного финансирования, найти новых поставщиков материалов.

Отдельно остановлюсь на проектном финансировании. Бесспорно, повышение ключевой ставки с 9,5% до 20% было вынужденным решением, так как в ином случае значительно выросли бы не только инфляционные, но и девальвационные риски. Однако это прямым образом сказалось не только на покупателях недвижимости, но и на самих застройщиках: ставка по проектному финансированию рассчитывается исходя из ключевой ставки ЦБ. Соответственно, стоимость заемных средств для девелоперов резко выросла, а получить их стало гораздо сложнее. Поэтому власти приняли решение о субсидировании части ставки по проектному финансированию до уровня 15%.

Сейчас ДОМ.РФ распределяет лимиты по банкам, открывающим кредитные линии для застройщиков. Поддержаны и перспективные проекты. Для этого упрощено оформление земельно-правовых отношений (как на федеральном, так и на региональном уровне). Кроме того, при оформлении или корректировке градостроительной документации до 1 января 2023 года не надо проводить публичные слушания.

Корректировка параметров льготной ипотеки и сохранение условий семейной ипотеки, безусловно, позволит поддержать спрос. Однако это решение актуально скорее для массового сегмента и отчасти проектов бизнес-класса, где средний бюджет покупки позволяет воспользоваться субсидированными программами.

Из тех мер, которые требуется принять, выделю сдерживание цен на материалы. Это касается не только металлургических предприятий, но и промышленности стройматериалов, легкой промышленности и других смежных отраслей. Пока вводятся только точечные решения: например, оптимизация налогообложения для производителей металла. Кроме того, необходимо решить проблему с поставкой зарубежной продукции. Власти определили порядок параллельного импорта, однако пока до конца неясно, как это реализовать на практике для строительного комплекса.

Важным инструментом поддержки выступит порядок досрочного раскрытия эскроу-счетов. Работа над данным документом ведется, но пока срок его принятия непонятен. На мой взгляд, этот механизм очень важен в текущих условиях, когда затруднительно прогнозировать стоимость стройматериалов. Полагаю, что оптимальной моделью выступит увязка возможности привлечения средств с эскроу по достижении определенного этапа готовности корпуса. Это позволит снизить зависимость от заемных средств и кредитную нагрузку на девелопера, а также уменьшить риски появления обманутых дольщиков, так как их деньги в любом случае застрахованы государством. Но лимит данной суммы составляет 10 млн рублей, поэтому с учетом динамики цен на новостройки в Москве его следует увеличить хотя бы до 20 млн рублей.

Владимир Щекин, совладелец Группы Родина (девелопер жилого культурно-образовательного кластера Russian Design District)

Ключевые меры поддержки отрасли — это снижение ставок по ипотеке в рамках государственных программ субсидирования кредита, а также сокращение ставок для застройщиков по проектному финансированию. Таким образом может быть решена главная проблема отрасли — нехватка ликвидности, потому что строительство — это капиталоемкая сфера экономики, и останавливать её фактически невозможно.

Ставки по ипотеке (семейная — 6% и льготная — 12%) позволят сохранить спрос на рынке жилья в приемлемом для строительного комплекса объеме, хотя никакого ажиотажа как в 2020 году не будет. В долгосрочной перспективе эффективность этих норм будет определяться общим состоянием экономики. Если ситуация с занятостью резко ухудшится, то спрос на жилье может быть слабым даже при выгодных условиях ипотеки. Отчасти строительному комплексу поможет мораторий на выплату неустоек за удлинение сроков строительства, потому что сейчас в этом плане большая неопределенность. Застройщикам придется искать новых поставщиков по импортным позициям в строительных проектах, пересматривать управление логистикой и экономикой стройки. В таких условиях нарушение графика очень вероятно, и временная отказ от штрафных санкций поможет застройщикам не обанкротиться из-за претензий за небольшие задержки ввода в эксплуатацию.

Артур Хасиятуллин, компания TraceAir, General Manager EMEA

В марте на заседании Комиссии РСПП по развитию строительного комплекса Президент НОСТРОЙ Антон Глушков отметил, что приоритетное внимание организации будет направлено на минимизацию количества банкротств в отрасли. Организация запустила Информационный ресурс для застройщиков, включающий:

а) комплекс мер по поддержанию уровней спроса и предложения в жилищном строительстве (например, порядок передачи жилого помещения участнику долевого строительства);

б) предоставление льготных займов саморегулируемыми организациями своим членам. Также успешно работает программа по субсидированию от Департамента предпринимательства и инновационного развития Москвы. Например, в рамках нее можно компенсировать затраты на продвижение в сервисах Яндекс, оплатить стенд на отраслевых конференциях или получить субсидии на приобретение российского ПО.

