Застройщик не сдал квартиру в срок. Как заставить его выплатить пени? - «Дайджест»

Подписывая ДДУ, дольщик рассчитывает, что застройщик выполнит свои обязательства, указанные в договоре. В частности, не сорвет сроки, в которые объект должен быть сдан. Но принять квартиру вовремя получается не всегда. Если застройщик сдает жилье позже обозначенного срока, дольщик имеет право взыскать пени или, как их еще называют, неустойку. Если есть основания это сделать, сначала нужно обратиться к застройщику с претензией. Если обращение не даст результатов, придется идти в суд.

Что делает застройщик при срыве сроков сдачи объекта

Застройщик обязан передать дольщику квартиру не позже срока, который указан в ДДУ. Если по каким-либо причинам девелопер не может выполнить условия договора, он должен предупредить об этом дольщика. В таких ситуациях девелоперы часто предлагают изменить условия договора – подписать дополнительное соглашение к нему. В нем будет указан новый – измененный срок сдачи объекта. Но сроки, в которые девелопер может сообщить о предполагаемой просрочке и направить предложение изменить договор, ограничены. Нужно сделать это не позднее двух месяцев до того, как закончится срок сдачи, указанный в ДДУ.

Условия договора могут быть изменены в случае, если участник ДДУ добровольно подпишет допсоглашение. Еще одно условие того, чтобы изменения начали действовать — регистрация документа в Росреестре.

На практике застройщики могут различными способами уговаривать подписать допсоглашение, но по закону девелопер не имеет права заставить его подписать. Бывает, что девелоперы предлагают дольщику какие-то бонусы. Например, это может быть скидка на отделочные работы объекта. Независимо от того, по каким причинам принято решение о подписании допсоглашения, нужно понимать, что претендовать на получение какой-либо компенсации за срыв первоначальных сроков сдачи не получится.

Что можно сделать, если застройщик не сдал объект вовремя

Дольщик может потребовать неустойку, отказаться от ДДУ, потребовать возмещения убытков.

Выплата неустойки

Неустойку, или пени, рассчитывают по специальной формуле. В ней используется ключевая ставка ЦБ РФ, сумма, перечисленная за квартиру по ДДУ, и количество дней просрочки. Сумма, положенная к выплате, не может быть меньшей, чем рассчитанная по используемой формуле – соблюдение такого правила регулирует закон. Но дольщик может добровольно согласиться на меньшую сумму, если застройщик предложит такой вариант.

СН = СтКв х 1/300 х Д х 2 х КС

СН - сумма неустойки;

СтКв - стоимость квартиры по договору ДДУ;

Д - количество дней просрочки;

КС - ключевая ставка Центробанка

Отказ от договора

Это можно сделать даже без согласия девелопера, если прошел срок, установленный законом. Дольщик имеет право отказаться от ДДУ после 2 месяцев просрочки. На практике дольщики редко принимают такое решение — кажется, что лучше еще подождать и получить долгожданную квартиру. Но если это происходит, дольщику должны вернуть сумму, равную стоимости договора. Дополнительно дольщик может рассчитывать на выплату процентов, если деньги вернут позднее 20 дней с момента отказа от договора.

Принимая решение отказаться от ДДУ, нужно учитывать то, за какие средства был оплачен договор. Часто для покупки объектов в строящемся доме используют ипотечный кредит. При расторжении ДДУ девелопер обязан вернуть только стоимость договора. Проценты, которые уже выплачены банку за пользование средствами ипотечного кредита, не вернут.

Также решение о расторжении ДДУ принимают с учетом того, какая степень готовности дома. Если объект практически готов, отказ от договора может быть связан с потерей выгоды – стоимость объекта, вероятнее всего, будет выше, чем на момент заключения ДДУ. И за сумму, которая будет возвращена дольщику, может не получиться приобрести аналогичное жилье или купить квартиру на стадии котлована у другого девелопера.

Возмещение убытков

Дольщик имеет право требовать от застройщика возместить убытки. Например, это могут быть расходы, связанные с арендой жилья. Но убытки будут считаться только за период просрочки.

Пример: дольщик перед приемом объекта снимал квартиру с января по ноябрь. Девелопер должен был сдать квартиру 31 сентября, но сдал ее позже на два месяца — 1 декабря. В таком случае возместить убытки можно только за два месяца — за аренду квартиры с октября по ноябрь. Также, при наличии оснований, можно потребовать возмещения морального вреда.

