Рынок недвижимости Дубая в середине 2023: достигнут ли пик, есть ли пузырь, каковы перспективы - «Зарубежная недвижимость»

Уже 2 года ситуация на рынке недвижимости Дубая характеризуется словом «бум», а местные СМИ регулярно рапортуют о рекордах продаж и предпосылках для дальнейшего роста; Однако есть скептики, которые настороженно относятся к этим прогнозам и предрекают спад, то есть сценарий, который эмират уже проходил в 2009 и 2015 году, когда после бурного подъёма последовал обвал; Достиг ли сегодня рынок Дубая пика? Привлекателен ли эмират для инвесторов по-прежнему? Какова текущая ситуация и перспективы? Об этом мы поговорили с экспертами ведущих агентств Дубая.

За последние 20 лет рынок жилья Дубая уже дважды переживал взлёт, за которым, однако, следовало весьма болезненное снижение. С 2002 по 2008 год город стал одним из самых быстрорастущих в мире, а цены на недвижимость увеличились вчетверо. После принятия в марте 2006 года закона, разрешающего иностранцам владеть недвижимостью, зарубежные инвестиции не заставили себя долго ждать, что ещё больше подстегнуло амбиции этого богатого эмирата. Миллиарды долларов были вложены в мегапроекты, такие как Jumeirah Garden City, Dubailand, The Lagoons, Palm Jumeirah и The World. Более 20% покупателей всех категорий недвижимости составляли европейцы, в том числе россияне.

Затем в конце 2008 года разразился глобальный экономический кризис. Объемы сделок резко упали. Почти половина строительных проектов в ОАЭ на сумму около 1,1 трлн дирхамов (300 млрд долларов США) были либо приостановлены, либо отменены. По мере того как экономика восстанавливалась, возобновлялись работы на замороженных объектах. С января 2012 до конца 2014 года в Дубае наблюдался стремительный рост цен на жильё, в среднем на 21,5% в год. Однако к исходу 2014 подъём замедлился, после чего рынок жилья погрузился в депрессию. По данным Reidin.com, в 2015 году индекс цен на жилую недвижимость в Дубае (RPPI) упал на 11%, в 2017 году – на 3,9%, в 2018 году – на 8,6%, в 2019 – на 6%, в 2020 – на 7,1%.

Рынок жилья начал восстанавливаться в 2021 году. Это во много было связано с тем, что правительство ОАЭ не вводило жёстких мер во время пандемии COVID-19 и оставило границы открытыми, ограничившись лишь требованием обязательного тестирования и ношения масок. Цены на квартиры и виллы в Дубае в 2021 увеличились в среднем на 9,25%. В 2022 рост цен продолжился (+9,53%). По данным Dubai Media Office, за 2022 год количество зарегистрированных сделок по продаже недвижимости в эмирате увеличилось на 44,7% по сравнению с предыдущим годом, а общая стоимость транзакций достигла рекордного уровня в 528 млрд дирхамов ОАЭ (143,8 млрд долларов США), что на 76,5% больше, чем годом ранее.

В минувшем году спрос на дубайскую недвижимость, особенно элитную, полыхал благодаря иностранцам, желающим переехать самим либо перевезти капиталы (среди покупателей лидировали россияне, далее следовали граждане Великобритании, Индии, Германии и Франции). Повлияло также принятие закона, облегчающего получение резидентской визы. В частности, был уменьшен порог вложений в недвижимость для соискателей на 10-летнюю «золотую визу» до 2 миллиона дирхамов ОАЭ (545 000 долларов США), с возможностью покупки объекта на стадии строительства, а для претендентов на 2-летнюю визу – до 750 000 дирхамов ОАЭ (204 000 долларов США). Кроме того, расширены программы для привлечения талантливых специалистов в разных областях.

Дубай становится местом притяжения для состоятельных людей со всего мира благодаря высочайшему качеству жизни, которое эмират может предложить, несмотря на особенности климата. Так, согласно отчету, опубликованному в 2022 году глобальной сетью InterNations, ОАЭ заняли шестую строчку в числе лучших стран для проживания и работы экспатриантов, поднявшись на 12 позиций по сравнению с предыдущим годом. При выборе места для жизни имеют значение такие аспекты, как безопасность, уровень образования и медицины, степень развития инфраструктуры в целом, размер налогов. Последний пункт особенно привлекателен. В стране отсутствует подоходный налог, а введённый в мае 2023 корпоративный налог один из самых низких в мире – 9%.

