Дача или коттедж, что покупать на рынке загородной недвижимости - «Дайджест»

После бума пандейминого интереса к загородной недвижимости, этот рынок все еще на подъёме. Заграничные направления отдыха для россиян все еще малодоступны, а это значит, что интерес к покупке собственной дачи или коттеджа на природе будет столь же высок. Разбирались вместе с экспертами, какой вид загородной недвижимости выбрать и как это правильно сделать.

Руслан Гайсин, председатель совета директоров ХК «Сити 78», Ленинградская область

Выбирать загородную недвижимость следует, ориентируясь на свои потребности и финансовые возможности. В Ленобласти можно найти подходящие варианты под любой бюджет. Если речь идет об участках в СНТ, которые находятся в средней или большой удаленности от города, то порог входа будет невысоким — до 100 тысяч рублей. Такой участок не будет подключен к коммуникациям, но собственник может вырыть на участке колодец и отапливать дом дровами. В округе скоре всего не будет инфраструктуры, а до ближайшего магазина потребуется идти несколько километров. Этот вариант подойдет тем, кто предпочитает уединенную загородную жизнь без соседей, света и интернета.

Другие покупатели нуждаются в социуме, разнообразном досуге, электричестве, газе, воде, канализации, связи и инфраструктуре, присущей городской жизни. Они предпочитают дома в готовых коттеджных поселках. Покупателям участков и коттеджей рекомендую обращать внимание на поселки с готовой инфраструктурой, которые уже сданы или находятся на финальной стадии строительства.

В связи с подорожанием стройматериалов цены на домовладения в строящихся и недавно начатых проектах будут постоянно расти, сроки сдачи — затягиваться, а заявленные инфраструктурные объекты могут быть частично либо полностью не реализованы. У коттеджных поселков есть своя градация: эконом, комфорт, бизнес и элитный сегменты. Стоимость участка в поселке определяется несколькими факторами: локация, близость к водоему, транспортная доступность, наличие централизованного водоснабжения и систем водоотведения, наличие инженерных коммуникаций и то, как они реализованы. Например, в поселке можно установить линии электропередач и визуально загрузить пространство проводами, а можно незаметно провести электричество под землей.

Также на стоимость участка в поселке влияет его визуальное оформление и благоустройство: въездная группа, единые стандарты фасадных заборов на участках, которых не встретишь в советских СНТ, детские площадки, пляжи, скамейки, озеленение, близость поселка к инфраструктурным объектам — детским садам и школам, торговым центрам, ресторанам.

На момент открытия продаж участки дешевле, когда поселок сдан — дороже. Порог входа для покупателя — от 1 млн рублей и выше. Наш коттеджный посёлок «Резиденция у озера» соответствует всем выше перечисленным параметрам и относится к высокому ценовому сегменту: стоимость участков в нашем проекте начинается от 7,5 млн рублей.

На участки ИЖС распространяется льготная ипотека банка «Дом.РФ» со ставкой 4,7% годовых для семей с двумя и более детьми. Это хорошее подспорье для приобретения загородных участков. Кроме того, мы предоставляем своим покупателям рассрочку на несколько месяцев. Цены на недвижимость в коттеджных поселках, которые расположены в удачных локациях, всегда будут расти. Существенное повышение цен может произойти из-за внешнеэкономических факторов, которые мы не можем прогнозировать. Поэтому тем, кто давно планировал купить загородный участок или дом, рекомендую не дожидаться понижения цен — уверен, этого не произойдет.

Кристина Яковенко, создатель и руководитель проектов федеральной сети коттеджных поселков «Хрустальный», Иркутск

Рынок загородной недвижимости сейчас не ограничивается понятиями «дача» и «коттедж». За городом гораздо больше форматов жилья на любой «вкус и цвет», кошелек и желаемый уровень комфорта. Это и летние дачи в ДНТ и СНТ, дома в неорганизованных поселках, коттеджи в организованных поселках в едином стиле от одного застройщика, а также квартиры, квадрохаусы, дуплексы и таунхаусы в мультиформатных поселках.

Как правильно выбирать? Нужно понимать, какие возможности и желания имеются у человека. Дача и коттедж в неорганизованном поселке могут обойтись дешевле по стоимости за квадратный метр жилья, но что вы получите за эти деньги? Только дом в рамках участка. Комфорта за границами своего забора ожидать не стоить, у таких поселков редко бывает инфраструктура, асфальтированные дороги или централизованные инженерные коммуникации.

