Требования по зарубежному арендному доходу для налоговых резидентов РФ: комментарии экспертов - «Зарубежная недвижимость»

Первый случай назначения административного штрафа резиденту РФ за получение арендного дохода за границей обсуждается до сих пор. Российские налоговые органы назначили российскому резиденту штраф в размере 30% от доходов, которые он получал от сдачи в аренду шести коммерческих помещений в Германии на иностранный счёт. Редакция Tranio обратилась за комментарием по поводу этой практики к экспертам в сферах международного и налогового права. Мы попросили экспертов рассказать о том, что стало причиной для назначения штрафа, как россиянам регистрировать доходы от зарубежной недвижимости и влияет ли страна её расположения на отчёты перед налоговой?

Алина Шинчук — старший юридический консультант Tranio с более чем 15-летним опытом работы в сфере международного права.

Ксения Павлова — партнёр налоговой практики международной компании, 15-летний опыт в компаниях «большой четвёрки».

Редакция Tranio: По информации в СМИ, оштрафованный арендодатель уведомил российские органы об иностранных счетах, регулярно подавал отчёты о движении по ним денежных средств и декларацию 3-НДФЛ, где указывал сведения о получении арендных платежей. Почему этих данных оказалось недостаточно?

Алина Шинчук: Все граждане РФ являются валютными резидентами даже при наличии у них вида на жительства или другого гражданства и обязаны соблюдать требования валютного законодательства России. С 2022 года валютным резидентам РФ запрещено получать доходы от продажи или аренды недвижимости на банковские счета в тех странах, с которыми нет автоматического обмена данными. Такой доход необходимо переводить на счета в российском или уполномоченном банке (филиалы российских банков за границей).

Ксения Павлова: Закон «О валютном регулировании и валютном контроле» действительно предусматривает возможность физическим лицам-резидентам принимать денежные средства от нерезидентов без ограничений на определённые виды счетов в банках стран, где действует автоматический обмен. По мнению налогового органа, при этом данные положения не применяются к деятельности индивидуальных предпринимателей, которые получают прибыль от предпринимательской деятельности.

Ведомство подчёркивает, что владельцы коммерческой недвижимости за рубежом, сдавая её в аренду, по сути, осуществляют предпринимательскую деятельность, так как её целью является регулярное получение прибыли. А с точки зрения валютного контроля, индивидуальные предприниматели рассматриваются как юридические лица.

В соответствии с законом о валютном регулировании, компании обязаны проводить валютные операции через банковские счета в уполномоченных (то есть российских) банках, за исключением случаев, прямо предусмотренных законом, к которым не относится получение арендного дохода.

Актуальный список стран, которые не обмениваются информацией с российскими налоговыми органами, представлен в Приказе ФНС, который систематически обновляется. По состоянию на 12 января 2024 года в перечень включены 88 стран и 14 территорий.

Редакция Tranio: То есть штраф назначается за то, что арендный доход поступил на иностранный счёт?

Ксения Павлова: Ответственность предусмотрена не за зачисление на иностранный счёт, а за незачисление на счёт в РФ. Если обратиться к формулировке из законодательства, то она звучит так: «За совершение административных правонарушений, связанных с осуществлением валютных операций, минуя счета в уполномоченных банках».

Алина Шинчук: Да, за несоблюдение этого требования может быть наложен штраф от 20 до 40 процентов от полученной суммы. Германия официально приостановила обмен налоговой информацией с Россией и Белоруссией в апреле 2022 года. Стоит отметить, что обмен информацией с такими странами и со странами, которые не входят в перечень стран, поддерживающих обмен информацией, может осуществляться точечно, в ручном режиме. Так, например, происходит обмен информацией с Грузией.

Редакция Tranio: Играет ли роль для налоговой тип недвижимости, которую сдают в аренду российские резиденты?

Алина Шинчук: Налоговые органы РФ расценивают как осуществление коммерческой следующие виды деятельности:

- сдача в аренду коммерческой недвижимости;

- покупка любой недвижимости для последующей продажи и/или её сдача в аренду перед продажей;

- покупка жилой недвижимости, предназначенной только для сдачи в аренду, а не совмещения собственного проживания и сдачи в аренду (например, сервисные апартаменты с постоянным арендным контрактом);

- сдача в аренду нескольких объектов жилой недвижимости;

- строительство или приобретение недвижимости для извлечения дохода.

К коммерческой деятельности может быть причислено также и приобретение за границей земельных участков, в зависимости от их целевого назначения. В этом случае, даже при отсутствии зарегистрированного на территории ИП, деятельность физического лица будет расценена налоговой как деятельность ИП на ОСНО со всеми вытекающими налоговыми последствиями и обязательствами.

Редакция Tranio: Все эти критерии касаются только налоговых резидентов РФ?

Алина Шинчук: В некоторых случаях внимание налоговых органов могут привлечь и те, кто утратил статус налогового резидента РФ: например, при наличии зарегистрированного в России ИП, а также в том случае, когда до утраты статуса резидента подавались отчёты о движении средств и 3-НДФЛ с указанием зачисления арендной платы на зарубежный счёт. Для нерезидента, который не зарегистрирован как ИП в РФ и получает доходы за рубежом, последствия, связанные с признанием его ИП, отсутствуют.

Ксения Павлова: Стоит также учесть, что срок давности по валютным правонарушениям составляет 2 года, в связи с чем налоговые органы могут возвращаться с вопросами и по уже завершённым периодам.

Редакция Tranio: Какие различия по арендному доходу физических и юридических лиц? Может, стоит оформлять зарубежную недвижимость на юрлицо?

Алина Шинчук: Зарубежную недвижимость можно зарегистрировать на принадлежащее резиденту РФ иностранное юридическое лицо. Однако такое юрлицо, принадлежащее резиденту РФ, будет признано КИК (Контролируемой иностранной компанией), а значит, о его деятельности нужно подавать отчётность, платить корпоративный налог и НДФЛ при распределении прибыли. При этом доход от сдачи в аренду или продажи недвижимости становится доходом юрлица. Иностранное ИП для налоговой РФ признаётся иностранной организацией, не расценивается как КИК, что может также стать решением для аренды коммерческой недвижимости за границей. Таким образом, не возникает обязательств по отчётности по иностранному ИП в качестве КИК, но сохраняется требование об уведомлениях о зарубежных счетах и других формах отчётности физических лиц — резидентов РФ.

Обсуждаемые в материале сведения актуальны на момент публикации статьи и не являются индивидуальной рекомендацией.