Начало 2023 выдалось более чем оптимистичным. Тенденция к росту продаж и цен на недвижимость продолжается. Однако насколько устойчивый этот подъём, и справедливы ли цены?

Как вы охарактеризуете текущее состояние рынка недвижимости Дубая? Каковы ваши впечатления от первых месяцев 2023 года?

Валерий Тумин, директор рынков СНГ fäm Properties: Рынок недвижимости Дубая находится в стадии активного роста с 2021 года, и каждый квартал демонстрирует более высокие показатели, чем предыдущий. По данным DXB Interact, первый квартал 2023 года был рекордным за всю историю рынка недвижимости Дубая (за период с 2014 года), как с точки зрения количества транзакций, так и с точки зрения объема продаж. Общая стоимость продаж достигла 88,7 млрд дирхамов ОАЭ.

Многие считают, что летний сезон может привести к просадке рынка из-за повышения температур. Однако, опыт прошлого года показывает, что такие опасения не обоснованы. Сравнивая Дубай трехлетней давности с нынешним его состоянием, становится ясно, что это два совершенно разных с экономической точки зрения города, особенно в контексте рынка недвижимости.

Какие факторы могут повлиять на рынок?

Елена Тимченко, управляющий партнёр Royal Home Real Estate: Правительство Дубая строго следит за тем чтобы интересы инвесторов были защищены как можно надежнее, постоянно вводя новые поправки и изменения в законодательство, направленные на исключение разного рода манипуляций приводящих к разочарованию инвесторов. Прозрачность, простота и скорость завершения сделок с недвижимостью – неоспоримые преимущества Дубая перед многими другими рынками. Инвесторы постоянно получают новые возможности и привилегии, находясь под защитой государства.

Ещё один важный фактор – гибкость правительства ОАЭ в международной политике, а также постоянные шаги навстречу укреплению и развитию новых политических союзов. Примером таких сближений может служить установление дипломатических связей с Израилем, восстановление взаимоотношений с Катаром и многое другое. Подобные мудрые действия приводят к заметному подъёму экономики и активному приросту населения, которое, как известно, на 80% состоит из экспатов. Отсюда колоссальная потребность в жилье любых ценовых сегментов.

Валерий Тумин: На рынок недвижимости и его развитие непосредственно влияет открытость данных. А в рамках сделок – именно данных с портала DXB Interact, созданного нами совместно с Земельным департаментом Дубая. Все данные отображаются в режиме реального времени и в полном объёме. Это позволяет инвесторам, в том числе непрофессиональным, которые даже никогда не были в Дубае, получать необходимую информацию для тщательного анализа.

Права продавцов и покупателей защищены законом. Если сделка осуществляется на вторичном рынке, то заключается электронный контракт, который приходит на электронную почту непосредственно от Земельного департамента. Подписав его, продавец и покупатель понимают, что их права полностью защищены. Продавец не может продать эту квартиру кому-либо другому, потому что Земельный департамент не пропустит данную сделку, так как уже есть подписанный электронный контракт. Продавец не сможет поменять стоимость, потому что она уже была согласована ранее. А покупатель не сможет отказаться от данной сделки. А если он все же откажется, то потеряет 10-процентный депозит, который полностью переходит продавцу. Санкции в отношении продавца, который отказался от сделки, еще более невыгодны для него. Мало того, что он выплачивает покупателю 10-процентный депозит в виде штрафа, так ещё и продажа его имущества в Дубае может быть заблокирована Земельным департаментом сроком на 1 год.

Есть ли, по вашему мнению, у рынка Дубая потенциал для роста? Если да, то какие для этого предпосылки?

Валерий Тумин: Рынок недвижимости в Дубае растёт не сам по себе. Рост происходит за счёт созданных механизмов по привлечению международного бизнеса. Сюда релоцируется большое количество крупных компаний, непрофессиональных и профессиональных инвесторов. И те, и другие ищут новые возможности диверсификации своих активов, защиты денежных средств от инфляции, рецессии и стагнации экономики.

Кроме того, Дубай предлагает привлекательные условия для покупки недвижимости. Здесь много разнообразных объектов, от бюджетных до luxury, с высоким потенциалом для инвестиций за счет предоставляемых беспроцентных рассрочек. Иностранным покупателям предоставляются возможности не только для владения недвижимостью, но и множество выгодных условий, льгот.

Какие главные риски для рынка недвижимости Дубая в 2023 году?

