Ипотека для «чайников»: рассказываем об азах жилищного кредитования - «Ипотека»

Тем, кто только готовится взять ипотеку, она зачастую кажется чем-то сложным и даже пугающим. Это неудивительно, когда вопросов больше, чем ответов. Как быть, если у вас неофициальный доход? Когда банку нужен поручитель? Имеет ли созаемщик права на кредитное жилье? В этой статье (которую мы будем регулярно дополнять) новички найдут всё, что хотели знать об ипотечном кредитовании.

1. Какими законами регулируется ипотека?

В России ипотека в современном ее виде появилась в конце 90-х годов прошлого века.

Взаимоотношения банка и заемщика регулируются:

- федеральным законом от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»;

- общими положениями Гражданского кодекса РФ (статьи 37, 131, 209, 246, 260, 329, 365, 387, 488; параграф 3, глава 23);

- федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»;

- рядом положений Жилищного кодекса РФ и Земельного кодекса РФ.

Также следует помнить, что ипотечное кредитование — это банковская операция, поэтому порядок выдачи и обслуживания займа регулируется банковским законодательством, а оценочная деятельность — федеральным законом № 135-ФЗ от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

При получении ипотеки по льготным госпрограммам или при использовании для ее погашения различных субсидий и льгот задействуются дополнительные законодательные нормы. Например, при оформлении сельской ипотеки это постановление правительства от 30.11.2019 № 1567, а при использовании материнского капитала — федеральный закон от 29.12.2006 № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей».

2. Какие документы нужны для подачи заявки на ипотеку?

Каждый банк самостоятельно утверждает список необходимых документов.

Как правило, у заемщика требуют:

- паспорт, ИНН, СНИЛС;

- военный билет (для мужчин младше 27 лет);

- документ, подтверждающий официальный доход: справка 2-НДФЛ для работающих по найму, заверенные копии трудового договора и трудовой книжки, для ИП — документ, подтверждающий статус индивидуального предпринимателя, и декларацию о доходах.

Если у вас есть созаемщик или поручитель, аналогичные документы нужно будет предоставить и ему.

ВОЗМОЖНЫЕ ИСКЛЮЧЕНИЯ

В ряде случаев ипотеку можно оформить всего по двум документам: например, паспорту и СНИЛС. Еще некоторые банки принимают неофициальные справки для подтверждения дохода (справка по форме банка).

Для уточнения статуса клиента, уровня его доходов и совокупной финансовой нагрузки банк может запросить:

- сведения о детях (свидетельство о рождении/усыновлении);
- данные об имуществе, которое можно передать в залог;
- справки о дополнительных доходах (вклады, депозиты, доход от сдачи в аренду недвижимости и т. п.);
- информацию по имеющимся кредитам.

Неработающий пенсионер может подтвердить свою финансовую состоятельность, например, с помощью выписок с банковских счетов, своего лицевого счета в ПФР или негосударственных пенсионных фондах, подтвердив наличие ценных бумаг и т. п.

При подаче заявки в рамках любой из ипотечных спецпрограмм у заемщика могут потребовать документы, подтверждающие право на льготу. Например, для IT-ипотеки это справка, что клиент является сотрудником аккредитованной IT-компании, для военной ипотеки — свидетельство участника НИС (оформляется Росвоенипотекой), для программы «Молодая семья» — документ, подтверждающий, что семья признана нуждающейся в улучшении жилищных условий.

В некоторых госпрограммах вместо подтверждения права на льготы требуются документы, подтверждающие, что недвижимость «вписывается» в условия целевого займа. Например, для сельской ипотеки это подтверждение того, что дом находится на определенных сельских территориях, а по условиям дальневосточной ипотеки приобретаемый объект должен располагаться в ДФО.

Если ипотека выдается на частный дом, то в общем случае нужны следующие бумаги:

- документ, подтверждающий право собственности на земельный участок, который, в свою очередь, подходит для ИЖС. В некоторых случаях его может заменить договор долгосрочной аренды;

- выписка из ЕГРН (в том числе на другие строения, если они есть на участке);

- документ об оценке дома и признании его годным для постоянного проживания.

При оформлении ипотеки на индивидуальное жилищное строительство от заемщика потребуются:

- документы на земельный участок, категория которого позволяет ИЖС;
- проведение межевания (определение границ);
- подтверждение того, что на участок подведены коммуникации: электричество, водопровод, канализация, газ (при наличии) и что к нему подходит какая-либо дорога.

