В России отменили льготную ипотеку. Что дальше? - «Ипотека»

С 1 июля 2024 года в России отменили льготную ипотеку под 8% на жилье в новостройках. По прогнозам опрошенных «Газетой.Ru» экономистов и аналитиков, остальные государственные ипотечные программы под низкие ставки продолжат действовать, а ставки по рыночной ипотеке начнут падать уже в 2025 году. Тем не менее выдачи жилищных кредитов упадут на 35-40% по итогам 2024-го, и наиболее серьезное уменьшение произойдет во второй половине года.

Перед завершением действия программы льготной ипотеки россияне набрали рекордное количество жилищных кредитов, следует из статистики Объединенного кредитного бюро. В мае на них пришлось 75% всех выдач ипотечных кредитов. Данных за июнь еще нет.

Генеральный директор ДОМ.РФ Виталий Мутко в кулуарах ПМЭФ-2024 рассказал, что всего за время реализации льготных ипотечных программ российские банки выдали населению 2,7 млн кредитов на 11,6 трлн руб. По его словам, отдельно по программе льготной ипотеки на новостройки за время ее действия было выдано более 1,5 млн кредитов на сумму свыше 5,8 трлн руб.

По программе «Семейной ипотеки» (под 5-6%) россияне получили более 1 млн займов почти на 4,7 трлн руб. Мутко добавил, что по программе «Дальневосточная и Арктическая ипотека» (2-6%) банки предоставили населению 110,2 тыс. кредитов на 502,3 млрд руб. По программе «IT-ипотека» (под 5%) было выдано 68,4 тыс. ипотечных кредитов на 612 млрд руб.

Что будет дальше

Сенатор РФ Ольга Епифанова сказала «Газете.Ru», что возможно программа льготной ипотеки сохранит свое действие в отдельных регионах, где невысокие темпы строительства жилья и, соответственно, его покупки. То есть, станет точечной.

«Семейную ипотеку под 6% продлят до 2030 года, но она станет максимально адресной, например, из этой программы могут исключить покупку студий и малогабаритных квартир. До конца 2024 года еще действует IT-ипотека, работают программы для жителей отдельных регионов страны», — уточнила Епифанова.

Руководитель аналитического центра ДОМ.РФ Михаил Гольдберг сказал «Газете.Ru», что «льготная ипотека» запускалась в качестве антикризисной меры, и реализация массовой ипотечной программы позволила поддержать строительную отрасль в сложный период начала десятилетия.

«В результате, уже к концу 2023 года удалось выйти на пиковые значения как по объему спроса на новостройки, так и по объемам жилищного строительства. В дальнейшем ставки по госпрограммам будут оставаться низкими с целью поддержания спроса в первую очередь в тех регионах, где объемы жилищного строительства ранее были невелики», — отметил он.

Экономист, директор по коммуникациям BitRiver Андрей Лобода не исключил, что когда процентные ставки по рыночной ипотеке вновь будут низкими (сейчас доходят до 17,5%. — «Газета.Ru»), государство может вновь пересмотреть какие-то из льготных программ ипотеки. Но в ближайшее время эксперт не ожидает принципиальных изменений в условиях госпрограмм.

«Процентные ставки по коммерческой ипотеке никак не зависят от льготных программ. Они зависят от ключевой ставки ЦБ. Если ключевая ставка будет повышена в июле, значит вырастут процентные ставки по кредитам. И так будет продолжаться, пока ЦБ РФ не начнет снижать ключевую ставку», — уточнил Лобода.

Гольдберг допустил, что ЦБ приступит к снижению ключевой ставки в 2025 году. По прогнозам главного аналитика Совкомбанка Михаила Васильева, ключевая ставка составит 10% к концу следующего года.

Что будет со спросом на ипотеку

По оценке Гольдберга, до конца 2024 года ипотечные выдачи предсказуемо продолжат снижаться, как за счет сворачивания программы «Льготной ипотеки», так и в связи с затяжным периодом высоких ставок по рыночной ипотеке: 



«В этой связи мы прогнозируем общее снижение выдачи на 35-40% до 1,3-1,4 млн кредитов примерно на 5 трлн рублей в целом за год. Вместе с тем, снижение во втором полугодии будет более значительным».