Квартиры и таунхаусы в мультиформатных организованных поселках — это:

• разные площади (от 36 до 200 кв. м), и, соответственно, цены;

• огороженные земельные участки (да, даже у самых маленьких квартир);

• качественные подъездные пути;

• досуговые зоны у дома (детские и спортивные площадки, тротуары, велодорожки, беседки);

• магазины, салоны, кафе, школы, детские сады, торговые центры;

• природа (заливы, реки, лесные массивы, парки).

Да, плотность населения в таких поселках выше, чем в неорганизованных. Если у вас в приоритете максимальное уединение, возможно такой формат вам не подойдет. Но, например, для семей с маленькими детьми такие загородные поселки — это самый лучший вариант, когда хочется и жить за городом, но и нужно создавать условия для ребенка:

• безопасность — обычно территории поселков закрытые или под видеонаблюдением;

• развитие — рядом есть социальная инфраструктура и/или платные секции;

• социализация — у ребенка есть друзья и общий двор, где можно вместе проводить время.

Можно ли взять ипотеку на загородную недвижимость? Да, конечно! Например, Россельхозбанк возобновил прием заявок по сельской ипотеке на индивидуальное жилищное строительство или покупку готового загородного дома. Квартиры и таунхаусы в мультиформатных поселках сейчас строят по проектному финансированию и в соответствии с 214 ФЗ. Такие проекты проходят банковскую аккредитацию, и жилье продается по тем же ипотечным программам, что и городские новостройки.

Яркий пример: наш основной текущий проект — мкр. «Хрустальный парк» в пригороде Иркутске — подходит под ипотечные программы Сбербанка, банка Открытие и РСХБ, а также других банков по запросу.

Продолжат ли цены расти и от чего это зависит? Да, цены продолжат расти, по крайней мере, в мультиформатных загородных поселках, т.к. конкурентоспособность, комфортабельность и привлекательность такого жилья возрастает с каждым новым проектом. Требования к ним предъявляются как в городским МКД, что тоже влияет на конечную стоимость.

Баков Илья, управляющий директор компании «7 ПРУДОВ», Свердловская область

Для начала, стоит дать определение понятий «дача» и «коттедж», чтобы потом разобраться в плюсах и минусах.

Дача — это небольшой недорогой дом, преимущественно из деревянных материалов, который используется, в основном, для летнего отдыха. Но как показывает опыт, многие хотят, чтобы дача была пригодна и для зимнего отдыха тоже, поэтому должно быть предусмотрено утепление и возможность отопления.

Коттедж — это жилой дом из камня, газобетона или кирпича, который подходит для круглогодичной жизни в нем.

По 11-летнему опыту работы с клиентами в нашей компании можно сказать, что небольшая доля покупателей выбирают между дачей и коттеджем. Большинство заранее знают, что хотят приобрести, под какие нужды и в каком бюджете.

Если мы говорим о покупке готовых решений, то дача — это индивидуальный продукт. И мы как массовый застройщик не видим универсального запроса на дачный проект. А вот готовый коттедж — это понятный продукт для наших клиентов.

Мы можем сказать, чего клиенты ждут от готового коттеджа: метраж от 80 до 150 кв. метров, от трех комнат, большая кухня-гостиная, терраса, 2 санузла, чистовая отделка. Даже если у покупателя на текущий момент нет цели круглогодично проживать в своем доме, со временем эта ситуация может измениться. При желании переехать из города, коттедж подходит лучше, чем дача.

Мы советуем строить дома только в коттеджных посёлках. Наши покупатели — это молодые люди от 30 лет, для которых немаловажна социальная жизнь. В коттеджных поселках вашими соседями будут люди схожего с вами уровня достатка и интересов. В коттеджных поселках есть комьюнити. Соседи по улице и кварталу хорошо общаются, потому что находят много общего. Чего нельзя сказать об отдельно стоящих коттеджах, которые строятся в деревнях или в СНТ. Там очень разношерстная публика, и городской житель, переезжая в такой коттедж, не сможет социализироваться.