Размер участка при этом должен быть не меньше трех соток. Дом, который вы планируете построить, не может быть выше трех этажей, но должен иметь признаки капитального строения и быть отдельно стоящим зданием.

Также требуется уведомить местную администрацию о начале и завершении строительства.

3. Дадут ли ипотеку без первоначального взноса?

В современных реалиях оформить ипотеку без собственных вложений нельзя.

Но как первоначальный взнос (далее — ПВ) можно использовать:

1. Имеющуюся недвижимость.

Вы можете отдать банку в залог дом, квартиру, склад, офис, гараж или земельный участок. Кредит по программам, которые это допускают, обычно дают не на полную рыночную стоимость заложенного имущества, а на какую-то ее часть. Если это квартира, то вы получите 60–70% ее оценочной стоимости, а при передаче в банк прочей недвижимости — 40–60%.

2. Государственные выплаты или субсидии.

Самый распространенный пример — федеральный материнский капитал. Как первоначальный взнос его можно использовать сразу после рождения ребенка. То же самое касается и погашения уже взятого жилищного кредита.

А вот потратить субсидию на покупку квартиры (или строительство дома) без ипотеки можно только через три года.

В качестве ПВ маткапитал можно использовать и в различных льготных программах: при получении ипотеки с господдержкой под 7%, семейной ипотеки под 6%, дальневосточной ипотеки под 2% и т. д.

Молодые семьи (супруги младше 35 лет), которые нуждаются в улучшении жилищных условий, могут претендовать на специальную соцвыплату. Ее получателям государство оплачивает часть стоимости квартиры. Эту субсидию тоже можно использовать как первоначальный взнос.

У некоторых регионов России также существуют собственные целевые жилищные программы для специалистов. По ним государство либо устанавливает заемщикам определенных профессий льготные процентные ставки, либо дает им субсидию на покупку недвижимости. Во втором случае деньги можно использовать как ПВ.

3. Потребительский кредит.

Существенный минус этого варианта — процентная ставка по стандартным кредитам обычно намного выше ипотечной (20–35%), а срок их возврата гораздо короче (до 5 лет).

4. Накопления по программе «Военная ипотека».

Для военных в России действует накопительно-ипотечная система (НИС). Сначала за счет ежегодных взносов из госбюджета на счете у военнослужащего накапливаются деньги. Три года они остаются неприкосновенными, а затем он может купить на них недвижимость (квартиру, дом или землю под строительство в любом регионе страны).

Если накоплений не хватает, можно оформить военную ипотеку, используя сбережения как первоначальный взнос. Процентная ставка для участников НИС зависит от банка и сейчас начинается от 8%.

Кроме того, следите за совместными акциями застройщиков и банков. Они периодически запускают специальные программы для покупателей новостроек: выдают займы без первоначального взноса и/или с невысокой ставкой, а иногда с беспроцентной рассрочкой на 6–12 месяцев.

4. Можно ли взять ипотеку при стабильном, но неофициальном доходе?

Можно, но условия такого кредита будут более жесткими, чем при подтверждении регулярного дохода.

В ряде банков есть программы, по которым заемщику для получения кредита достаточно предоставить только два удостоверяющих личность документа: паспорт и СНИЛС (либо водительское удостоверение, удостоверение военнослужащего, военный билет и т. п.).

Официальные документы о доходах, например справку 2-НДФЛ от работающих по найму или декларацию о доходах от ИП, в этом случае не требуют.

Однако при оформлении такой ипотеки банки как правило:

- повышают ставку на 0,4–1 п. п.;

- пристальнее изучают кредитную историю клиента и чаще отказывают;

- в 1,5–3 раза увеличивают сумму первоначального взноса (с 10% до 15–30%);

- в 1,5–2 раза уменьшают максимальную сумму кредита;
- ужесточают требования к заемщику: например, на момент погашения кредита он не должен быть старше 65 лет (в общем случае — не старше 75 лет).

Летом 2022 года, после весенних скачков ключевой ставки, большинство банков при оформлении таких кредитов требует, чтобы заемщики передали им в залог имеющуюся у них недвижимость.

5. Как увеличить свои шансы на одобрение ипотеки?