Когда договор может считаться просроченным

Плановый срок сдачи жилья указан в ДДУ. Он может обозначаться конкретной датой, но может быть указан без даты. Например, может быть написано, срок сдачи объекта — третий квартал 2022 года. День, который следует за датой, прописанной в ДДУ, считают первым днем просрочки. Если в договоре сказано, что квартира будет сдана в третьем квартале, первым днем просрочки считают начало четвертого квартала — 1 октября.

Выплатит ли застройщик неустойку, если долго не принимать квартиру

Иногда просрочка возникает не только по вине застройщика. Например, когда дольщик после получения уведомления о том, что необходимо принять квартиру, не приходит. В таких ситуациях закон защищает застройщиков. Если в течение 60 дней дольщик не явится на прием квартиры, девелопер может подписать акт без него — в одностороннем порядке.

Если акт приема подписан в одностороннем порядке, это не лишает дольщика права требовать бесплатно устранить дефекты квартиры. По закону гарантия на объект составляет 5 лет, на оборудование – 3 года.

Как потом считать просрочку, если застройщик просит подписать акт приема-передачи с открытой датой

Иногда застройщики по разным причинам просят подписать акт приема-передачи квартиры, но оставить дату открытой — не указывать ее. Например, мотивируя тем, что дом вот-вот будет введен в эксплуатацию, а дата приема квартиры должна быть позже даты ввода в эксплуатацию.

В таком случае дата, когда дольщик фактически примет квартиру, и дата, которая будет проставлена в акте приема-передачи, могут не совпадать. Если по акту квартира будет принята вовремя, не будет оснований требовать выплаты неустойки. Или если фактически квартира будет сдана на 6 месяцев позже срока, а по акту — только на три месяца позже, неустойку получится взыскать только за три месяца.

Порядок взыскания неустойки с застройщика — что делать, чтобы получить деньги

Составить претензию

Это можно сделать до приема квартиры или после подписания акта приема-передачи. Если претензия составляется до момента приема квартиры, размер неустойки рассчитывают справочно — за один день просрочки. Дополнительно указывают требование выплаты по день фактической передачи объекта. Если квартира уже принята, просрочку рассчитывают фактически — с учетом того, на сколько дней позже девелопер сдал квартиру.

В претензии указывают:

- название компании застройщика;

- ФИО участника долевого строительства;

- реквизиты и дату заключения ДДУ;

- адрес квартиры;

- основания для требования неустойки — пункт ДДУ, в котором это прописано;

- информацию о том, что за нарушение условий договора застройщик должен выплатить неустойку;

- размер неустойки и дату, до которой ее нужно перечислить;

- информацию о том, что в случае невыполнения требований будет направлен иск в суд;

- информацию о суммах убытков или штрафа, которые дольщик хочет получить.

Передать претензию девелоперу

Претензию составляют в двух экземплярах и передают одним из таких способов:

- несут лично в офис компании девелопера;

- направляют заказным письмом.

Дождаться ответа девелопера

По закону застройщик должен ответить на полученную претензию в течение 30 дней. Если девелопер согласен с направленной претензией, он перечисляет на указанный счет необходимую сумму средств.

На практике застройщик часто не соглашается с предъявленными претензиями. Например, ссылается на то, что в пропуске положенных сроков виноваты подрядчики или администрация, которая затягивала сроки подписания документов, необходимых для ввода дома в эксплуатацию. При этом девелопер может предложить выплатить неустойку в несколько этапов или сократить ее размер. Дольщик может сам принимать решение — соглашаться на такое предложение или нет. Но если предложение принято, лучше оформить его в виде письменного соглашения. Это даст возможность предъявить претензии, если средства не будут перечислены в оговоренные сроки и в оговоренном размере.

В тексте ДДУ может быть указана информация о порядке досудебного решения споров. Например, прописаны требования к форме составления претензии, срокам ее подачи и срокам, в которые девелопер может их рассматривать.

Определиться с требованиями к застройщику перед обращением в суд

В суд можно обратиться, если застройщик отказывается выплачивать неустойку. Также исковое заявление можно направить, если в течение месяца девелопер не отреагировал на претензию.

