Зарубежная недвижимость или ценные бумаги: во что инвестировать - «Зарубежная недвижимость»

Недвижимость и ценные бумаги – обычно следующая ступень для тех, кого уже не устраивает хранение денег наличными или на вкладе в банке. Те, кто также хочет защитить себя от валютных рисков, рассматривают зарубежную недвижимость и ценные бумаги иностранных эмитентов – они приносят доход в валюте. В каком случае лучше инвестировать в недвижимость, а в каком – в бумаги? Как принять решение, во что вложить капитал? Разбираемся с нашими аналитиками.

Обычно инвесторы выбирают инструмент, который защитит их от потери капитала и позволит заработать. Поэтому при оценке инвестиций они опираются на два ключевых фактора: риск (отвечает за защиту капитала) и доходность (отвечает за заработок).

Риск и доходность взаимосвязаны. Чем менее рискован актив, тем выше на него спрос и, соответственно, его стоимость. А чем выше стоимость – тем ниже доходность. То есть, чем меньше риск – тем ниже доходность. И наоборот.

Представим систему координат, в которой одной осью будет уровень риска, а другой – уровень доходности. Чтобы расположить на ней ценные бумаги и зарубежную недвижимость (и принять осознанное инвестиционное решение), нужно сравнить их между собой. Разберемся, по каким параметрам мы можем это сделать.

Ликвидность

Ликвидность показывает, насколько быстро актив можно продать по близкой к рыночной цене. Чем меньше времени требуется для продажи, тем выше ликвидность.

У публичных ценных бумаг высокая ликвидность: можно заключить сделку на бирже всего за несколько секунд. У недвижимости низкая ликвидность – это один из главных минусов этого инструмента по сравнению с облигациями и акциям, которые торгуются на бирже.

Недвижимость – низколиквидный инструмент по двум причинам. Во-первых, заключение сделки с недвижимостью требует много времени (как правило, минимум два месяца). Во-вторых, оценить стоимость объекта сложно. Если бы на рынке существовало только несколько типов квартир, а земля во всех районах стоила одинаково, то оценка стоимости и процесс купли-продажи бы упростились, и ликвидность недвижимости выросла.

Как ликвидность влияет на соотношение риска и доходности

Сравним два надежных, низкорискованных актива: 7-летние облигации немецкого конгломерата Siemens и квартиру в центре Берлина. Доходность облигаций составляет 1,7% годовых, квартиры – 3%. Разница в их доходности – премия, которую дает рынок за более низкую ликвидность недвижимости. Так же работает рынок внутри каждого класса: у высоколиквидных активов, при прочих равных, доходность ниже, чем у низколиквидных.

Волатильность

Волатильность — показатель, который характеризует изменчивость цены. Волатильность помогает зарабатывать, но и из-за нее же можно потерять вложенные деньги. Поэтому хорошо это или плохо для инвестора – зависит от него самого: насколько он готов брать на себя риски ради возможности заработать.

Публичные акции и облигации можно быстро перепродавать на бирже, поэтому они считаются более волатильными инструментами, чем недвижимость. Если компания публикует годовой отчет, в котором сообщает, что ее расходы снизились, а прибыль выросла – в этот же день акции и облигации этой компании вырастут в цене.

У недвижимости низкая волатильность. Договоры аренды обычно фиксируют арендные ставки на определенный срок, а заключение сделки, как мы говорили, требует минимум два месяца. Это защищает цены от резких скачков, а если ситуация меняется значительно, то стоимость недвижимости увеличивается или уменьшается с отставанием во времени.

Сравним, как менялись стоимость жилой недвижимости и стоимость акций крупнейших компаний в Великобритании и США в 2020 году. На фоне новостей о распространении COVID-19 акции крупнейших компаний обвалились – СМИ назвали 12 марта 2020 года худшим днем в истории фондового рынка после «черного понедельника» в 1987-м. Стоимость недвижимости тем временем не просто не обвалилась, а продолжила постепенно расти.

Сохранение стоимости

Стоимость акций полностью регулируется балансом спроса и предложения: она может как вырасти в несколько раз, так и упасть до нуля. Владельцы облигаций более защищены: в конце срока они получают сумму, равную номинальной стоимости ценной бумаги. Однако и акции, и облигации могут полностью потерять свою стоимость, если их эмитент обанкротится.

Недвижимость же, в силу своей материальной природы, может полностью потерять свою стоимость в случае пожара или стихийного бедствия – обычно владельцы страхуют объекты на этот случай.

История Wirecard

Примеров банкротств компаний много – даже среди гигантов индустрии. Один из крупнейших – крах немецкого концерна Wirecard в июне 2020 года.