Валерий Тумин: Рынок недвижимости подвержен такому явлению, как цикличность – за ростом непременно следует упадок, и наоборот. Дубай сегодня переживает третий цикл стремительного роста за XXI век после двух предыдущих взлетов, за которыми последовали корректировки в 2009 и 2015 годах.

Рост цен на недвижимость в Дубае в прошлом году составил 16-19%, но они все еще находятся ниже пикового уровня 2014 года. Это дает основания полагать, что рынок недвижимости в Дубае будет продолжать расти в текущем году. По данным Knight Frank, эксперты ожидают рост рынка недвижимости Дубая в 2023 году на 13,5%.

Дубай признан одним из самых безопасных городов мира по стоимости недвижимости согласно отчёту Global Real Estate Bubble Index от банка UBS. Однако риски есть всегда. Чтобы их нивелировать, необходимо хорошо знать рынок недвижимости. Несмотря на то, что данные на сайте DXBInteract.com открыты для всех, мы рекомендуем все же обращаться к надежному брокеру – только глубокий анализ данных поможет принять финансово выгодное решение.

Елена Тимченко: Инвестиции всегда связаны с рисками, неважно, о каких активах идёт речь. Я бы рекомендовала учесть несколько моментов, чтобы избежать ошибок. Во-первых, не следует вкладываться в перегретые проекты, желая получить быструю прибыль. Не стоит слушать сотни блогеров, среди которых сейчас немало демагогов, а необходимо сделать хотя бы базовый анализ проекта. Во-вторых, стандартный, но важный совет – изучить историю и проверить репутацию застройщика, с которым вы планируете заключать договор. И, в-третьих, важно дифференцировать активы. Распределение активов в портфолио всегда поможет снизить риски потерь и уравновесить доходность.

Какие сегменты рынка наиболее инвестиционно привлекательны? Элитный сегмент, как и в 2022 году? Или не только?

Елена Тимченко: Элитный сегмент сейчас в зоне внимания у инвесторов. Спрос настолько велик, что предложение не успевает за ним. Оказалось, что в продажу выходит недостаточно объектов с характеристиками, которые нужны взыскательному клиенту – а именно такие покупатели, с очень высокими стандартами, сегодня пришли на рынок.

Всё так же пользуется спросом недвижимость бизнес-класса, она востребована для аренды у так называемых белых воротничков – высокооплачиваемых специалистов.

И, конечно, всегда привлекательно жильё, которое можно сдавать среднестатистическим служащим. Однако, хочу отметить, что эта недвижимость подходит скорее для долгосрочных инвестиций, для тех покупателей, кто желает получать стабильный доход в течение длительного времени от аренды.

Валерий Тумин: Главный тренд 2023 года – рынок ультралакшери. В настоящий момент нет такого количества предложений, особенно готовых, способных удовлетворить спрос взыскательных клиентов. Связано это как с ростом количества иностранных инвесторов, так и с миграцией богатых людей. Сегодня состоятельным покупателям практически нечего покупать. Причина, по которой сохраняется спрос на такие объекты, проста — за год стоимость элитного жилья в Дубае выросла на 89%. Мы не прогнозируем снижение спроса на элитный сегмент в ближайшее время.

Далее идет недорогой сегмент – до 350 000$. В этом сегменте очень высокий спрос, стоит на рынке появиться подобному предложению, объект тут же покупают – это часто можно видеть в режиме реального времени на DXB Interact. Предложений на рынке явно меньше, чем поступает запросов. Однако просто успеть купить недорогой юнит мало. Важно обратить внимание на детали, чтобы затем не разочароваться: подобрать этаж, вид, который никто не загородит соседним зданием, и учесть другие моменты. Таких предложений еще меньше. Но поохотиться за ними стоит: в этом сегменте привлекательная цена, а главное, такие квартиры быстро окупаются.

Какие районы и локации Дубая наиболее перспективны сегодня? Возможно, есть «восходящие звёзды»? Какие из них вы бы порекомендовали покупателям с разным бюджетом для собственного проживания и с инвестиционной целью?

Валерий Тумин: Уже не первый квартал активно растёт район JVC. Это тихая семейная локация с высокой степенью приватности.

Если говорить об ультралакшери, то это Palm Jumeirah – уникальный, созданный руками человека остров в виде пальмового дерева. Место привлекает состоятельных арендаторов и покупателей, которые могут позволить себе элитную недвижимость на побережье.