На рынке Свердловской области, как и в общем по России, есть динамика роста цен на готовые дома: цена готового дома за последние три года в среднем выросла в два раза. Сейчас бюджет начинается от 4.5 млн. рублей за готовый дом с небольшим участком. Но оптимальный бюджет — порядка 6 млн. рублей. Коттеджи, в отличие от дач, можно брать в ипотеку, их легко одобряют банки. Огромной популярностью пользуются льготные ипотеки: с государственной поддержкой и семейная ипотека. В одобрении ипотеки могут быть сложности, если идёт не первичная покупка коттеджа, а покупка на вторичном рынке. Такие объекты не будут одобрены банками.

Тенденция роста цен на дачи, коттеджи и земельные участки будет сохранятся, пока растут цены на стройматериалы. 2022 год начался не очень предсказуемо. Сейчас долгосрочные прогнозы сделать сложно.

Владелец строительной компании «Дом Лазовского» Максим Лазовский, Москва

Вопрос выбора между дачей и коттеджем целиком зависит от ваших целей и требований к объекту. Дача — это история про временное проживание летом. В этом случае нет необходимости делать коммуникации, можно ограничиться уличным туалетом, летним общим водопроводом. Купить дачный домик можно и за 300 000 рублей (совсем крошечный), и за 500 000 рублей, за миллион и далее. Их быстро возводят, они бывают уже готовые — только собрать и все. Но это — временное жилье, на которое ипотека не предусмотрена.

Коттедж — это ИЖС, дом для круглогодичного и постоянного проживания. Здесь необходимо выбрать компанию с хорошей репутацией на рынке, подобрать оптимальный проект (по размеру дома) и определиться с тем, строите вы (то есть нанимаете подряд) или покупаете готовый возведенный дом. И на строительство, и на готовый дом можно взять ипотеку. Правда, готовое жилье на 30–40% дороже обойдется. Если говорить о стоимости, то наш самый дешевый объект — одноэтажный дом в скандинавском стиле в 90 км от Москвы стоит 3 500 000 рублей. А так, средняя цена около 10 млн и до бесконечности.

Петр Манько, управляющий партнер в агентстве недвижимости «Загородный стиль», Санкт-Петербург

Перед началом поиска загородного дома нужно ответить себе на несколько ключевых вопросов:

1. Какой дом вам нужен: летняя дача, круглогодичная дача или дом для постоянного проживания (вместо квартиры)?

2. Сколько минимум нужно спальных комнат?

3. Сколько соток участок необходим?

4. Максимальная удаленность от КАД?

5. Допустимая удаленность от общественного транспорта?

6. Наличие жизненно необходимых объектов любой инфраструктуры рядом (рекреационной: лес, озеро, лыжная трасса, река, медицинской, образовательной: школа, садик).

От ответа на эти вопросы зависит перечень требований к объекту (технические характеристики дома, параметры участка, наличие коммуникаций, расходы на содержание, …) и список вопросов, которые вам нужно будет выяснять перед покупкой у продавца.

Идеальный способ поиска загородного дома — после того, как определились с требованиями, нанять профессионального агента, который будет трезво и без эмоций смотреть на объекты вместе с вами и поможет разобраться в технических особенностях домов, документах на участок и дом, коммуникациях. Еще один совет — после выбора 2–3 подходящих вариантов пригласите экспертов, которые проведут техническую проверку дома (анализ теплопотерь, анализ качества воды, соответствие границ дома и участка действующим нормам, ….).

Пообщайтесь с соседями (это уже финальный этап, который окончательно поможет вам принять решение). На сегодняшний день на Севере Ленинградской области можно найти хорошие объекты по следующим ценам: летняя дача (50–100 км от КАД, участок 6 соток, обычное СНТ, дом 40–70 м2, постройка старше 15 лет, без отопления, удобства во дворе) — от 3 млн. Круглогодичная дача (до 70 км от КАД, участок 6–10 соток, охраняемый поселок, дом от 70 м2 с удобствами в доме, с отоплением и хорошей отделкой) — от 6 млн. Дом для постоянного проживания (до 25 км от КАД, участок от 8 соток, дом от 100 м2, каменный или каркасный, не старше 5 лет, с хорошей отделкой, газовым отоплением) — от 9 млн.

Как и ранее загородную недвижимость можно приобрести в ипотеку, основные банки: Сбербанк, ВТБ, Россельхозбанк.