Высокие процентные ставки и неоднородное изменение цен на жилую недвижимость. Как чувствует себя канадский рынок недвижимости в 2024 году? - «Зарубежная недвижимость»

Канадский рынок недвижимости претерпел значительные изменения с 2020 года. От рекордных показателей продаж в 2020-2021 годах до замедления активности в 2022–2023 годах. В 2024 году рынок демонстрирует признаки восстановления, но остается в режиме ожидания. В этом аналитическом материале мы рассмотрим текущее состояние рынка, цены на жилье в основных городах, тенденции арендного рынка и влияние иммиграции на жилищный сектор Канады.

Ретроспектива: рынок недвижимости Канады 2020–2023

В 2020 году канадский рынок недвижимости поставил рекорд по количеству сделок купли-продажи с жилой недвижимостью, а в 2021 году побил и его. В 2020 году на рынке жилья Канады было совершено более 550 тысяч сделок с объектами жилой недвижимости (14–15 сделок на тысячу жителей), а уже по итогам 2021 года в стране было зарегистрировано почти 665,538 сделки с жильем (в пересчете на одну тысячу жителей — это 17–18 сделок).

Для рекордных показателей на рынке было несколько причин, но главной из них было снижение процентных ставок. В марте 2020 года Центральный Банк Канады три раза подряд понижал процентную ставку: если в начале марта она составляла 1,75%, то в конце — уже 0,25%, и это был исторический минимум. Такие кардинальные меры со стороны банка были направлены на преодоление экономических последствий из-за начавшейся в декабре 2019 года пандемии COVID-19, а также резкого падения мировых цен на нефть (а экономическое благосостояние Канады в значительной степени зависит от экспорта энергоносителей).

Рекордно низкие процентные ставки вызвали небывалый бум на рынке недвижимости — кредиты стали намного доступнее, что привело к увеличению инвестиций в рынок недвижимости и к росту покупательской активности. А высокий спрос стимулировал предложение на рынке.

Однако по мере того, как пандемия подходила к концу, в Канаде начинался рост инфляции, а также набирали обороты экономические последствия от пандемии. Своего пика инфляция достигла летом 2022 года и составила 8,1%. С целью ее удержания на приемлемом уровне Центробанк Канады начал повышать процентную ставку. За короткий период — с марта 2022 по июль 2023 года — Центробанк повысил процентную ставку до 5%. Это самое высокое значение с 2001 года.

Реакция рынка недвижимости была следующей: снижение активности и, следовательно, снижение поступления инвестиций на рынок жилой недвижимости, а также падение объемов строительства. По итогам 2023 года, активность на рынке жилой недвижимости Канады составила 11 сделок в пересчете на одну тысячу человек.

Текущая ситуация: канадский рынок жилья в 2024 году

Исходя из итогов первого полугодия 2024 года, можно говорить о том, что на рынке недвижимости Канады наметились положительные подвижки, однако сам рынок можно охарактеризовать словосочетанием «в режиме ожидания». Стоит добавить, что в начале июня Центральный Банк Канады снизил процентную ставку с 5% до 4,75% — какое влияние это окажет на рынок недвижимости Канады и будут ли снижаться ставки дальше, станет известно лишь по итогам 3-го и 4-го квартала.

По данным портала WOWA.CA, за первые 5 месяцев 2024 года на канадском рынке жилья было совершено 192,227 сделки, что на 9,1% больше, чем за первые 5 месяцев 2023 года. Если сравнивать квартальные показатели, то в 1 квартале 2024 года в Канаде было совершено 117,081 сделки с жилой недвижимостью, что на 8% больше, чем в 4 квартале 2023 года, и на 27,1% больше, чем за 1 квартал 2023 года. За 2 квартал 2024 года еще нет окончательных данных. За апрель-май суммарное количество сделок составило 75,146 сделки.

Обзор цен на недвижимость по провинциям

Рассмотрим актуальные цены на рынке жилой недвижимости Канады в разрезе провинций и 5 крупных городов. Все цены будут представлены в долларах США (USD) за единицу жилья.

По итогам мая 2024 года, средние цены на покупку жилья выросли практически во всех провинциях, если сравнивать с ценами, которые были год назад. Такие выводы можно сделать на основе данных, публикуемых на портале WOWA.CA Наибольший рост отмечен в провинциях Ньфаундленд и Лабрадор (+12,6%), Новый Брансуик (+8,4%) и Альберта (+8,0%). В провинциях Британская Колумбия и Онтарио цены снизились на 1,5% и 3,7% соответственно.

Прежде чем перейти непосредственно к стоимости жилья в городах, обозначим виды жилой недвижимости, которые можно купить в Канаде.