Чем более полную и достоверную информацию вы предоставите банку для подтверждения своей финансовой состоятельности, тем больше шансов на то, что вам одобрят ипотеку.

Например, если кроме зарплаты вы регулярно получаете доход от сдачи квартиры в аренду, покажите его банку, тем более что сейчас это несложно сделать, зарегистрировавшись в качестве самозанятого.

ВАЖНО

Шансы на одобрение ипотеки повышает и хороший первоначальный взнос. Например, если минимальный ПВ в банке 10%, а вы готовы внести 25%, кредит вам одобрят гораздо охотнее.

Если у вас пока еще небольшой стаж на последнем месте работы, имеет смысл подождать несколько месяцев и подать заявку, когда вы проработаете в своей компании более года.

Если у вас много кредитных карт (даже неиспользуемых), то для банка это плохой признак. Подавая заявку на ипотеку, имеет смысл закрыть их совсем.

В общем случае банки придерживаются правила, что ежемесячный платеж по ипотеке не должен превышать 30–40% дохода заемщика. Имеется в виду чистый доход: за вычетом налогов, расходов на содержание несовершеннолетних детей (вычитайте 10–20 тыс.), платежей по другим кредитам и т. п. Если вашего дохода недостаточно, можно увеличить срок кредита или уменьшить запрашиваемую сумму.

ВАЖНО

Оформляйте документы правильно! Если вы допустили ошибку в анкете, банк не будет разбираться, случайна она или вы хотите что-то скрыть, а просто откажет в ипотеке.

Если у вас неидеальная кредитная история, ее можно подправить, взяв небольшой краткосрочный потребкредит и вовремя его погасив. Делать это лучше за 3–6 месяцев до подачи заявки и желательно в том же банке, где планируете взять ипотеку. Помните: небольшие займы банкам невыгодны, поэтому заранее выясните нижний порог кредитования в конкретной организации.

НЕОЧЕВИДНО, НО ФАКТ

В последнее время при проверке заемщиков банки обращают внимание в том числе на публикации в соцсетях. Скандальные, депрессивные, политические высказывания и репосты могут снизить ваши шансы на одобрение кредита.

При очной подаче заявки позаботьтесь о внешнем виде и манере поведения. Многие банки требуют от кредитных менеджеров давать субъективную оценку клиента, а встречают, как известно, по одежке.

6. Какой минимальный стаж работы на одном месте нужен для оформления ипотеки?

Каждый банк определяет это самостоятельно, но в большинстве случаев необходимо иметь общий стаж от 1 года, а непрерывный стаж на последнем месте работы должен быть не менее 3–6 месяцев. Чем больше оба показателя, тем выше вероятность, что ипотеку одобрят. Если у вас есть созаемщик, то на него распространяются те же требования.

7. Зачем нужен поручитель? Кто может им быть? Чем поручитель отличается от созаемщика?

Поручитель и созаемщик — разные понятия, так что права и обязанности этих людей отличаются. Созаемщик — это, по сути, второй заемщик. Он несет перед кредитором такую же ответственность и тоже подписывает кредитный договор. Поручитель выступает для банка гарантом того, что задолженность будет погашена в срок.

Поручитель не может претендовать на ипотечную недвижимость, в то время как созаемщик имеет право на долю в ней.

Поручитель не обязуется вовремя выплачивать кредит и следить за графиком ежемесячных платежей. Его доходы не учитываются при расчете максимальной суммы ипотеки, но должны быть больше суммы ежемесячного платежа.

Если у заемщика небольшой стаж работы и нет кредитной истории (или она не совсем гладкая), наличие надежного поручителя может помочь при рассмотрении заявки.

ВАЖНО

В стандартных случаях, когда заемщик не вызывает опасений, банки не требуют привлекать поручителя.

Поручителем может быть любой человек, который согласится нести перед банком ответственность за титульного заемщика на протяжении всего срока кредитования. Чаще всего им становится близкий родственник, но это может быть и друг, и коллега, а иногда поручителем соглашается стать организация-работодатель.

Если поручитель физлицо, то в банк ему надо будет предоставить такие же документы, как и заемщику. Требования к нему тоже будут примерно такие же. При этом у одного заемщика может быть несколько никак не связанных между собой поручителей.

