В России предложили способ снижения цен на жилье - «Недвижимость»

«Спекулируют на жилищном вопросе, но думают о собственной марже»

Цены на квартиры в России повышаются бешеными темпами. И, кажется, государству стоит принимать во внимание любые разумные идеи, которые позволят замедлить рост стоимости квадратного метра. Вот, например, на днях владелец металлургического комбината предложил поставлять свою продукцию застройщикам напрямую — по госзаказу или другой схеме, выбранной правительством. Дескать, такая мера поспособствует стабилизации цен на недвижимость.

Мы с вами люди прагматичные и хорошо понимаем: любой бизнесмен заботится в первую очередь о себе, а потом — об остальных членах общества. Но все же: а вдруг вливание денег в металлургическую отрасль действительно сделает жилье более доступным? И вообще, какие действия со стороны государства могли бы помочь россиянам решить квартирный вопрос?

— Такое предложение предполагает прежде всего выгоду для металлургических компаний, — уверен генеральный директор группы компаний «Ферро-Строй» Григорий Ваулин. — Безусловно, они заинтересованы в сохранении текущих условий, когда из-за слабого рубля им выгоднее поставлять продукцию на экспорт и получать за счет этого доход в валюте. В свою очередь субсидирование цен на металлопрокат позволит металлургам сохранить уровень прибыли при переориентации поставок на внутренний рынок. Помимо этого предложенные меры поддержки приведут к увеличению расходов бюджета и, соответственно, сокращению иных статей.

Руководитель проектов девелопмента Becar Asset Management Галия Низамова тоже считает субсидирование металлургии не слишком хорошей идеей: «Если государство начнет контролировать стоимость этой продукции, есть вероятность, что вырастут цены в других сегментах. Девелопер — это тот, кто тащит за собой экономику множества производств и предприятий. Поэтому нужны комплексные меры, которые позволят соблюсти баланс в интересах всех участников рынка. Государство должно помогать и заботиться о своих гражданах, а гражданами являются и металлурги, и девелоперы, и конечные покупатели жилья».

— Доля металлопроката в конечной цене квартир невелика. Для эффекта надо снижать всю цепочку расходов: уменьшать сроки получения разрешительной документации, снижать стоимость приобретения участка и подключения к сетям, сокращать социальную нагрузку на строителей (возведение школ, детских садов, спорткомплексов), — говорит руководитель департамента консалтинга и аналитики агентства недвижимости «Азбука жилья» Ярослав Дарусенков.

Без конкретных цифр оценить, насколько снизится себестоимость строительства при применении подобных инструментов, непросто, продолжает Григорий Ваулин. На рост себестоимости влияют увеличение рыночных цен на иные материалы (например, цемента и песка) и топливо, дефицит рабочих на объектах, повышение стоимости импортных компонентов. Например, из-за нехватки строителей увеличение расходов на оплату труда может полностью нивелировать снижение цен на арматуру. «События могут развернуться так, что после жесткого почти «планового» регулирования металлургов потребуется аналогичные меры ввести для цементной промышленности и так далее по цепочке смежных отраслей», — говорит специалист.

Если верить статистике, добытчики металла и производители изделий из него в России не страдают. По данным Федеральной налоговой службы, рентабельность добычи полезных ископаемых в 2019 году в России составила 29,6%, добычи металлических руд — 66,3%, металлургического производства — 22%. Для сравнения: в строительстве рентабельность — 7%. При этом доходы россиян снижаются седьмой год, а ставки по ипотеке скоро вырастут.

— Фактически руководитель металлургического комбината предлагает компенсировать недополученные прибыли за счет бюджета, если речь идет о субсидировании цен на металл для строителей жилья. Маловероятно, что государство пойдет на это, учитывая недовольство вице-премьера Андрея Белоусова и чиновников Минпромторга сверхприбылями производителей металла, в том числе на выполнении госконтрактов, — полагает управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE) Мария Литинецкая.

Управляющий директор сети МИЭЛЬ Александр Москатов тоже уверен: государственная помощь металлургам может сказаться на их марже, но не повлияет на цену квадратного метра. По крайней мере, в Москве, Санкт-Петербурге и Сочи говорить об этом точно не приходится: «Себестоимость строительства напрямую не влияет на цены в главных городах России. Цены формируются исходя из спроса и предложения. На спрос больше влияет монетарная политика государства, реальные доходы населения, количество предложений на рынке. В моем понимании помогать лучше покупателям, чем промышленникам. Ведь когда помощь промышленникам носит массовый характер, это приводит к увеличению спроса и к нивелированию этой помощи».

— Всегда есть масса вариантов, как привлечь государство для повышения доступности любых потребительских товаров. И жилье не исключение. Прямые поставки стройматериалов, конечно, могут снизить себестоимость возведения домов и рыночную цену жилья. Но конкретно металл в структуре себестоимости строительства среднестатистического жилого многоквартирного дома по монолитной технологии занимает долю плюс-минус 5–10%. Даже если стройка будет получать его бесплатно, всех проблем себестоимости многоквартирного дома это не решит, — говорит председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова. — Подорожал ведь не только металл, а все компоненты строительного цикла — от щебня до смесителей в санузел, буквально такая ситуация. Если ее решать, то комплексно.

Маловероятно, что государство выработает долгосрочную политику сдерживания цен на стройматериалы, поэтому себестоимость строительства продолжит расти, полагает Мария Литинецкая: «Впрочем, таких темпов, как в 2019–2020 годах, мы уже не увидим. Вероятнее всего, по итогам 2021 года квадратный метр подорожает еще на 10%».

Главный недостаток идеи — отсутствие маломальских выгод для покупателей жилья. «В условиях текущей рыночной экономики сложно представить механизм, который, с одной стороны, снижает себестоимость, а с другой — приводит к снижению цены на квартиры. К этому нет объективных рыночных предпосылок. Помимо себестоимости на цену жилья влияет спрос, который остается высоким», — говорит директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet Роман Родионцев.

В такой ситуации точечная, оперативная помощь важнее не производственным гигантам, а простым покупателям, соглашается с коллегами Ирина Доброхотова. Только она должна быть адресной — направленной на тех, кому действительно без господдержки никак.

— Например, раздача одинаковых условий по ипотеке всем дает всплеск спроса со стороны инвесторов — людей, покупающих квартиры впрок или для сдачи в аренду. А последовавшее на этом фоне подорожание жилья сделало его для многих еще недоступнее, чем при старых ипотечных ставках 9–10% годовых. Поддерживать надо семьи с детьми, покупателей первого или единственного жилья, социально незащищенные группы населения, — продолжает эксперт.

В России уже присматриваются к модульным домам — этакому аналогу блочного домостроения XXI века. Столичные девелоперы, привыкшие к монолиту, смотрят на такую технологию пока скептически. Но если монолит станет настолько дорог, что строительство его будет заметно менее рентабельно, заводы по производству жилых модулей просто озолотятся — многие перейдут на их продукцию.