Портал WOWA.CA выделяет 5 видов жилой недвижимости:

- Detached home (Дом на одну семью) — это отдельно стоящий жилой дом, предназначенный для проживания одной семьи. Юридически такой дом является единой жилой единицей.

- Semi-detached home (Двухквартирный дом) — это жилой отдельно стоящий дом, который состоит из двух квартир, разделенных общей стеной. Каждая квартира в составе такого дома имеет свой вход и придомовую территорию. В анализе рынка будет указываться стоимость квартиры в таком доме.

- Townhouses (Таунхаусы) — это комплекс из малоэтажных жилых домов на несколько квартир, дома объединены между собой общей стеной. Каждая квартира в таунхаусах имеет свой отдельный вход, а также придомовую территорию. В анализе рынка будет указываться стоимость квартиры в таунхаусе.

- Condo apartment (Квартира) — это квартиры в кондоминиумах. Это жилые комплексы с общими зонами, такими как коридоры, парковки, лестничные клетки, лифты и так далее. Различные жилые комплексы могут иметь разные общие зоны: так современные жилые комплексы могут включать в себя спортзалы, места для хранения велосипедов, благоустроенную придомовую территорию с различными активностями.

- Plexes (Плекс-квартиры) — это многоэтажные здания с несколькими отдельными блоками, обычно по одному на каждый этаж. Вход в каждый блок обычно доступен через внешний вход, а верхние этажи соединены лестницами. В анализе рынка указывается стоимость квартиры-блока в таком доме.

Торонто

По итогам июня 2024 года, согласно данным WOWA.CA, на рынке недвижимости Торонто было совершено 6213 сделок купли-продажи с жилой недвижимостью — это на 11,4% меньше, чем за предыдущий месяц и на 16,9% меньше, чем было в июне прошлого года.

Так, в июне 2024-го на продажу было выставлено 17,964 новых объявлений, и месячное соотношение проданной недвижимости к новым предложениям составило 35% (в прошлом месяце оно составляло 38%). Это нисходящее движение указывает на то, что спрос растет медленнее, чем предложение доступного для продажи жилья на рынке. Если на рынке соотношение проданной недвижимости к новым предложениям ниже 40%, то такой рынок является рынком покупателя.

Структура рынка

Вид жилья
Сделки купли-продажи
Предложения продажи

Дом на одну семью
53%
48%

Квартиры в двухквартирном доме
10%
8%

Квартиры в таунхаусе
10%
10%

Квартиры
27%
33%

Монреаль

По итогам мая 2024 года, в Монреале было отмечено 4563 сделки с жилой недвижимостью, что на 2,7% меньше, чем в апреле текущего года и на 3% больше, чем в мае 2023 года.

В мае на рынке Монреаля было 7005 новых объявлений о продаже объектов жилой недвижимости. Месячное соотношение проданной недвижимости к новым предложениям составило 65%. Если месячное соотношение проданной недвижимости к новым предложениям — более 60%, то рынок можно назвать рынком продавцов.

Структура рынка

Вид жилья
Сделки купли-продажи

Дом на одну семью
51%

Квартиры
39%

Плекс-квартиры
10%

Калгари

По итогам июня 2024 года, на рынке жилой недвижимости Калгари было совершено 2738 сделок купли-продажи, что на 11,4% меньше, чем в предыдущем месяце и на 13,0%, чем в июне прошлого года.

В июне текущего года в Калгари было 3798 новых объявлений о продаже жилой недвижимости. Месячное соотношение проданной недвижимости к новым предложениям составило 72%, что характеризует рынок как рынок продавца.

Структура рынка

Вид жилья
Сделки купли-продажи
Предложения продажи

Дом на одну семью
48%
47%

Квартиры в двухквартирном доме
8%
8%

Квартиры в таунхаусе
15%
16%

Квартиры
29%
29%

Эдмонтон

В мае в Эдмонтоне было продано 3220 объектов жилой недвижимости — на 2,9% больше, чем в апреле этого года и на 18,4% больше, чем в мае прошлого года. Месячное соотношение проданной недвижимости к новым предложениям в мае составило 74%, что свидетельствует о том, что рынок жилой недвижимости Монреаля является рынком продавца.

Структура рынка

Вид жилья
Сделки купли-продажи

Дом на одну семью
59%

Квартиры в двухквартирном доме
11%

Квартиры в таунхаусе
13%

Квартиры
17%

Ванкувер

В июне в Ванкувере было совершено 2418 сделок купли-продажи с жилой недвижимостью — это на 11,5% меньше, чем в мае текущего года и на 19,1% меньше, чем в июне прошлого.

Количество новых объявлений о продаже жилья в июне составило 5723, а месячное соотношение проданной недвижимости к новым предложениям в июне составило 42%. Это характеризует рынок жилой недвижимости Ванкувера как сбалансированный рынок.

