Ипотека надолго улетела в космос. Средние ставки по рыночным программам приблизились к 30% - «Ипотека»

За последние две недели среднерыночные ипотечные ставки подскочили сразу на три процентных пункта, вплотную приблизившись к отметке 30%. Резкий взлет спровоцировали действия двух крупнейших госбанков, повысивших ставки по рыночным программам на 3–3,5% годовых. Очередная большая волна подорожания рыночной ипотеки ожидается после 20 декабря, когда, по мнению экспертов, ЦБ повысит ключевую ставку еще на 2–3 процентных пункта.

Уверенный курс ЦБ, который ради борьбы с инфляцией с минувшего лета постоянно повышает ключевую ставку, заставляет хвататься за голову не только потенциальных заемщиков, но и строителей, для которых ипотека была долгое время главным драйвером спроса на новостройки. Всем очевидно, что для того, чтобы побороть инфляцию, для начала нужно «заморозить» рост тарифов естественных монополий. А этого никто делать не собирается.

Упрямство регулятора напоминает Дон Кихота, который с завидным упорством вел бессмысленную борьбу с ветряными мельницами. На днях экономисты Института народнохозяйственного прогнозирования (ИНП) РАН Александр Широв, Михаил Гусев и Филипп Некрасов представили на суд общественности анализ текущей экономической ситуации в России, в котором они утверждают, что жесткая денежно-кредитная политика ЦБ РФ не способна эффективно бороться с инфляцией.

По сути, регулятор сейчас хочет остановить рост цен путем полной остановки экономического роста РФ. Но после очередного повышения «ключа» банки и застройщики поднимают цены на кредиты и новостройки… ссылаясь на рост ключевой ставки. Получается бег по кругу. К примеру, с 15 ноября «Сбер» повысил ставки по базовым ипотечным программам на 3,5 п.п. Теперь минимальная ставка на новостройки составляет 28,4%, а на вторичное жилье — 28,1%. Повышение ставок «Сбер» объяснил… ростом ключевой ставки ЦБ (с 25 октября — 21%) и стоимости облигаций федерального займа (ОФЗ). Забавно, не правда ли?

ВТБ также поднял ставки на 3,1 п.п. — до 29,5% на оба типа недвижимости. За лидерами рынка, разумеется, быстро последовали и другие игроки. По данным ЕИСЖС, за неделю, прошедшую с 11 ноября, средние ипотечные ставки в России возросли в среднем на 3 п.п. При этом на 2,96 п.п. выросли ставки по рыночной ипотеке на новостройки — до средних 28,44, и на 3,18 п.п. увеличились ставки на вторичное жилье — до 28,64%. На прошлой неделе «парад» повышения ипотечных ставок продолжился. Чтобы снизить ипотечные риски, многие банки искусственно завышают условия по жилищным ссудам.

«Крупные и не только крупные банки были вынуждены повысить проценты по коммерческой ипотеке в ноябре вслед за октябрьским резким повышением ключевой ставки ЦБ РФ, превысившей 21% годовых», — сообщила «МК» ведущий аналитик Freedom Finance Global Наталья Мильчакова. С ее слов, в ноябре у лидеров рынка ипотеки, то есть у «Сбер» и ВТБ, ставки по рыночной ипотеке доходят уже до 28–29% годовых». «Поскольку при росте ключевой ставки банки повышают процентные ставки не только по кредитам, но и по вкладам, некоторые банки стараются повысить свои рыночные ставки по ипотеке как можно больше, поскольку для них самих значительно дороже становится привлечение заемных средств», — пояснила эксперт. По ее мнению, главный фактор, влияющий на процентные ставки и объемы ипотечного кредитования, — это ключевая ставка ЦБ РФ.

Как признала на пленарном заседании в Госдуме глава Банка России Эльвира Набиуллина, рыночная ипотека мало кому доступна, многим пришлось отложить покупку жилья «Мы понимаем, как важно быстрее вернуть рыночные ставки к умеренному уровню, но этого можно достигнуть только при наличии низкой инфляции, и никак иначе», — заявила глава ЦБ.

Понятное дело, что на фоне высоких ипотечных ставок покупки жилья в кредит резко снизились. К примеру, по данным управления Росреестра по Москве, в октябре выдачи ипотеки на новостройки упали почти на 60% на годовом отрезке. В результате 60% первичных квартир в столице теперь приобретаются без использования кредитных средств.

Но, несмотря на фактически заградительные ставки, рыночная ипотека «не умерла» и находит своего покупателя. «Взять ипотеку для многих сейчас — неподъемная задача: условия льготных программ регулярно меняются, а стоимость рыночных обновляет исторические максимумы», — сообщил начальник управления «Ипотечное кредитование» ВТБ Сергей Бабин. С его слов, клиенты не берут ее без острой необходимости, предпочитая копить деньги на вкладах. Тем не менее покупка недвижимости может понадобиться в экстренных ситуациях, поэтому некоторые россияне прибегают к «дорогим» кредитам. Такие заемщики рассчитывают на быстрое погашение долга или на дальнейшее рефинансирование кредита. По оценке банкира, средний возраст клиентов, оформляющих дорогие кредиты, составляет 39 лет, более половины из них состоят в браке, а около 40% воспитывают детей. Подавляющее большинство (82%) покупают квартиры, средняя площадь которых составляет 46,1 кв. метра.

По словам опрошенных «МК» риелторов, чаще всего дорогие кредиты берут на короткий срок и небольшую сумму в результате обмена одного объекта на другой с небольшой кредитной доплатой. Люди выбирают суммы, чтобы ежемесячный платеж не перегружал семейный бюджет.

В этих условиях альтернативой ипотеке становятся программы рассрочки. Как сообщал «МК» генеральный директор «Главстрой-Недвижимость» Алексей Гусев, на первичном рынке Москвы доля сделок с использованием рассрочки скоро достигнет 70% от общего объема, вне зависимости от класса проектов.

Сейчас на инфляцию «давит» мезонный фактор. Накануне новогодних праздников усиление потребительского спроса традиционно ведет к удорожанию продовольственной корзины в декабре. Поэтому эксперты уверены в продолжении жесткой денежно-кредитной политики регулятора. «В декабре ключевая ставка будет неизбежно повышена, хотя шаг повышения сейчас представляется недостаточно ясным», — говорит Мильчакова. По ее мнению, рыночная ипотека пока еще не «умерла», несмотря на то что при повышении ключевой ставки до 21% годовых объемы ипотечного кредитования начали стремительно сокращаться. «Тем не менее люди, которые нуждаются в отдельном качественном жилье и которые имеют возможность аккуратно обслуживать долг, но не подходят под критерии ни одной из льготных ипотечных программ, вынуждены брать коммерческую ипотеку, в том числе, если процентная ставка будет 30% годовых, они будут брать кредит и под такую ставку. В основном речь идет о заемщиках из среднего класса, так как наиболее богатые россияне, в том числе обеспеченная молодежь, имеют возможность приобрести себе нормальное жилье на собственные средства», — пояснила аналитик.

«Банки закладывают в текущие ставки возможное повышение ключевой ставки на 1 п.п. в декабре», — отметил аналитик ФГ «Финам» Игорь Додонов. Но если ЦБ поднимет ставку до 23% или даже 25% годовых, ипотечные ставки продолжат расти — к концу года, по его мнению, они достигнут рекордных 30% годовых.