Недопустимый максимум: доля льготной ипотеки сильно превысит цель в 25% - «Ипотека»

Доля кредитов с господдержкой в общих выдачах ипотеки не опустится ниже 50% в ближайшие годы, сообщил «Известиям» замминистра финансов Иван Чебесков. При этом целевой уровень — 25%. Банки подтверждают: после отмены массовой программы под 8% значение семейной ипотеки только возрастет. Ситуация может измениться лишь при снижении ключевой хотя бы до 10%, тогда рыночные ставки опустятся до приемлемых значений. До тех пор льготные займы будут поддерживать спрос на недвижимость, из-за этого период роста цен на жилье может продолжиться. Как поддержка строительной отрасли влияет на экономику РФ — в материале «Известий».

Когда снизится доля госпрограмм в выдачах ипотеки

В ближайшие годы доля льготной ипотеки в общем объеме выдач не снизится до целевого уровня, ожидает замминистра финансов Иван Чебесков. По его словам, даже отмена госпрограммы под 8% и ужесточение условий семейной ипотеки не позволят опустить этот показатель до 25%.

— После нынешних изменений этого, конечно, не произойдет — всё равно доля льготных программ будет существенно выше 50%, — заявил «Известиям» Иван Чебесков.

СПРАВКА «ИЗВЕСТИЙ»

В июле закончилось действие самой популярной программы льготной ипотеки — на новостройки под 8%. Она вводилась как антикризисная мера в период пандемии коронавируса и должна была поддержать граждан и строительную отрасль. Однако в результате из-за роста цен доступность жилья она не повысила, признавались власти.

В этом месяце также изменились критерии семейной ипотеки. Минфин представил новые условия — теперь под программу подпадают семьи с хотя бы одним ребенком до шести лет включительно, с ребенком-инвалидом или с двумя несовершеннолетними детьми, но из малых городов численностью до 50 тыс. человек или из 35 регионов с низким уровнем строительства.

Изменить ситуацию сможет только постепенное изменение условий госпрограмм и их сокращение, добавил замминистра финансов. Он добавил: поможет также восстановление рыночной ипотеки, которое зависит от уровня ставок в экономике и величины ключевой.

При этом нормализация денежно-кредитной политики (ДКП) поможет привести долю ипотеки с господдержкой к целевым значениям в течение нескольких лет, отметил Иван Чебесков.

По итогам мая доля льготных программ в общих выдачах достигла рекордного уровня и превысила 75%, писали ранее «Известия». Это значит, что три четверти всех выдаваемых жилищных кредитов в РФ субсидировались государством.

В крупнейших банках согласились с прогнозом Минфина. ВТБ не ожидает значительного сокращения доли льготной ипотеки в выдачах в ближайшие 9–12 месяцев, ведь на фоне завершения массовой госпрограммы вырастет значимость семейной ипотеки, уточнили в пресс-службе организации. Представители Абсолют Банка и «Новикома» считают, что ниже 50% она не опустится в ближайшие два года.

— Льготные программы, даже в своей остаточной части, продолжат преобладать в ипотечных выдачах, пока рыночная ипотека со стандартными условиями снова не станет доступной, — заявил управляющий директор рейтингового агентства «Эксперт РА» Юрий Беликов.

Люди будут крайне неохотно брать ипотеку без господдержки, пока ставки по ней не опустятся ниже 12%, отметил руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко. Это возможно только при условии снижения ключевой ниже 10%.

В 2025 году средний уровень ставки регулятора будет находиться на уровне 10–12%, следует из среднесрочного прогноза ЦБ. При этом глава Банка России Эльвира Набиуллина заявляла, что на следующем заседании 26 июля совет директоров будет обсуждать вопрос повышения ставки с 16%, что ранее не предполагалось базовым сценарием. «Известия» направили запрос в ЦБ.