Компания предоставляла услуги платежной онлайн-системы для казино и порносайтов и в 2018 году была включена в топ-30 главного биржевого индекса Германии DAX. Wirecard год за годом успешно проходил аудит Ernst&Young, пока газета Financial Times не обнаружила махинации с отчетностью компании. Тогда проверка Wirecard была поручена другому аудитору, компании KPMG. Та выяснила, что руководство концерна записало в актив с несуществующих банковских счетов почти 2 млрд евро. 22 июня 2020 года был опубликован официальный ответ директоров концерна, которые заявили, что этих денег «с высокой степенью вероятности не существует». Стоимость акций Wirecard за несколько дней упала со 100 до 2 евро.

«"Страховать" ценные бумаги нельзя, можно хеджировать риск изменения цены. Но этот процесс очень трудоемкий, а его делегирование доступно только при большом капитале.

Поэтому в качестве инструмента управления рисками обычно применяется диверсификация – в этом смысле стоит упомянуть порог входа как одно из отличий. Для ценных бумаг он очень низкий: на 100 долл. можно купить сотни или тысячи компаний через ETF и сформировать тем самым портфель – а значит нивелировать риски вложений в один объект, которые часто присутствуют при инвестициях в недвижимость.»

Кирилл Шмидт, основатель консалтинговой компании WealthCare.ru

Возможность прироста капитала

Стоимость облигаций, акций и недвижимости может вырасти в цене, и тогда у инвестора появится возможность заработать на их перепродаже.

На изменение цены любого актива влияет множество факторов: например, как развивается экономика, уменьшается или увеличивается ставка ЦБ, правительство принимает какие-то выгодные решения, меняется образ жизни людей. Для стоимости ценных бумаг важное значение имеют финансовые показатели эмитента, состояние индустрии и успехи конкурентов, для недвижимости – развитие локации, в которой находится объект (например, если рядом с объектом построят метро). Хотя инвесторы пытаются спрогнозировать, как будет развиваться ситуация, они не могут на нее повлиять.

Важной отличительной особенностью недвижимости является то, что ее владелец может сам повысить стоимость объекта, например, сделав ремонт, или, если он купил землю, построив на ней объект – и получить повышенную доходность на вложенный капитал. В этом заключается суть проектов добавленной стоимости и девелопмента.

Защита от инфляции

Недвижимость, сданная в аренду, приносит своему владельцу постоянный доход и таким образом помогает защитить вложенные в нее деньги от инфляции. Стандартные арендные договоры за рубежом обычно предусматривают ежегодную индексацию: стоимость аренды каждый год увеличивается на фиксированный процент или разницу в индексе потребительских цен.

Облигации также генерируют стабильный денежный поток за счет купонов, а ценные бумаги – дивидендов (если компания выплачивает дивиденды своим акционерам).

Подведем итоги – сравним два инструмента.

Зарубежная недвижимость

Ценные бумаги иностранных эмитентов

Ликвидность

низкая

высокая

Волатильность

низкая

высокая

Сохранение стоимости

потеря – в случае пожара или стихийного бедствия, защита – страховка

потеря – в случае банкротства эмитента, защита – диверсификация

Возможность прироста капитала

можно спрогнозировать или увеличить стоимость самостоятельно
можно спрогнозировать

Защита от инфляции

за счет дохода от аренды

за счет купонов и дивидендов (если они предусмотрены)

О чем не забыть при сравнении инструментов: расходы на покупку и владение

При покупке ценных бумаг расходы на совершение операции не превышают 0,2% (чем больше объем покупки – тем меньше процент комиссии). Иногда банк или брокер берет комиссию за хранение бумаг: от 0,5% их стоимости в год в швейцарских прайвет банках до нуля – в некоторых брокерских компаниях.

Расходы на покупку и владение недвижимостью выше. На оформление сделки нужно закладывать около 10% стоимости объекта. В них входят оплата налога на покупку, государственных пошлин, услуг юриста, нотариуса и брокера. Зачастую владельцы недвижимости под аренду первые 2-3 года только окупают затраты на приобретение объекта (поэтому быстрая перепродажа недвижимости имеет смысл только в проектах добавленной стоимости).

Расходы на содержание недвижимости складываются из налога на имущество (0,2-2% кадастровой стоимости в год), налога на доход – если недвижимость сдается в аренду (размер зависит от страны и того, оформлена недвижимость на физическое или юридическое лицо), страховки и платы за коммунальные услуги.

Также недвижимость, в отличие от ценных бумаг, требует больше времени инвестора на управление активом. Менеджмент можно делегировать: аренду – управляющей компании, редевелопмент и девелопмент – проектной команде, но тогда затраты на них съедят часть доходности.