Итоги 2020 года на рынке зарубежной недвижимости - «Зарубежная недвижимость»

Уходящий 2020 год резко изменил жизнь людей во всем мире, затронув и рынок зарубежной недвижимости, который, как и международный туризм, в значительной степени пострадал из-за закрытия границ; однако, оправившись после первых стрессовых месяцев пандемии, во многих странах нашли ключи к решению многих проблем на рынке жилья.

Этот год и новые условия, в котором сейчас находятся люди в любой точке земного шара, предоставил многим владельцам зарубежной недвижимости карт-бланш при совершении зарубежных поездок - владельцы ВНЖ смогли получить доступ к международным перелетам даже в условиях закрытых границ. Поэтому, несмотря на непростое кризисное время, все больше людей сейчас задумываются о покупке зарубежного жилья, процесс которой можно осуществить в большинстве случаев дистанционным образом. Подводя итоги 2020 года, редакция HomesOverseas.ru обратилась к экспертам, которые рассказали о ключевых проблемах и способах их решения на рынке зарубежной недвижимости в период пандемии.

- Какие главные итоги 2020 года Вы можете выделить на рынке недвижимости тех стран, с которыми работаете?

Юлия Титова, директор компании RENTSALE

Безусловно главный итог - огромный спад туризма в большинстве стран, кроме Турции. Также могу отметить завершение действующих программ получения гражданства за инвестиции на Мальте (завершение квоты летом и пересмотр программы к ноябрю) и на Кипре (с 1 ноября). Также стало проблемой невозможность свободного перемещения по миру без ВНЖ, ПМЖ и гражданства – это увеличило рост интереса к этому сегменту рынка. При этом отсутствует спад и даже отмечается рост спроса к элитному сегменту рынка недвижимости, где владельцы жилья перемещаются по миру на бизнес-джетах.

Сергей Волченков, директор по развитию компании Tolerance

Итоги 2020 года для рынка недвижимости Турции были достаточно неожиданные - за счет государственной программы дешевого ипотечного кредитования, которая была запущена для поддержки экономики в пандемию, были побиты все рекорды по продаже недвижимости, прежде всего на внутреннем рынке. В период с января по ноябрь в Турции было продано почти 1,4 млн объектов недвижимости, что стало на 21,5% больше, чем в аналогичный период прошлого года, причем доля продаж в ипотеку выросла на 98%. Главным итогом рынка турецкой недвижимости стал резкий рост цен на недвижимость в турецких лирах во всех регионах Турции и дефицит объектов на рынке. Впервые на моей памяти сформировалась ситуация, когда спрос стал превышать предложение и эта ситуация продолжается во многих турецких регионах до сих пор.

Елена Мариничева, вице-президент Moscow Sotheby’s International Realty

Этот год показал, насколько важно не столько иметь недвижимость за рубежом, сколько обладать в дополнении к ней иммиграционным статусом. Многие из наших клиентов воспринимали свою зарубежную недвижимость как способ свободно передвигаться по миру. Но в пандемию шенгенские и туристические визы перестали действовать, так что выехать куда-то без второго паспорта оказалось невозможно. Также был зафиксирован огромный интерес к инвестиционным программам, которые позволяют провести все сделки удаленно. Это давало людям ощущение стабильности в не самые стабильные времена.

Антон Шамарин, управляющий партнер компании Value.One

В первые месяцы карантина была полная пауза, затем участников рынка начали адаптироваться к новой реальности, которая изменила как структуру спроса, так и механизмы их взаимодействия. Отмечу отсутствие особых изменений в ценообразовании и смещение баланса спроса в сторону недвижимости для отдыха и проживания, в то время как туристические объекты для сдачи в аренду стали менее востребованными. Также ощутимо снизился интерес к коммерческой недвижимости.

В Черногории вырос спрос со стороны местного населения по сравнению с иностранцами. Но все еще существенная доля приходится на иностранцев, с которыми в условиях пандемии процесс взаимодействия и оформление сделки стали дистанционными. Важным событие стало формирование Ассоциации агентств недвижимости Черногории, и организация в рамках Ассоциации экспертной группы при Торгово-промышленной палате с целью разработки и внедрения Закона о риэлторской деятельности в стране. А программа предоставления гражданства за инвестиции правительства Черногории вышла в активную фазу - был зафиксирован рост интереса со стороны иностранных инвесторов.