Структура рынка

Вид жилья
Сделки купли-продажи

Дом на одну семью
29%

Квартиры в двухквартирном доме
19%

Квартиры
52%

Иммиграция и ее влияние на рынок недвижимости Канады

Статистическое управление Канады отчиталось, что на 1 января 2024 года численность населения Канады достигла 40,769,890 жителей, что на 1,27 млн. больше, чем на 1 января 2023 года. Для сравнения стоит сказать, что в 2020 году в Канаде проживало немногим более 38 млн. жителей. Также статистическое управление заявило о том, что это самый высокий годовой прирост населения (+3.2%) в Канаде с 1957 года (тогда было +3,3%).

Такой высокий прирост населения был обеспечен за счет временной иммиграции. Без временной иммиграции, полагаясь исключительно на постоянную иммиграцию и естественный прирост, рост населения Канады был бы почти в три раза меньше (+1,2%) — докладывает статуправление Канады.

На протяжении всего 2023 года практически весь прирост населения обеспечивался за счет международной миграции (постоянной и временной): он составил 97,6%, а оставшиеся 2,4% — это естественный прирост.

Министерство иммиграции, беженцев и гражданства Канады сообщает, что в 2023 году 471,711 постоянных иммигрантов выбрали Канаду своим новым домом. Также сообщается, что постоянная иммиграция выросла во всех провинциях и территориях Канады, за исключением Новой Шотландии и Квебека.

В 2023 году численность населения увеличилась еще на 804,901 человека, которые имели статус непостоянных жителей Канады. Большинство из них — это временные работники, которые обеспечивают канадский рынок труда; далее следуют иностранные студенты. Сообщается, что 1 из 10 непостоянных жителей является просителем убежища.

Оценки населения гласят, что на 1 января 2024 года в Канаде проживало 2,661,784 нерезидента, 88% из которых — это обладатели разрешения на проживание в Канаде и члены их семей; остальные 12% — это просители убежища как с разрешением на работу/учебу, так и без.

Темпы роста численности населения не могут не повлиять на рынок жилья. Так, Министерство иммиграции, беженцев и гражданства страны заявляет, что темпы роста населения Канады, обеспеченные за счет иммиграции, превышают рост числа доступных единиц жилья.

В первую очередь это отражается на рынке арендного жилья: иммиграция играет важную роль в стимулировании спроса на этом рынке в крупных городах Канады. Повышенный спрос в условиях ограниченного предложения неизбежно приводит к росту арендных ставок.

Влияние иммиграции заметно и на рынке купли-продажи жилья. Во многих городах Канады, где количество жителей растет с каждым годом за счет новых мигрантов, наблюдается повышенный спрос на жилье (который значительно превышает предложение).

Также стоит отметить, что сейчас в Канаде темпы строительства и ввода нового жилья ниже, чем в предыдущие периоды и ожидается, что до конца года они будут снижаться, а улучшение ситуации в сфере строительства прогнозируется лишь в следующие 2 года. Повышенный спрос и возможный дефицит нового жилья приводит к росту цен, а высокие процентные ставки по кредитам лишь усугубляют сложившееся положение.

Все же стоит добавить, что иммиграция и повышенный спрос на жилье привлекают инвестиции в канадскую недвижимость. Многие иностранцы считают Канаду безопасным местом для вложения своих средств, что, безусловно, является правдой. Однако, когда ставки по кредитам высокие, строительный сектор постоянно сталкивается с бюрократическими задержками, а рынок труда сталкивается с нехваткой рабочей силы — это вызывает опасение насчет того, как быстро будет реализован тот или иной строительный проект и как оперативно вложенные финансы начнут себя окупать.

Сами канадцы реагируют на рост иммиграции по-разному. По данным опроса, проведенного новостным агентством CBC NEWS, трое из четырех канадцев утверждают, что рост иммиграции усугубляет жилищный кризис, а также оказывают давление на систему здравоохранения. Почти две трети опрошенных считают, что приток новых мигрантов увеличивает нагрузку и на систему образования.

Около трех четвертей респондентов согласились с тем, что рост иммиграции способствует культурному разнообразию, а 63% опрошенных заявили, что потоки молодых мигрантов способствуют формированию рабочей силы и налоговой базы.

Стоит сказать, что инвестиции в жилую недвижимость Канады со стороны иностранцев — это довольно ограниченные поступления. Иностранцы могут инвестировать в недвижимость, но покупка жилья в собственность для них под запретом. Исключение составляют иностранцы, которые имеют разрешение на работу в Канаде, являются студентами, ходатайствуют о предоставлении статуса беженца и соответствуют определенным критериям.