Семь правил для покупателей жилья - «Недвижимость»

Данные клиентской активности, которыми периодически делятся с представителями СМИ многие эксперты рынка недвижимости, свидетельствуют о том, что в настоящее время «вторичка» является одним из самых «живых» его сегментов. Что всегда нужно держать в голове тем, кто собирается в ближайшее время приобретать подобное жилье?

Счастливая семерка

Она из самых популярных (и актуальных) в России поговорок про суму и тюрьму настоятельно рекомендует человеку никогда не исключать вероятность быстрого лишения свободы и резкого падения дохода, как говорится, «ниже плинтуса». Адаптированная к реалиям рынка недвижимости, она вполне могла бы звучать так: «от судебного разбирательства да выселения никогда не зарекайся». Случиться это может, в принципе, по многим причинам. Но одна из них (причем немаловажная) заключается в том, что последний собственник жилья в процессе подготовки сделки с ним не проявил должного рвения, поэтому в спорных ситуациях на него автоматически навешивается ярлык «недобросовестного приобретателя» со всеми вытекающими последствиями.

Чтобы свести вероятность этого к минимуму, потенциальный покупатель должен совершить самое малое 7 обязательных шагов.

Шаг № 1. Четко определить точное количество всех собственников понравившейся квартиры. Понятно, что если речь идет о покупке не доли, а объекта целиком, то для этого необходимо согласие всех его владельцев. А чтобы узнать точное их число, достаточно внимательно ознакомиться с документом на право собственности.

Следует уточнить, что с 15 июля 2016 года свидетельства о праве собственности упразднены, вместо них собственник получает на руки выписку из ЕГРП (так называемую «удостоверяющую»), содержащую необходимую информацию об объекте на день выдачи. Чтобы убедиться в актуальности этих сведений, покупателю придется запрашивать в ЕГРП так называемую «дополнительную» выписку (платно, стоимость варьируется от 150 до нескольких сотен рублей). Она предоставляется любому гражданину по предъявлении паспорта, срок действия «по умолчанию» признается равным 1 месяцу с момента получения. Кстати, этот документ также даст понять, не находится ли данное недвижимое имущество в залоге у банка или под арестом судебных приставов.

Шаг № 2. Выяснить основания для возникновения права собственности на приобретаемое помещение. Если жилье перешло к продавцу по наследству, то, даже по прошествии нескольких лет нельзя исключать вероятность того, что через некоторое время на сцене появятся новые действующие лица в виде несовершеннолетних или восстановивших свое право по суду наследников. Если квартира получена в подарок или по договору ренты, представители юридического сообщества не исключают, что эти сделки могут быть впоследствии аннулированы.

Также проблемы могут возникнуть, если жилье приобретено или построено с привлечением материнского капитала. В этом случае для сделок с ним необходимы разрешения органов опеки и попечительства.

Шаг № 3. Получить полную информацию о зарегистрированных в квартире физических лицах. Знать это необходимо по целому ряду причин. Возможно, кто-то из проживающих находится в местах лишения свободы, не достиг совершеннолетия или ограничен в дееспособности. Во всех случаях это может привести к неприятным последствиям. В частности, если органы опеки выяснят, что несовершеннолетний ребенок был снят с регистрации менее чем за 6 месяцев до сделки, ее могут признать недействительной.

Начальную информацию о количестве зарегистрированных по адресу лиц может дать хотя бы копия финансово-лицевого счета домовладения. Впоследствии неплохим источником данных могут стать соседи или сотрудники ТСЖ.

Шаг № 4. Убедиться в актуальности кадастрового и технического паспортов. Таким образом покупатель может увидеть осуществленные прежним хозяином перепланировки и узнать, получены ли на них официальные разрешения. Потому что если таковые были проведены незаконно, так сказать, «задним числом», на нового собственника может свалиться «счастье» в виде выбора: лишиться жилья или возвратить ему первоначальную конфигурацию за свой счет (за примерами далеко ходить не надо). Или, как меньшее из зол, придется тратить дополнительные средства на получение новых паспортов помещения (что особенно актуально при сделках по ипотеке).

Шаг № 5. По возможности детально восстановить историю операций с приобретаемым объектом. Жилье, которое слишком часто меняет собственников, скорее всего, имеет либо какие-то не видимые на первый взгляд, но серьезные изъяны, либо слишком «темную» историю, уверены юристы, специализирующиеся на вопросах недвижимости. Сделок с такими объектами они рекомендуют избегать, как говорится, от греха подальше. Точно так же, к слову, рекомендуют поступать и риелторы, если запрашиваемая владельцем цена ниже среднерыночной как минимум на 20%.

Шаг № 6. В случае продажи недвижимости через представителя постараться лично встретиться с собственником хотя бы один раз до сделки. Так, подчеркивают знатоки вопроса, покупатель может убедиться в том, что под видом владельца не выступает подставное лицо. Конечно, некоторые затруднения могут возникнуть в случае, когда продавец находится в другом регионе страны или даже за рубежом. Но при обилии современных средств связи возможности для визуального контакта с продавцом существенно расширяются.

Шаг № 7. Подвергать проверке абсолютно все документы, предъявляемые продавцом. Отдельные специалисты рекомендуют для пущего спокойствия некоторые специалисты советуют даже снимать с них ксерокопии. Правда, сложно себе представить, что продавец (в свою очередь опасающийся мошенничества со стороны покупателя) спокойно позволит это сделать практически незнакомому человеку, которого видит первый и, возможно, последний раз в жизни.

Однако наученные горьким опытом граждане, принимавшие участие во многих сделках с недвижимостью, рекомендуют не забывать о возможностях современных гаджетов, в частности — смартфонов. Во-первых, с их помощью все документы можно будет по крайней мере сфотографировать в том разрешении, которое исключает вероятность изготовления поддельного документа по фотографии. Во-вторых, встроенный диктофон и предустановленное приложение для записи телефонных разговоров помогут зафиксировать всю информацию, получаемую покупателем в ходе разговоров как с продавцом или его агентом, так и с соседями. Таковую можно заархивировать на жестком диске компьютера или в облачном сервисе, и при необходимости с помощью опции «свойства файла» подтвердить дату ее получения.