Евгения Проказова, директор по продажам компании Bulgaria Avenue

За три весенних месяца карантина активность на рынке недвижимости Болгарии упала в среднем на 38% по сравнению с уровнем прошлого года. Самым тяжелым стал апрель со снижением объема сделок на 55% в количестве 7678 транзакций. В марте снижение составило 27,5% до 11 808 сделок, а в мае - 30,7% до 11 270 сделок. В летние месяцы активность начала восстанавливаться. Объем сделок уже был в среднем только на 0,5% меньше, чем годом ранее. В июне с показателем 18 955 проданных объектов рынок был всего лишь на 0,96% ниже результата аналогичного месяца годом ранее. Июль стал самым активным летним месяцем для рынка недвижимости в Болгарии - с увеличением на 2,6% до 18 204 сделок. В августе транзакции сократились на 4,3% в годовом исчислении до 17 802 сделок. Сентябрь - первый месяц с начала кризиса, в котором рыночная активность была выше, чем в прошлом году.

- Однозначно ли пандемия негативно сказалась на рынке недвижимости или все-таки можете отметить положительные моменты?

Юлия Титова

Конечно 2020-й стал провальным по сравнению с предыдущими годами, сопоставимый с кризисами 2008 и 2014 годов, но вероятно, с более затяжными последствиями. Однако, как и любой кризис - пандемия – может стать поводом для того, чтобы задуматься о будущем: где жить, в какой стране жить, как обеспечить себе возможность свободного перемещения и стабильного дохода и надежных инвестиций.

Сергей Волченков

Положительным моментом для многих покупателей в Турции стали низкие ставки ипотечного кредита, что позволило многим людям стать собственниками недвижимости, что раньше было для них недоступно. Однако это резко толкнуло цены вверх, что послужило отрицательным фактором рынка.

Елена Мариничева

Негативные тенденции определенно затронули не все рынки. Новостройки, особенно в крупных европейских городах, стали пользоваться большой популярностью у частных инвесторов, в том числе институциональных. И это логично, что во время кризиса они начали вкладывать деньги в традиционно привлекательные и максимально понятные инструменты с низкой волатильностью. Как мы говорим, инвестировать стали в камни и кирпичи. Если приводить примеры, то это Мюнхен, Вена, Франкфурт, Лондон, куда всегда инвестировали больше для сохранения, а не для прироста капитала. Хотя в 2020-м мы наблюдали и рост на рынке недвижимости Лиссабона, например, где цены увеличивались на процент в месяц в течение года.

Антон Шамарин

Пандемия подтолкнула развитие предоставления онлайн-услуг государственными учреждениями (такими как кадастр, налоговая служба и т.д.) и частными компаниями, чьи сервисы были очень слабо развиты в Черногории. Сейчас можно заказать выписку из Кадастра по электронной почте, и получить ее достаточно оперативно в электронном виде, а также сам оригинал – на почту. В некоторых муниципалитетах можно получить выписку о состоянии задолженности по налогам на имущество, а также сразу оплатить задолженность картой. Банки перешли на смс-информирование с обычной смс рассылки на сообщения в мессенджерах, что позволяет иностранцам имеющим счета в Черногории своевременно получать уведомления, даже находясь за границей.

Пандемия показала, что недвижимость остается одним из защитных активов в любых кризисных ситуациях, поэтому многие люди рассматривают такой тип инвестиций как самый надежный способ сохранения средств. Благодаря развитию визуальных и коммуникационных решений все больше покупателей стали пользоваться возможностями видеообзоров недвижимости и виртуальных туров, используя их как для принятия решения о покупке дистанционно, так и для предварительного отбора вариантов перед приездом в страну, что существенно экономит время агентства недвижимости и риэлтора и позволяет проводить показы наиболее эффективно.