В исковом заявлении кроме требования неустойки можно указать требование:

- возместить убытки, связанные с нарушением сроков сдачи жилья;

- компенсировать моральный вред;

- выплатить штраф за то, что не был соблюден добровольный порядок удовлетворения требований дольщика;

- возместить судебные расходы.

Составить и направить исковое заявление

Исковое заявление с требованиями направляют в суд вместе с пакетом документов. В него входят копии документов, удостоверяющих личность истца, копии ДДУ и документов, подтверждающих перечисление средств по нему, направленная застройщику претензия. Если квартира приобретена по договору уступки, нужно предоставить его копию и документы, подтверждающие перечисление средств по нему.

Если одно из требований в иске — возмещение убытков, то нужно предоставить подтверждение того, что убытки были понесены. Например, если из-за просрочки пришлось жить на съемной квартире, нужен договор аренды квартиры и подтверждение того, что за аренду были переведены деньги.

При подаче иска в суд нужно учитывать срок исковой давности по таким делам. Он составляет 3 года. Если его пропустить, в удовлетворении требований могут отказать. Продлить срок можно только в случае, если истцу помешали обратиться в суд вовремя веские обстоятельства.

Дождаться решения суда

Судебное разбирательство может затянуться на несколько месяцев. После вынесения решения застройщик может обжаловать его, если посчитает необоснованным.

После вынесения окончательного решения, если оно будет положительным для истца, выдают исполнительный лист. На его основании судебные приставы взыскивают необходимую сумму.

Как вернуть неустойку, если застройщик обанкротился

Иногда возникают ситуации, когда основание для требования неустойки есть, но застройщик прошел процедуру банкротства. В таком случае дольщику не понятно — к кому обращаться, могут ли быть использованы средства компенсационного фонда долевого строительства.

Если застройщик признан банкротом, то его долги будут закрываться за счет оставшихся средств и имущества. При погашении долгов используют порядок очередности. Например, в первую очередь выполняются обязательства по выплате заработной платы. Все предъявляемые требования о выплате каких-либо средств рассматриваются, но на них часто не хватает имеющихся у застройщика денег. Поэтому неустойка может быть не выплачена.

Средства компенсационного фонда не могут быть использованы для выплаты неустойки. Они предназначены для возврата средств в случае заморозки строительных работ или для финансирования окончания строительства.

Временная поддержка застройщиков – когда неустойку нельзя получить

Дольщикам, намеренным взыскать неустойку, нужно учитывать временные изменения в законодательстве. Они были введены на основании Постановления Правительства РФ от 26 марта 2022 г. N 479. Изменения связаны с необходимостью защитить строительную отрасль. Например, они защищают застройщиков, которые сдали квартиры позже из-за того, что были наложены санкции и необходимые строительные материалы не были поставлены или приехали с опозданием.

Срок действия изменений — временный. Сначала они действовали до 31 декабря 2022 года, потом их действие продлили до 30 июня 2023 года.

Начисление неустойки

При начислении неустойки не учитывают период с момента вступления постановления в силу и до окончания действия изменений. Например, если просрочка возникла с июня 2022 года, а квартира была принята в декабре 2022 года, то дольщик не может обращаться с претензией к застройщику для получения неустойки или направлять иск в суд.

Возмещение убытков

При установлении размера убытков дольщика не рассматриваются убытки, которые он понес в период действия изменений. Если убытки были полностью или частично понесены раньше, требовать взыскания можно.

Возврат процентов после отказа от ДДУ

Если возникают основания требовать начисления процентов из-за того, что девелопер в установленные сроки не выплатил сумму ДДУ после расторжения, не учитывается период действия изменений. Даже если застройщик вернет деньги не через 20 дней, как требует закон, а через три месяца, взыскать дополнительные средства не выйдет.

Штрафы и неустойки, которые застройщик согласился выплатить или должен выплатить принудительно

Штрафы и пени, требования о которых были направлены до вступления в силу постановления, не начисляются в период действия изменений. Например, если дольщик обратился в суд и суд принял решение о взыскании неустойки, принудительное взыскание нельзя проводить до 30 июня 2023 года.

Временные изменения коснулись и подписания акта приема-передачи, исправления недостатков в принятом объекте и возможности подписания акта в одностороннем порядке. На период действия изменений застройщики могут подписывать акт приема-передачи в одностороннем порядке, если дольщик не явился на прием квартиры в течение 30 дней после направления уведомления.