В пресс-службе ВТБ добавили, что наибольшее сокращение продаж произойдет в июле-августе: в среднем на четверть к июню, в то время как за последние 15 лет выдачи месяц к месяцу прирастали в среднем на 3%. По итогам 2024 года в ВТБ ждут рыночные продажи на уровне 5,3-5,4 трлн руб. (в 2023 году – 7,8 трлн руб.).

Что будет с ценами на жилье

В ВТБ рассказали, что за 4,5 года работы льготной ипотеки участники рынка недвижимости накопили определенную финансовую «подушку»: в ряде случаев увеличение цен на квартиры заметно опережало себестоимость.

«В новых условиях, учитывая ослабление клиентского спроса, эти возможности сузятся, и рост стоимости «квадрата» может замедлиться. Но это произойдет, скорее, за счет стремления застройщиков удержать цены на прежнем уровне, замедления выхода новых проектов и предоставления точечных скидок», — отметили в пресс-службе.

Там добавили, что девелоперы будут ожидать наступления периода, когда продажи будет стимулировать уже не льготная, а обычная ипотека.

Гольдберг не ожидает снижения цен на жилье после 1 июля. По прогнозу эксперта, стоимость квадратного метра будет расти в пределах инфляции, но в ряде регионов рост будет ниже инфляции.

Кандидат экономических наук, доцент кафедры государственного и муниципального управления Финансового университета при Правительстве РФ Ольга Панина допустила лишь временное снижение цен на жилье после отмены льготной ипотеки:

«Поскольку предложение на рынке жилья ограничено, резкого падения цен ждать не стоит, но снижение спроса может привести к временному небольшому снижению цен, особенно на вторичном рынке».

Преподаватель кафедры экономики и финансов филиала Президентской Академии в Санкт-Петербурге Екатерина Подольская допустила, что стоимость жилья на первичном рынке может приблизиться к стоимости объектов на вторичном — на сегодняшний день разница между ними составляет до 20% и более.

Смогут ли россияне купить жилье?

Гольдберг считает, что достаточные объемы продаж жилья будут поддерживаться за счет продленной «Семейной ипотеки», а в среднесрочной перспективе — по мере снижения ключевой ставки — доля рыночных программ снова начнет увеличиваться:

«Хорошей новостью является то, что на фоне предполагаемого снижения спроса цены на новостройки, как мы уже ранее говорили, замрут, а на вторичном рынке начнут снижаться. При текущем уровне роста заработных плат это приведет к увеличению общей доступности жилья».

Однако в ВТБ с этим не согласны и не видят поводов для снижения цен на жилье. «Учитывая сигнал ЦБ о сохранении высокой ключевой ставки достаточно долгое время, после завершения универсальной госпрограммы доступность ипотеки для населения снизится», — уточнили в пресс-службе банка.

В пресс-службе банка добавили, что на вторичном рынке будут развиваться программы, снижающие ставку на первые несколько лет или весь срок договора за счет внесения клиентом единовременного платежа.
По словам Паниной, сейчас ситуация становится сложней для той части покупателей, которые планировали покупку жилья в кредит. По мнению экономиста, может увеличиться спрос на аренду, а также приобретения квартир за счет собственных средств.

Епифанова добавила, что правительство сейчас серьезно прорабатывает механизм ссудо-сберегательных касс как альтернативу ипотеке, и уже готов соответствующий законопроект: 



«Принцип работы прост: гражданин открывает специальный счет и регулярно его пополняет, на эти деньги начисляются проценты, аналогично банковскому вкладу. При накоплении определенной суммы жилье оформляется в собственность, а недостающую сумму можно занять у банка. Если деньги потрачены не на жилье — проценты аннулируются».

Сенатор полагает, что для россиян сейчас ничего критичного нет, поводов для беспокойства тоже:

«Меняются инструменты поддержки, уходят одни — появятся другие. Тем более, в настоящий момент, пока высока ключевая ставка, для многих банковские депозиты представляются более выгодными, копятся дополнительные средства, которые могут быть потрачены на покупку жилья к моменту снижения ставки. Недвижимость была, есть и остается одним из самых популярных способов сбережения и инвестирования средств».