Евгения Проказова

Цифры говорят сами за себя: объем инвестиций в недвижимость и продаж в Болгарии в сентябре 2020 года стал на 13% больше, чем в том же месяце прошлого года. Это произошло после трех месяцев двузначного снижения, за которым последовал квартал, догоняющий объемы 2019 года.

- Удалось ли риэлторам и застройщикам оперативно отреагировать на изменение ситуации на рынке зарубежной недвижимости? Что именно происходило в странах, с которыми работаете?

Юлия Титова

Объем дистанционных сделок вырос, в предыдущие годы их было в разы меньше. Мы сместили акценты своей деятельности в соответствии с современными реалиями: после открытия Турции - активизировались на этом рынке. Еще до пандемии много работали по программам оформления ВНЖ, ПМЖ и гражданства - сейчас делаем все возможное для дистанционных продаж по этим направлениям. Инвестиционное направление сменило фокус: если раньше определенным спросом пользовался ресторанный бизнес, а также покупка и сдача в найм офисных помещений, то теперь спрос в них упал и переместился на другие сегменты.

Сергей Волченков

Турецкий рынок недвижимости, после открытия международных авиарейсов в страну показал очень высокую активность. Много иностранных покупателей выбрало Турцию не только как место для отдыха, а прежде всего и место для временного или постоянного, а также безопасного проживания во время пандемии.

Елена Мариничева

Риэлторы и застройщики, которые продают и строят в крупных городах и центральных локациях, а также в сегментах рынка, не зависящих от туристической отрасли, чувствовали и чувствуют себя достаточно комфортно. Потому что сейчас это популярный инструмент для инвестирования. И, конечно, в этих случаях ни о каких скидках или спецпредложениях не говорили, потому что спрос оставался стабильно высоким.

Антон Шамарин

Застройщикам было сложнее остальных отреагировать в сжатые сроки - с точки зрения глобальной адаптации продукта под новые реалии, так как цикл девелопмента довольно растянут во времени. Вместе с тем, что касается самих механизмов работы, особенно с точки зрения маркетинга и продаж недвижимости, эти моменты были довольно оперативно приспособлены под новые реалии. Агентства недвижимости в этом плане в большинстве своем также довольно оперативно перестроили маркетинговую стратегию и механизм работы с клиентами с учетом происходящего.

Евгения Проказова

Коронавирусный кризис не привел к новым тенденциям, а скорее усилил существующие. Стоит отметить, что коммерческая недвижимость подвергается очень большой и ускоренной трансформации, при этом больше всего пострадают торговые площади, которые рискуют не оправиться от пандемии. Кроме того, предложение на рынке жилой недвижимости все еще не соответствует резкому изменению спроса, который вырос в более чем 2-2,5 раза, то застройщикам и риэлторам необходимо будет решать этот вопрос.

- Какую недвижимость можно назвать самой выигрышной в непростых текущих условиях? А какие объекты особенно долго продаются?

Юлия Титова

Единого рецепта для всех не существует: все зависит от целей, задач и бюджета покупки.

Сергей Волченков

Самый востребованный тип недвижимости сейчас – это недорогие квартиры с 1-2 спальнями с бюджетом от 30 000 до 60 000 евро. Учитывая, что многие люди покупают недвижимость с целью получения ПМЖ, спросом пользуются города удобные для постоянного проживания, например, Анталия.

Елена Мариничева

Выигрышной стала недвижимость, которая сильно привязана к туристическому рынку и куда нет доступа с материков у местных жителей или жителей прибрежных стран.: Недвижимость на побережье Хорватии, например, не пустовала, потому что пользовалась спросом у немцев и австрийцев, которые с удовольствием арендовали ее целыми семьями. А вот недвижимость на итальянских островах, на Сицилии и на Сардинии, куда доступ не такой простой даже у местных, потому что на машине сюда не приехать, оказалась в сложной ситуации. Непросто пришлось и недвижимости Кипра, где из-за отмены программы инвестиционной иммиграции объем предложений на рынке значительно увеличился. В этих случаях можно было говорить о скидках, спецпредложениях, специальных условиях.