Стоит также отметить Dubai Marina с районом Dubai Harbour и собственным пляжем. Это место популярно у туристов и покупателей недвижимости благодаря удобному расположению и богатому набору развлечений. Его окружают высокие небоскребы, причалы для яхт, магазины, кафе и рестораны. Район Dubai Harbour находится в стадии активного строительства, а значит, рост цен обеспечен в ближайшие несколько лет.

Елена Тимченко: Жемчужина под названием Creek Harbour была открыта уже давно, но долгое время оставалась недооценённой инвесторами, как, в общем, частенько бывает с новыми мегапроектами. Считаю, что у этого проекта до сих пор еще есть огромный потенциал к росту.

Другие две локации, на которые я бы хотела обратить внимание, – это Maritime City и Healthcare City 2 (со строящимися в нём резиденциями Ritz-Carlton и Kempinski).

Любой новый проект или мегапроект является особенно привлекательным в плане роста цен на начальном этапе, тогда, когда инвестор несколько раз переспросит своего риелтора, а где это и что это. Когда проект у всех на слуху – к сожалению, для больших приростов уже поздновато. Как интересно заметил один из наших инвесторов, в поезд нужно садиться или пока он стоит, или когда он только тронулся. Конечно, можно запрыгнуть и на ходу, но это уже менее прибыльно и более рискованно.

Какие заметные проекты стартуют в Дубае в ближайшее время в разных сегментах? На какие из них вы бы рекомендовали обратить особое внимание?

Елена Тимченко: Я думаю, не совсем корректно называть именно проекты. Успех инвестиции существенно зависит как от объёма вложения, так и от его конечной цели. В любом случае я бы советовала составлять портфолио из разных проектов и не делать упор на какой-то один сегмент. Новым инвесторам я бы порекомендовала начать с проектов крупных застройщиков для их личного спокойствия. Хотя сейчас на рынок вышло много новых небольших застройщиков, которые могут предложить не менее высокое, а частенько и более высокое, качество и привлекательные сроки сдачи. Стоит найти «своего» риелтора, который не продает только ради того, чтобы продать, и, плюс ко всему, имеет еще и широкий спектр послепродажных услуг, таких как аренда и управление недвижимостью. Подобные компании, как правило, изначально более глубоко подходят к формированию своего продажного каталога.

Валерий Тумин: Выбирать квартиру, ориентируясь на вес бренда застройщика и старты новых проектов, – ошибочная стратегия. Нашим клиентам мы рекомендуем абстрагироваться от громких имён, особенно в отрыве от контекста. У каждого покупателя свои задачи, и именно из них нужно исходить. Например, квартира для инвестиций и для себя – два совершенно разных сценария. Для перепродажи и для получения пассивного дохода с помощью сдачи в аренду – еще два совершенно разных сценария. Только в симбиозе аналитики и вводных по запросу конкретного покупателя получится выбрать идеально подходящий объект.

В Дубае регулярно проходят запуски новых проектов, достраиваются популярные районы и развиваются новые – и у каждого есть свой потребитель.

Рынок недвижимости Дубая постоянно меняется, но его потенциал остается привлекательным. Подчеркну, что решающую роль в поисках доходного объекта или идеального жилья играет качественная экспертиза и анализ предложений.

Резюме

Рынок недвижимости Дубая растёт по внутренним и внешним причинам и не является переоценённым. Потенциал для его роста ещё далеко не исчерпан, учитывая продолжающийся приток иностранцев и их инвестиций. В частности, после открытия границ к интересантам из других стран присоединились китайцы, и они ещё точно не раскрыли всю свою инвестиционную мощь.

Население эмирата активно прибавляется благодаря миграции и, соответственно, спрос на жильё и цены на квартиры и виллы продолжают идти вверх. Так, численность проживающих в Дубае в апреле 2023 превысила отметку в 3,5 миллиона человек, а к 2040 году, согласно планам правительства, город станет домом для 5,8 миллионов людей.

Наконец, один из главных аргументов тех, кто оптимистично смотрит на рынок Дубая, – цены на элитную недвижимость здесь всё ещё значительно ниже, чем в других мегаполисах (в 7 раз ниже, чем в Гонконге и в 5,5 – чем в Лондоне). При этом качество объектов и в целом уровень жизни в ОАЭ часто выше и сопоставление, скажем, с Лондоном, уже вполне справедливо.

Источники: Global Property Guide, Gulf Business, Arabian Business