Для несемейных и небедных: кому теперь подходит льготная ипотека - «Ипотека»

Эксперты Циан рассчитали, сколько квартир и в каких городах будут отвечать меняющимся с 1 июля условиям льготной ипотеки. По их мнению, теперь заемщиками по этой программе будут либо одиночки, приобретающие себе первое жилье, либо заемщики, которые готовы выложить примерно половину стоимости квартиры в качестве первоначального взноса.

Президент России Владимир Путин выступил за продление программы льготной ипотеки с 1 июля еще на год. Но максимальный лимит кредита составит 3 млн рублей для всех регионов, а ставка повысится до 7%.

Для дальнейших расчетов применяется условие, что потенциальный покупатель обращается к застройщику с минимально допустимым первоначальным взносом — 15% стоимости квартиры. С учетом максимального лимита 3 млн рублей стоимость выбранного жилья не должна превышать 3,53 млн рублей. Первоначальный взнос в этой ситуации составит около 530 тыс. рублей.

Только каждая пятая квартира подходит под новые условия

Эксперты Циан проанализировали, какая доля объема предложения новостроек в городах с численностью населения от 500 тыс. человек соответствует условиям льготной ипотеки. Для этого они подсчитали количество квартир в строящихся (еще не сданных) корпусах, продажи которых идут по ДДУ, в том числе с эскроу-счетами. Учитывались города, объем предложения на первичном рынке которых превысил 500 квартир (это 26 населенных пунктов).

При минимальном первоначальном взносе 15% по обновленной льготной ипотеке удастся взять в кредит каждую пятую квартиру (19%). Но доля доступного жилья во многом зависит от конкретного города. В аутсайдерах — Москва, где на первичном рынке отсутствуют предложения в бюджете до 3,53 млн рублей. В Московской области под новый лимит подходит порядка 12% всего предложения, или около 3 тыс. лотов, причем речь идет о городах дальнего Подмосковья на востоке области, то есть о непрестижных локациях.

Менее 10 подходящих лотов в Сочи — иными словами, наравне с Москвой этот город выбывает из списка городов, для которых актуальна продленная льготная ипотека с минимальным первоначальным взносом. Не повезло и жителям Казани и Санкт-Петербурга, где с первоначальным взносом 15% получится выбирать всего из 4 и 5% квартир соответственно. Иными словами, льготная ипотека теперь не подходит городам с самой высокой ценой квадратного метра по России.

МЕНЕЕ ТРЕТИ ВСЕХ КВАРТИР УКЛАДЫВАЕТСЯ В ТРЕХМИЛЛИОННЫЙ ЛИМИТ ВО ВЛАДИВОСТОКЕ, НИЖНЕМ НОВГОРОДЕ, ЕКАТЕРИНБУРГЕ, УФЕ, КРАСНОДАРЕ, ТЮМЕНИ, НОВОСИБИРСКЕ.

В 6 из 26 городов даже с минимальным первоначальным взносом можно выбирать как минимум из половины всех квартир в продаже. В лидерах — Киров (80%) и Челябинск (74%), также в списке Иркутск, Рязань, Ростов-на-Дону и Пенза.

С прежней верхней планкой для регионов 6 млн рублей и максимальной стоимостью квартиры примерно 6,7 млн (первоначальный взнос — 15%) в перечисленных городах доля доступного жилья составляла 88% (не учитываются Москва и Санкт-Петербург с другими максимальными лимитами). Сейчас — 27% (только для городов с лимитом 6 млн рублей).

Что касается Москвы и Петербурга, то с лимитом 12 млн рублей на сегодняшний день и первоначальным взносом 15% максимальная стоимость жилья не должна превышать примерно 14,12 млн рублей. В этом бюджете на первичном рынке экспонируется 58% квартир в столице и 87% — в Санкт-Петербурге. После ограничения лимита 3 млн в Москве не останется подходящего предложения, в Санкт-Петербурге его доля снизится до 5%.

Реальный первоначальный взнос — 42 вместо 15%

По подсчетам аналитиков Циан, в среднем по 26 городам, попавшим в выборку (более 500 строящихся квартир, население — от 500 тыс. человек), бюджет предложения составил 5,15 млн рублей. Средняя цена квартиры, которая попадает в программу льготного ипотечного кредитования по обновленному лимиту — 2,65 млн.

Таким образом, реальная стоимость квартиры в новостройке — в два раза выше, чем стоимость жилья, подходящего под программу льготного ипотечного кредитования.

Наибольшая разница между реальной стоимостью и стоимостью доступного жилья по льготной ипотеке зафиксирована в Сочи и Казани (более чем в три раза). Минимальная разница (в пределах 30%) — в Челябинске, Кирове, Волгограде, Ярославле, Липецке.

Циан подсчитал, каким реальным первоначальным взносом должен обладать заемщик, чтобы воспользоваться программой льготного ипотечного кредитования с лимитом 3 млн рублей. В целом по всем 26 городам — это 42% цены средней квартиры.