Антон Шамарин

Жилая недвижимость существенно преобладает над коммерческой или туристической недвижимостью, приобретаемой с целью получения арендного дохода. При этом объекты жилой недвижимости, пользующиеся наибольшим спросом это объекты находящиеся в локациях с низкой плотностью населения и имеющие большие открытые поверхности – дома и виллы с большими земельными участками, либо квартиры или таунхаусы с собственными двориками, либо пентхаусы с большими террасами.

Евгения Проказова

Кризис увеличил интерес к недвижимости в Болгарии для россиян, украинцев, израильтян, европейцев - как к частным домам, так и к квартирам в новостройках.

- Если пандемия затянется надолго, то каков Ваш прогноз развития рынка зарубежной недвижимости?

Юлия Титова

Даже если пандемия благополучно завершится в ближайшие месяцы, урон нанесенный экономике будет иметь продолжительный эффект, который будет воздействовать на рынок недвижимости. В виду того, что мы давно работаем и наблюдали уже не один кризис, понимаем, что рынок недвижимости цикличен. За подъемом приходится спад, потом стагнация и снова подъем. Если проводить параллели с предыдущими кризисами, то в ближайшие два-три года наибольшим образом пострадает эконом-сегмент в силу снижения покупательной способности населения. Самое большое падение цен можно ожидать на тех рынках, где наблюдался ажиотажный спрос.

В странах, где колебания стоимости недвижимости были незначительными, особенно в элитном сегменте, глобального падения цен не предвидится. Ситуация на рынке недвижимости после пандемии будет также во многом зависит от ситуации на фондовом рынке и в банковском секторе: где предпочтительнее будет хранить деньги в квадратных метрах, акциях или вкладах? Сейчас трудно спрогнозировать детали развития событий. Безусловно, отложенный спрос на зарубежную недвижимость есть. Как будут развиваться события - покажет время.

Сергей Волченков

Мы наблюдаем развитие пандемии в Турции с марта 2020 года и за это время рынок прошел непростые времена, но показал устойчивый спрос и даже его рост после открытия границы Турции. Это говорит о том, что многим людям именно эта страна стала интересна во время пандемии и сейчас серьезно рассматривают эту страну как место для отдыха или постоянного проживания. Поэтому мы сохраняем положительный прогноз на развитие рынка зарубежной недвижимости именно в Турции.

Елена Мариничева

Однозначно будет пользоваться спросом недвижимость с иммиграционным статусом. Теперь, чтобы добраться до зарубежного дома, собственникам нужно иметь основание для выезда из России. И таким основанием является второй паспорт, который позволяет покинуть страну основного проживания и приехать в страну, где у человека есть дом или квартира. Это актуально для собственного использования и проживания во время локдауна. Также будет популярна инвестиционная недвижимость в тех странах и направлениях, которые дают возможность проводить сделки удаленно (США, Великобритания, Германия). Ее будут выбирать те, кому недвижимость важна как финансовый инструмент. Менее популярными логично окажутся форматы недвижимости без возможности оформления ВНЖ или гражданства, куда в ситуации пандемии будет сложно добраться.

Антон Шамарин

Локальный спрос будет расти по значимости и по объемам, зарубежный – наоборот снижаться. Для такой страны, как Черногория, это может означать снижение спроса в целом, что может повлечь коррекцию цен на рынке. С другой стороны, чем дольше длится пандемия, тем больше люди привыкают жить в таком режиме, он становится для них «новой нормальностью» и они пытаются прожить это время максимально полной жизнью, что может подогреть интерес к курортной недвижимости даже не вопреки, а благодаря длительности этой пандемии.

Евгения Проказова

В нынешней ситуации трудно делать какие-либо прогнозы, так как все подчинено развитию мира. Но если посмотреть на ситуацию по шести крупнейшим городам Болгарии, где осенние показатели объема продаж, хоть и не глобально, но превысили прошлогодние, то прогноз может быть вполне обнадеживающим. При позитивном раскладе и успешном преодолении коронного кризиса можно ожидать активного рынка и динамику стабильных цен на недвижимость в Болгарии. Также будем помнить, что глобальные меры по стимулированию экономики могут увеличить инфляцию в 2021 году, что может повысить спрос на недвижимость, которая является защитой от воздействия инфляции на облигации и золото.