ВАЖНО

Поручительство — серьезный риск. Поручитель не имеет прав на имущество, но несет перед банком ответственность за выплату ипотеки, если заемщик оказался несостоятелен. Причем речь идет не только об основном долге, но и о процентах за просрочку и штрафах за нарушение условий договора.

Если поручителей несколько, сумма долга не обязательно будет разделена — банку безразлично, кто из них выплатит просроченный кредит. Обычно к поручителям обращаются по очереди и не беспокоят остальных, если кто-то соглашается взять долг на себя.

После погашения ипотеки поручитель может подать заявление в банк, получить документы о том, что права на квартиру переходят к нему в качестве залога, и через суд взыскать с заемщика сумму невыплаченного им долга.

Если в будущем поручитель сам захочет оформить ипотеку, отзывчивость может сыграть с ним злую шутку. Банк-кредитор, скорее всего, посчитает этот факт дополнительным финансовым риском и может отказать в кредите или уменьшить сумму и повысить ставку.

8. Можно ли получить ипотеку, исходя из общего дохода семьи, а не из личного дохода заемщика?

Если претендент на ипотеку состоит в официальном браке, то банк будет учитывать общий доход семьи, но при условии, что второй супруг согласится стать созаемщиком по договору.

Охотнее ипотеку одобряют, если расходы на нее не превышают 30–40% чистого дохода семьи, то есть финальной суммы за вычетом налогов, расходов на содержание детей, платежей по другим кредитам и т. п.

9. Выдают ли ипотеку пенсионерам?

Банки выдают ипотеку пенсионерам, но считают эту категорию заемщиков неоднозначной. Связано это, во-первых, с небольшим гарантированным доходом такого гражданина: средний размер пенсии в России в 2022 году — 18,5 тыс. рублей. Вторая причина настороженности — повышенные риски по здоровью.

Поэтому кредиторы выдвигают для таких клиентов ряд заградительных условий. Например, одобряют ипотеку на более короткий срок (не на 25–30 лет, а на 10–15) или повышают процентную ставку на 0,5–2%, если заемщик отказывается оформить страхование жизни.

Шансы на получение ипотеки пенсионером возрастают, если он может официально подтвердить дополнительный доход или привлечь созаемщиков либо поручителей.

ВАЖНО

Ипотеку, пусть и на более короткий срок, скорее всего, одобрят, если пенсионер официально трудоустроен и имеет хорошую зарплату, успешно занимается бизнесом, получает доход от ценных бумаг/депозита или владеет дорогостоящим имуществом, которое может стать залогом.

Специальные предложения для пенсионеров есть далеко не во всех банках. А если таковые имеются, то обычно они практически не отличаются от стандартных жилищных кредитов. В большинстве ипотечных продуктов максимальный возраст получателя ограничен 75 годами.

В субсидируемых государством программах встречаются более жесткие возрастные ограничения, но только если они направлены на поддержку определенной категории граждан. Например, программа «Молодая семья» предназначена для людей до 35 лет.

10. Можно ли использовать материнский капитал как первоначальный взнос по ипотеке?

Материнским капиталом можно частично или полностью оплатить первоначальный взнос по кредиту на покупку или строительство жилья. Это может быть как квартира (комната, доля), так и дом.

В качестве ПВ маткапитал принимают:

- при оформлении ипотеки на рыночных условиях;
- в некоторых льготных госпрограммах;
- при вступлении в жилищный, жилищно-строительный, жилищный накопительный кооператив.

Федеральные госпрограммы, принимающие маткапитал в качестве первоначального взноса:

- льготная ипотека под 7%;
- семейная ипотека под 6%;
- сельская ипотека под 3%;
- военная ипотека под 8%;
- дальневосточная ипотека под 2%.

ВАЖНО

Несмотря на то, что законодательных препятствий для использования маткапитала как ПВ нет, претенденты на льготную ипотеку под 7% иногда сталкиваются с отказами. Банки объясняют это тем, что застройщики не хотят несколько месяцев ждать поступления денег из ПФР.

Жилье, купленное с использованием маткапитала, нужно оформить в общую собственность всех членов семьи с определением размера долей по соглашению. Если этого не сделать, в будущем при продаже квартиры проблемы могут возникнуть как у собственников, так и у покупателей. Органы опеки могут оспорить такую сделку в суде, признать ее незаконной и заставить получателей маткапитала вернуть деньги в бюджет.