В Москве придется накопить 75% стоимости средней квартиры, в Сочи — 72%, в Санкт-Петербурге — 69%. Около половины стоимости жилья нужно собрать в Казани, Владивостоке, Екатеринбурге и Нижнем Новгороде.

Стандартный минимальный первоначальный взнос 15–20% при трехмиллионном лимите доступен в Кирове, Челябинске, Рязани, Иркутске, Пензе и Ярославле.

То есть льготная ипотека по-прежнему останется инструментом покупки, но для тех клиентов, кому по силам собрать бо́льший взнос на покупку жилья, а не минимальный в размере 15%.

Квартира по льготной ипотеке на треть меньше средней по рынку

По льготной ипотеке удастся купить преимущественно однокомнатные квартиры. Средняя площадь жилья, подходящего под субсидию с первоначальным взносом 15%, — 37,8 кв. м. Это на 33% меньше, чем в среднем по рынку (56,6 кв. м). То есть обновленная льготная ипотека скорее походит тем, кто приобретает свое первое жилье.

В отдельных городах средняя площадь подходящей квартиры соответствует только студии, пригодной для проживания максимум одного человека. Это Сочи (22 кв. м), Санкт-Петербург (23,7 кв. м), Владивосток (27,4 кв. м), Нижний Новгород (28,7 кв. м), Иркутск (29,8 кв. м), Казань (31 кв. м).

Рассчитывать на компактные двухкомнатные квартиры, в том числе евроформата, могут покупатели в Волгограде (45,9 кв. м), Челябинске (48,8 кв. м) и Липецке (50,3 кв. м).

Самые существенные потери относительно средней площади в квадратных метрах зафиксированы в Санкт-Петербурге (–30 «квадратов»), Екатеринбурге (–28,2 «квадрата»), Нижнем Новгороде (–27,9 «квадрата»). Максимально приближенными к средней площади квартиры по льготной ипотеке оказались в Кирове (–6 кв. м), Челябинске (–9,2 кв. м) и Ростове-на-Дону (–12,7 кв. м).

Аналитики Циан отмечают, что благодаря семейной ипотеке, заемщики по которой априори интересуются большей площадью (так как в семье есть хотя бы один ребенок), покупатели будут выбирать и бо́льшие площади (с лимитом по кредиту до 12 млн рублей и ставкой 6%).

ТАКИМ ОБРАЗОМ, ЛЬГОТНОЕ ИПОТЕЧНОЕ КРЕДИТОВАНИЕ В НОВОМ ФОРМАТЕ СКОРЕЕ ПОДХОДИТ ДЛЯ НЕСЕМЕЙНЫХ ПОКУПАТЕЛЕЙ, ВЫБИРАЮЩИХ СЕБЕ ПЕРВОЕ ЖИЛЬЕ.

А семейная ипотека позволит компенсировать низкий кредитный лимит для остальных категорий заемщиков.

Трехмиллионный лимит по льготной ипотеке уже превышен в 2/3 регионов

Средний размер займа на первичном рынке в целом по РФ в апреле 2021 года составил 3,9 млн рублей, что на треть выше, чем будет выдаваться по льготной ипотеке после 1 июля. В разрезе федеральных округов лимит в 3 млн пока не превышен только в Южном и Приволжском ФО.

Жители 29 регионов фактически не почувствуют пересмотра программы: в них средняя сумма займа по льготной ипотеке — до 3 млн рублей. Для сравнения: всего год назад (на старте льготного ипотечного кредитования) до 3 млн рублей привлекали жители 68 регионов.

В Москве средний ипотечный заем составляет сейчас 7 млн рублей, в Санкт-Петербурге — 4,6 млн. Таким образом, снижение лимита фактически означает завершение программы льготного ипотечного кредитования для столиц.

Цены на жилье растут, доходы населения — нет

«Обновленный лимит по льготной ипотеке позволит снизить ежемесячную индексацию цен на жилье, поскольку порядка 70% покупателей приобретают квартиры в кредит, — отмечает Алексей Попов, руководитель Аналитического центра Циан. — Также с рынка уйдет наиболее рискованная категория заемщиков, которые брали 12 млн рублей, а в качестве первоначального взноса привлекали потребительский кредит. В результате снизится число потенциально неблагонадежных клиентов».

По словам эксперта, расширение программы льготной ипотеки на семьи с одним ребенком позволит частично компенсировать урезанный лимит. Но часть спроса перейдет на вторичный рынок, где также действует льготное ипотечное кредитование для семей с детьми.

Но сейчас едва ли не более важным фактором становятся показатели доступности жилья, цены на которое выросли за год почти на четверть при стагнирующих доходах населения. По мнению Алексея Попова, многое будет зависеть и от того, смогут ли банки сами предлагать дополнительные «субсидии» в рамках собственных программ с девелоперами.