Когда могут повысить ставку по действующей ипотеке. Реальные случаи - «Ипотека»

В большинстве случаев ставка по ипотечному договору фиксируется на все время действия кредита. Но бывают ситуации, когда ставка может повыситься. Вместе с экспертами разбираемся, в каких случаях это возможно.

Общие правила

По действующему законодательству банк не может менять ставку по заключенному ипотечному договору в одностороннем порядке, как и сократить срок кредита или изменить порядок выплаты. Это прописано в ст. 29 ФЗ-395-1 «О банках и банковской деятельности», говорит партнер юридической компании «Мокров и Партнеры» Анастасия Елисеева.

Поэтому большинство договоров заключаются с фиксированной процентной ставкой, и, например, с повышением ключевой ставки условия по уже взятой ипотеке не меняются. Однако здесь есть свои исключения. Такие случаи обычно прописываются в самом кредитном договоре или могут быть указаны в других законодательных актах (например, о льготном кредитовании).

«Ипотечные договоры часто бывают сложносоставными. Например, может быть дополнительное снижение ставки при заключении страхования жизни, страхования имущества, скидки сотруднику самого банка. Но если в какой-то момент заемщик прекратит выполнять условия договора, то банк вправе пересмотреть условия его ипотеки, убрав все скидки», — пояснил руководитель практики по коммерческой и жилой недвижимости юридической компании «Интерцессия» Михаил Лаврухин.

Рассмотрим некоторые такие ситуации. Стоит отметить, что перед повышением ставки банк должен будет уведомить заемщика об этом.

Рыночные программы

1. Отказ от страхования

Процент по ипотечному кредиту может вырасти, если заемщик отказывается от оплаты страхования. Например, базовая ставка по ипотеке у банка — 20% годовых, но при ежегодном страховании жизни она понижается на 1 п.п. «Если позже заемщик отказывается от страховки, то его ставка будет составлять базовые 20%», — отметил Михаил Лаврухин.

Размер ставки в таком случае также должен быть прописан в договоре ипотеки и доведен до сведения потребителя при подписании договора, иначе существует риск признания этого условия договора недействительным, уточнила Анастасия Елисеева.

2. Больше не зарплатный клиент

Возможной причиной повышения ставки по ипотеке может стать прекращение зарплатного проекта, благодаря которому заемщик получал более низкую процентную ставку по ипотечному кредиту, добавила исполнительный директор федеральной компании «Этажи» Регина Дыдалина.

Практически все банки сегодня предлагают такую опцию — пониженную ставку для зарплатного клиента. Например, заемщик получает зарплату в определенном банке и там же оформил ипотеку. Но позднее он увольняется. В таком случае его ставка может быть повышена на размер дисконта (как правило, 1–2 п.п.). Но это условие должно быть прописано в кредитном договоре, указала эксперт.

3. Плавающая ставка

Ставка по действующей ипотеке может вырасти, если в договоре фигурирует плавающая ставка. «В данном случае банк может повысить ставку, исходя из изменения ставки ЦБ. В договоре это также должно быть зафиксировано, в каких пределах банк может менять условия по займу», — пояснил юрист «Интерцессии».

Однако на фоне роста ключевой ставки в последнее время такие кредиты — большая редкость, говорят эксперты. Кроме того, с 1 сентября ввели ограничения по ипотеке с плавающими ставками. Теперь на такие кредиты смогут рассчитывать лишь те, кто запросит в банках суммы от 15 млн руб. «То есть регулятор сознательно ограничил круг лиц гражданами с высокими доходами, которые могут взять на себя подобные риски», — отметил Михаил Лаврухин.

Что такое плавающая ставка по кредиту

В отличие от обычных кредитов, когда размер ставки зафиксирован на весь период действия договора, проценты по кредиту с плавающей ставкой динамические. Они зависят от внешних условий, суть которых прописывается в кредитном договоре. Переменная ставка сейчас привязана к ключевой ставке Банка России, к ней прибавляется банковская ставка, которая составляет 3,50% годовых. Заемщику выгодно, когда ключевая ставка падает, а банку — когда растет.