Учитывая вектор государственных организаций на минимизации банкротств, не стоит ожидать роста цифровизации как в промышленном строительстве, так и в девелопменте. Например, Великобритании потребовалось 8 лет для того, чтобы увеличить уровень внедрения BIM c 10 до 70%, согласно докладу НИУ ВШЭ.

Британский опрос «National BIM Report 2019» отмечает следующие общемировые проблемы по внедрению и расширению цифровых автоматизированных решений в строительстве:

- отсутствие запроса клиента (65%),

- отсутствие внутренней экспертизы (63%),

- затраты на технологию (51%), — отсутствие времени для внедрения (48%).

Дмитрий Ракута, учредитель ассоциации ипотечных брокеров и эксперт по недвижимости

Строительный сектор, безусловно, очень тесно связан с экономикой. Как эксперт в сфере недвижимости я бы даже поставил здесь знак равно: Застройщики = экономика. Потому что очень много сфер затронуты у нас в строительстве, особенно в первичном рынке недвижимости. Безусловно, государство и далее будет поддерживать те меры, которые были предприняты. Была изменена гос.программа:

- Изменилась процентная ставка до 12% (но в нынешних условиях это приемлемый процент).

- Увеличился лимит до 12 миллионов рублей (ранее 6 миллионов рублей). Соответственно, в крупных мегаполисах уже можно воспользоваться данной программой. Помимо этого, правительство ослабило требования по семейной ипотеке. В некоторых банках даже можно получить ипотеку по данной программе, даже если заёмщик не подходит под главное условие — наличие ребёнка, рождённого после 1 января 2018 года.

Уже сейчас запущена IT-ипотека, что тоже можно считать мерой поддержки строительной отрасли. Конечно, в нашей стране не такой большой процент IT-специалистов, и сейчас видна тенденция к снижению этого процента, но всё-таки часть населения данной программой воспользуется.

Прорабатываются программы субсидированной ипотеки, когда определённый банк и застройщик договариваются о специальных условиях на тот или иной проект. Например, в рамках данной программы вы можете взять квартиру по семейной ипотеке не по стандартной ставке в 5%, а по ставке в 1%. Конечно же, для заёмщика это намного привлекательнее, когда кредитными деньгами можно воспользоваться практически бесплатно.

К вопросу о том, какие ещё меры можно принять. На мой взгляд, на данный момент уже предприняты достаточно обширные меры, но со стороны банковского сектора и застройщиков должна быть популяризация субсидированной ипотеки. Потому что немногие потенциальные заёмщики слышали про данный вид программы, хотя он в некоторых случаях гораздо привлекательнее стандартных программ.

Безусловно, уже сейчас выделяются денежные средства, чтобы поддержать строительную отрасль. Возможно, в целом правительству можно ещё отрегулировать рынок строительных материалов, потому что этот сектор испытывает дефицит (на мой взгляд, временный). Как только наладят новые поставки у новых поставщиков, и наши производители наладят и увеличат объёмы производства, эта ситуация наладится.

Наталья Осетрова, руководитель проекта города-курорта Gatchina Gardens

Льготная ипотека под 12% стала самой обсуждаемой мерой поддержки рынка. Но, к сожалению, эта мера слишком общая и не для всех сегментов она одинаково эффективна.

Например, в бизнес -классе, на мой взгляд, нет ёмкости для сделок с использованием льготной ипотеки. Такой инструмент стимуляции спроса для этого сегмента, к сожалению, не работает.

При этом недвижимость класса комфорт плюс и бизнес-класса — это те сегменты, которые обеспечивают жильём высококлассных специалистов, нужных стране, в том числе специалистов IT-отрасли. Эти сегменты устойчивы и работают на качество жилой среды, поддерживая производителей высококлассных материалов и всю строительную отрасль.

Мерами поддержки могли бы стать «зелёная ипотека», или льготная ипотека для малоэтажных проектов КУРТ с современной инженерной инфраструктурой и высокими показателями по энергоэффективности.