Как будет работать льготная ипотека на самострои - «Ипотека»

В России запустили льготную ипотеку на возведение домов своими силами. По словам экспертов, оформить ее можно будет только на строительство домов экономкласса. И есть риск не уложиться в срок. Банк, в свою очередь, берет на себя риск низкого залога.

Правительство запустило пилотную льготную ипотечную программу на строительство частных жилых домов своими силами. Оформлять договор подряда с профессиональными застройщиками заемщикам не нужно. Соответствующее постановление подписал председатель правительства Михаил Мишустин.

Максимальная льготная ставка по таким кредитам составит 9% годовых, а предельный их размер в Москве, Санкт-Петербурге, Московской и Ленинградской областях — 12 млн руб., в остальных регионах — 6 млн руб.

«В 2022 году в рамках пилотной программы планируется выдать около 8 тыс. кредитов на строительство частных домов своими силами. Запуск новой льготной ипотечной программы позволит большему количеству россиян улучшить свои жилищные условия», — говорится в сообщении правительства.

Кому подойдет новая ипотека

Профессор кафедры государственных и муниципальных финансов РЭУ им. Г. В. Плеханова Юлия Финогенова уточнила, что потенциально в новой программе могут принять участие около 50 тыс. семей — такое количество заявок на строительство дома в ипотеку подавалось ранее. В прошлом году более половины всего возведенного жилья было построено самими гражданами, добавила она.

«Стоимость строительства одного квадратного метра частного жилья в зависимости от используемого материала (пеноблоки, древесина, кирпич и т.д.) составляет 11 — 20 тыс. рублей без учета отделки. Двухэтажный дом на 150 кв.м. обойдется примерно в 6 млн рублей.

Поэтому для строительства собственного жилья эконом-класса денег по новой программе вполне достаточно. Построенные дома можно будет использовать и как дачные в летний сезон, и для постоянного проживания с учетом утепления», — отметила Финогенова.

С ней не согласился директор департамента ипотечных программ и банковского кредитования компании «Метриум» Дмитрий Веселков. Он назвал лимиты по кредитам для заемщиков по новой программе – особенно для регионов — довольно жесткими.

«С текущими ценами на стройматериалы и оборудование едва ли удастся уложиться в такой небольшой бюджет. Скорее всего дом со стоимостью строительства 6-8 млн рублей будет представлять собой каркасный одноэтажный коттедж (или двухэтажный коттедж с мансардным вторым этажом) общей площадью не больше 100-120 кв. м.

И это без учета расходов на внутреннюю отделку, которые составят от 1 млн рублей и выше», — сообщил эксперт.

По его словам, новая программа может затронуть тех россиян, которые уже имеют недостроенные дома (фундамент, «коробка» и т.п.) и которым не хватает средств для завершения строительства.

Также программа предполагает сжатые сроки строительства – 12 месяцев. Это заставит заемщиков использовать технологии самого быстрого домостроения, указал Веселков.

«Частные проекты – не штамповка. Там может быть множество нюансов, которые потребуют времени. К тому же уже сейчас есть определенные проблемы с арендой спецтехники для выкапывания котлованов, септиков, выравнивания участков. То есть в год заемщик может просто не уложиться. Какие его ждут санкции, если это произойдет – пока не до конца понятно», — добавил специалист департамента стратегических исследований Total Research Ярослав Островский.

8 тыс. ипотек – мало в масштабах страны

Директор по банковским рейтингам агентства «Эксперт РА» Ксения Якушкина отметила, что 8 тыс. ипотек — количество небольшое, но достаточное, чтобы протестировать продукт и зафиксировать возникающие сложности и типичные риски.

По словам Веселкова, перед расширением программы сначала нужно создать индустрию быстрого и доступного частного домостроения.

«То есть сначала следовало бы поддержать компании, которые строят недорогие коттеджи под ключ, а затем уже начать кредитовать их потенциальных клиентов», — уверен эксперт.

Нужно реально смотреть на стоимость строительства полноценного дома, которая сейчас гораздо выше 6 млн рублей, продолжил он. «Необходима региональная дифференциация для лимита с учетом стоимости и материалов строительства, которые в России заметно меняются в зависимости от географии. Где-то строят из природного камня, а где-то – из дерева», — рассуждает Веселков.

Какие риски у банков

По его словам, в рамках новой программы власти фактически передают банкам управление ею. В целом потенциал у кредитования при таких параметрах небольшой, так что банки с этим справятся, считает Веселков.

Основной риск банка в рамках программы — в том, что он выдает кредит под низкий залог: стоимость земли (во всяком случае за пределами крупных городов) часто невысокая по сравнению с ценой всего домовладения.

«То есть такой залог не покрывает кредитную массу. Помимо этого, нет юридически обязывающего договора с подрядчиком строительства, по которому можно судить о затратах и рисках участия банка», — уточнил Веселков.

Якушкина также отметила, что реальная стоимость залога и его ликвидность могут стать проблемой для банков. Качество самостоятельной застройки не подлежит какой-то регламентации и контролю, пояснила она. Если же дом еще не был сдан, возможности по завершению строительства для последующей продажи являются сомнительными — застройка была не типовая и квалифицированный подрядчик не привлекался, добавила эксперт.

Островский уточнил, что существенная проблема для банка – корректно оценить стоимость участка и гипотетическую стоимость дома.

«Института оценки земли в России фактически не существует. Оценка будущего дома тоже достаточно сомнительная история: здесь также нужны компетентные сотрудники или хотя бы организации на аутсорсе. К тому же есть риски, что таким образом будут осуществляться скрытые продажи неликвидной земли, под строительство на которой будут выдавать максимально возможные кредиты. Теоретически этот кейс может привести к большому количеству сговоров между «клиентами» банков и менеджерами с целью просто банально «распилить» полученный кредит и отдать банку в собственность заложенную землю, которая будет оценена по максимально возможной цене», — считает эксперт.