4. Окончание льготного периода

Ставка по ипотеке может увеличиться при несоблюдении сроков оформления залога или регистрации дома при кредитах на строительство. «Даже если это произошло по вине подрядчика-застройщика», — уточнила Регина Дыдалина.

Повышается ставка и по окончании льготного периода по ипотеке. Например, сейчас на рынке есть предложения от застройщиков и банков, когда на определенный срок (как правило, время строительства) предлагается пониженная ставка по ипотеке (например, 8% годовых). Но после окончания этого периода ставка повышается до рыночных значений. «Также банк повышает ставку при окончании льготного периода, если при оформлении кредита оплачивалась комиссия за снижение ставки на ограниченный срок», — добавила эксперт «Этажей».

Льготные программы

Базово по льготным программам действуют те же правила, что и по рыночным. Однако тут есть свои исключения. Рассмотрим некоторые из них.

1. Нарушение принципа «одна льготная ипотека в одни руки»

В декабре прошлого года правительство утвердило правило, что льготную ипотеку можно взять один раз. Это касается всех льготных программ с господдержкой. Такое решение эксперты объясняют тем, что льготные программы воспринимались как инвестиция и заемщик мог оформить несколько льготных ипотек.

По новым правилам, банк, узнав о наличии нескольких льготных программ, имеет право повысить ставку до рыночной и доначислить невыплаченные суммы. Поскольку наличие второй льготной ипотеки у клиента может подтвердить только оператор госпрограмм, как правило, о факте нарушения банки узнают уже после выдачи кредита, рассказали в пресс-службе ВТБ. «Новая ставка рассчитывается на основе ключевой ставки, действующей на дату заключения кредитного договора, и фиксированной надбавки. Правило «одна льготная ипотека в одни руки» распространяется не только на заемщиков, но и на созаемщиков и поручителей», — добавили в ВТБ.

По словам Михаила Лаврухина, сейчас наблюдаются массовые случаи, когда люди брали несколько ипотечных кредитов, а затем им повысили ставки. «Например, есть кейс, когда заемщик брал ипотеки на свое имя, но бенефициарами льготных программ были его родственники, которые не проходили по условиям программы (речь о семейной ипотеке). Банк в одностороннем порядке повысил условия до рыночных», — рассказал юрист.

2. Увольнение для айтишников

Для участников IT-ипотеки помимо принципа однократности имеет значение трудовая деятельность заемщика. Чтобы получить кредит по льготной ставке, нужно работать в аккредитованной компании на протяжении всего срока договора. Если это условие нарушается, ставка по кредиту может вырасти.

Как уточнили в Минцифры, участники программы могут уволиться без погашения льготной ипотеки, но нужно в течение полугода устроиться в компанию, которая подходит под условия программы. «При увольнении из одной организации есть шесть месяцев, чтобы устроиться в другую. В течение этого времени сохраняется льготная ставка», — отметили там.

Ставку по кредиту также могут повысить, «если у компании была аннулирована аккредитация, она не подала в срок согласие на раскрытие налоговой тайны или больше не получает налоговые льготы, компании не будет в списке, который ФНС направляет в Минцифры до 25 мая». В этом случае у заемщика также есть полгода, чтобы устроиться в компанию, которая подходит под условия льготной программы.

3. Отсутствие регистрации

Для дальневосточной и арктической ипотеки дополнительными факторами для повышения ставки выступают отсутствие регистрации у заемщика в регионах ДФО и Арктики, а для врачей, учителей, работников ОПК — отсутствие документов о трудоустройстве, пояснили в пресс-службе ВТБ. В данном случае ставка по ипотеке может тоже вырасти до рыночных значений.

Похожее условие есть и по сельской ипотеке. «Заемщики по этой программе нередко упускают требование обязательной прописки в приобретенном жилье. Согласно правилам программы, если не зарегистрироваться в доме в течение 180 дней с момента оформления права собственности, банк имеет право повысить кредитную ставку до уровня ключевой ставки ЦБ, действующей на дату внесения изменений в договор», — предупредил директор компании «Жилфонд» Александр Чернокульский.