Скорее всего, привести долю госпрограмм в выдачах к целевым 25% удастся только после 2030 года — именно до этого момента продлили семейную ипотеку, полагает ведущий аналитик Freedom Finance Global Наталья Мильчакова. Велика вероятность, что после этого ее отменят, и в таком случае рыночная ипотека вновь начнет преобладать в выдачах, считает эксперт.

Как высокая доля госпрограмм влияет на экономику

Льготная ипотека, с одной стороны, помогает обеспечить население жильем и поддерживает строительную отрасль — для экономики это плюс, отметила Наталья Мильчакова. С другой стороны — растет закредитованность населения и создается риск надувания «кредитного пузыря». Именно из этих опасений власти с 1 июля отменили программу с господдержкой под 8%.

Важное последствие действия массовой льготной ипотеки — это рекордный спрос на жилье, который обернулся неконтролируемым ростом цен на квадратный метр, подчеркнул Юрий Беликов из «Эксперт РА». За три-четыре года они повысились в полтора-два раза, уточнил Олег Репченко из Irn.ru.

До запуска массовых госпрограмм разрыв цен на новостройки и вторичное жилье был менее 10%, напомнила глава отдела макроэкономического анализа ФГ «Финам» Ольга Беленькая. Сейчас, по данным Росстата, показатель достиг 55%.

Даже после отмены массовой программы под 8% и ужесточения условий по семейной ипотеке ценовой перекос будет устранен нескоро, уверена Наталья Мильчакова.

— Разница в ставках на первичном и вторичном рынках приводит к искажению конкуренции: застройщики продают свои квартиры на 10–20% дороже, чем обычные россияне благодаря низкой ставке и меньшим платежам по ипотеке, — подчеркнула экономист Президентской Академии Екатерина Подольская.

Что еще хуже, переоцененные квартиры попадают на баланс банкам, добавил Олег Репченко из Irn.ru. Он пояснил: обычно, если ипотечный заемщик не может исполнять обязательства, кредитная организация может продать залог (жилье) на вторичном рынке, но из-за перекоса в стоимости сделка может принести им убытки. Это создает риски для банковского сектора.

С такой же ситуацией столкнутся и сами заемщики, если попытаются продать купленную в ипотеку новостройку, чтобы расплатиться с кредитором, продолжил эксперт. Вырученных денег может не хватить, чтобы покрыть стоимость займа — в итоге человек останется и без жилья, и с долгом перед банком.

— Процесс отвыкания от господдержки может создать негативные последствия для рынка недвижимости, включая снижение спроса, рост долгосрочных затрат и неопределенность, — уточнила Екатерина Подольская.

При этом сами банки имеют фиксированную доходность по льготной ипотеке — она зависит от размера возмещения недополученных доходов государством, добавила экономист РУДН Дарья Динец. Сейчас он составляет 1,5% — это меньше, чем по рыночным программам. Не у каждого банка есть возможность сократить маржу и выиграть за счет роста продаж, поэтому госпрограммы способствуют концентрации в банковской системе.

Кроме того, для государства льготная ипотека — значительная нагрузка на бюджет, подчеркнула Юлия Коваленко из РЭУ имени Г.В. Плеханова. Количество кредитов с поддержкой растет, также увеличивается их сумма. А с учетом того, что средний срок выдачи жилищных займов превысил 20 лет и уже достигает 30, дополнительные траты на программы придется закладывать минимум до 2050 года. Ведь государство перечисляет деньги банкам одновременно с заемщиками.

Массовая льготная ипотека искривила рынок, заключил Олег Репченко. Кроме дисбаланса цен она также ухудшила и структуру предложения. Так, застройщики намеренно уменьшали площадь квартир, чтобы повысить стоимость квадратного метра — рынок сегодня заполнили студии и однушки, а более просторное жилье может оказаться слишком дорогим для многих россиян. В конечном счете доступность жилья, вопреки логике госпрограмм, снизилась, уверен аналитик.