Тектонический сдвиг на рынке недвижимости: выиграет тот, кто первым начнет строить нормальное жилье - «Дайджест»

Увеличение числа малогабаритного жилья на фоне высоких цен и рост плотности застройки в перспективе могут привести к тому, что часть предложения «зависнет» на рынке, считает руководитель Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» IRN.RU Олег Репченко. Об этом он заявил на ежегодной конференции «Московского бизнес клуба» «Рынок недвижимости helicopter view: векторы развития, потенциальные возможности и ключевые показатели».

На рынке недвижимости сложилась революционная ситуация, о которой надо говорить, считает эксперт. Потому что чем раньше мы ее осознаем, тем больше шансов, что сможем из нее вырулить.

Одна из проблем сегодня – рост объемов предложения малогабаритного жилья, спрос на которое увеличивается на фоне заоблачных цен и выросших до заградительного уровня ипотечных ставок. Так, по данным Единой системы жилищного строительства (ЕИЖС) на 7 апреля, в Москве строится всего 326 745 квартир, из них 136 691 – студии и однушки. Это 42% от объема строящихся квартир. В Московской области цифра еще выше – 46% (91 667 квартир из 195 412 – это однушки и меньше).

Студии и однушки пользуются спросом, потому что, во-первых, стоят относительно недорого. Во-вторых, на покупку только такого жилья при минимальном первоначальном взносе хватает льготной ипотеки, по крайней мере, в Москве.

«Давайте задумаемся, не заигрались ли мы в эти малогабаритки, не окажется ли, что завтра наступит перенасыщение этого сегмента?» – призывал эксперт.

Да, часть покупателей приобретают жилье небольшой площади на будущее, для детей. И оно, действительно, станет хорошим вариантом, когда у них наступит самостоятельная жизнь, например, для будущих студентов. Правда, на время: дети вырастут, у них появятся семьи, и придет время решать квартирный вопрос, менять студию на жилье просторнее. И такой вопрос встанет у многих из тех, кто приобрел мини-жилье для своих детей на будущее. И раскупленные сегодня студии рано или поздно выйдут на вторичный рынок. А на первичном рынке столько этих студий в новых жилых комплексах еще строится, что неизвестно, можно ли будет вообще продать их на «вторичке».

Сдать такие квартиры в аренду – тоже вопрос неоднозначный. Да, со стороны студентов, приезжих спрос на такие объекты, может, и будет. Но это спрос, ограниченный по объему, – все-таки небольшая часть населения будет потребителями такого жилья.

«Сейчас рынок недвижимости делает логическую ошибку. Да, студии спасли рынок в последний кризис, во время ковида, СВО с последующими санкциями. Но это была пустая ниша, такого жилья практически не было в Москве и в России. Но эта ниша, мы прекрасно понимаем, она не безгранична, она скоро насытится. Кто первый «соскочит» с этого направления и начнет переформатировать свои объекты в нормальные площади, тот, на мой взгляд, выиграет», – считает Олег Репченко.

И речь идет не только о студиях и однушках. Среди другой части предложения тоже много малогабаритного жилья, квартир с приставкой «евро». Например, евродвушки на 45-метров, а не на 60 метров, которые тоже не всегда подходят для комфортного семейного проживания.

Еще одна проблема, на которую обратил внимание эксперт, – увеличение плотности застройки, даже в высоких сегментах, которые традиционно считаются камерными. В том числе, рост этажности домов в проектах бизнес- и даже премиум-класса.

«Слово «квартира» произошло там латинского «quattro» – «четверть». То есть дом, поделенный на четыре части. Но сегодня можно увидеть новостройки с 20 квартирами на этаже. При этом высота 35 этажей, 10 корпусов на очень стесненной площадке гектара-двух. И площадь застройки – до 70 000 метров на гектар», – поделился наблюдениями Олег Репченко.

Неадекватная плотность застройки приводит к перегрузке инфраструктуры, к некомфортному проживанию. Альтернатива – просторные квартиры на 100-150 кв. м, которые тоже есть, пусть и предложение сильно ограничено, но по астрономической цене.

И в результате растет спрос на загородное строительство: прошлым летом переехать за город на постоянное место жительства хотели 50% участников соответствующего онлайн-голосования на IRN.RU. По данным НДВ, за 2023 год спрос на загородные дома в Московской области вырос на 10%.

«Действительно, там много плюсов, но так всегда и было, а все покупали квартиры. Почему? Из загорода не наездишься. С загородными домами много своих проблем. Казалось бы, переезд в свой дом был актуален в ковид, в период самоизоляции, которая за городом проходила комфортнее. Но, на мой взгляд, сейчас эта тенденция набирает гораздо бОльшие обороты, растет внимание со стороны государства, под нее «подводят» и льготные госпрограммы, и вопрос эскороу-счетов. И спрос на загородный рынок растет ровно потому, что в городе купить нечего: либо очень дорого, либо это крохотная площадь не для семьи, и в этом жить невозможно. И люди понимают, что в рамках бюджета 20-30 миллионов рублей (в том числе за счет кредитных денег), за городом можно построить или купить неплохой дом на разумном удалении от Москвы, в организованном поселке, где хватит места и на всех детей, и на все машины. А в городе переиграли, перестарались с ценой, потому что квартиры нормальной площади, пригодные для большой семьи, от 100 кв. метров нередко предлагаются по ценам 50-70-100 миллионов рублей и далеко не в элитных камерных домах, а как раз в многоэтажных «муравейниках», – сказал Олег Репченко.

И причин тому, по мнению эксперта, две. Первая – страхи и риски: в турбулентные времена, опасаясь обесценения накоплений, люди спешат вложить в их твердую и понятную им «валюту» – недвижимость, что приводит к всплеску спроса и, соответственно, росту стоимости жилья. Вторая – льготные программы, которые стали допингом для рынка недвижимости и разогнали цены.

Массовое субсидирование ипотечных ставок должно завершиться 1 июля 2024 г., и вопрос продления пока остается отрытым. В Москве льготную ипотеку уже практически свернули, когда снизили максимальный лимит до 6 млн рублей: при минимальном первоначальном взносе такой суммы кредита хватит в столице только на небольшую студию. Другую госпрограмму – «Семейную ипотеку» – продлили до 2030 года, но ее параметры обсуждаются. В частности, Минстрой намерен сделать госпрограмму более адресной, чтобы поддержка отвечала целям улучшения жилищных условий и демографии.

В этом случае один из вариантов – запретить выдачу семейной ипотеки на квартиры меньше 50 метров.

«Потому что философия «Семейной ипотеки» – поддерживать семьи с детьми, рождаемость, демографию и т.д. А студии и даже однушки – это не квартиры для семейного проживания (см. «Семейная ипотека помогает инвесторам, а не семьям»). Для семейного проживания нужна минимум двушка площадью от 50 кв. метров. И если такие инициативы рано или поздно будут приняты, «подвиснет» значительная часть из того, что строится сейчас. И с вертолета уже видно, что это проблемы, с которыми мы столкнемся пусть не сейчас, но в некой перспективе года-двух-трех.

Сегодня на рынке происходит тектонический сдвиг, серьезный перелом: реальность, сформированная сначала ковидным кризисом, потом санкционным, когда основным локомотивом были льготные программы, прошла. Началась новая. Поэтому убедительно рекомендую всем задуматься над этими вопросами и серьезно проанализировать, особенно перспективные будущие проекты, которые строятся, с точки зрения квартирографии и ценовой политики», – заключил Олег Репченко.