Стадия торга: квартиры должников продают за бесценок - «Недвижимость»

Почему на принудительных торгах нельзя получить справедливую цену

О таком механизме, как принудительная реализация имущества должника, подробно думать как-то не принято: мол, не про нас будь сказано. Да и законодательство практически все вопросы подробно прописывает: «продажу с молотка» регламентируют Гражданский кодекс, федеральные законы о банкротстве и об исполнительном производстве. Практика, однако, показывает: принудительная продажа заставляет должника терять значительную часть рыночной цены.

«Во многих случаях имущество на торгах продается по цене, не соответствующей рыночной стоимости, — констатирует юрист Сергей Волосников. — Речь идет в первую очередь о недвижимости и имущественных комплексах, требующих и более длительного периода продажи, и более серьезного маркетинга».

Почему цена оказывается заниженной, очевидно: продажа вынужденная (а значит, обязательная), срок экспозиции (размещения объявления) ограничен. А главное, объявления о продаже имущества должников размещаются вовсе не на привычных ресурсах объявлений или в риелторских базах. Нет, эти объявления публикуются в специализированных изданиях о торгах — мониторят их практически только «профессиональные покупатели», иными словами, перекупщики.

«Согласно Статистическому бюллетеню Единого федерального реестра сведений о банкротстве (ЕФРСБ) реализовать имущество должников удается только при публичном предложении (третьи или четвертые торги) со снижением цены на 60–70 процентов (после ее снижения на 10 процентов на повторных торгах)», — отмечает Волосников.

Это система

Должник практически ничего не может поделать, хотя по закону у него и есть право обжаловать оценку и действия организатора торгов. Дело не в эксцессах, дело в системе — действующий порядок принудительной продажи настроен на то, чтобы должник терял большие деньги, а перекупщики их приобретали.

Это хорошо иллюстрирует частный случай коренного москвича Алексея Дорогова, сына легенды московского образования — заслуженного учителя Российской Федерации, преподавателя русского языка, директора школы №60 Нины Ивановны Тимониной. В 1953 году она окончила МГПИ им. Потемкина, в 1976-м возглавила данную школу и на десятилетия стала ее бессменным руководителем. Уровень этой школы (ныне — один из филиалов школы №1520 им. Капцовых), находящейся рядом с Московской консерваторией, хорошо показывает список ее выпускников: актер Александр Лазарев-младший, пресс-секретарь Президента России Дмитрий Песков… Нина Ивановна была одним из редких директоров школ, которых любили и сотрудники, и родители.

Итак, Алексей Дорогов оказался жертвой именно такой схемы. В результате такой принудительной продажи он потерял свою квартиру в доме 19 по Хорошевскому шоссе. Все началось с того, что по возникшему долгу в 5,7 млн рублей летом 2013 года у него без обиняков «описали» квартиру. Не дав тем самым возможности, например, ее заложить и расплатиться. Только продажа, только вперед.

Итак, в точке «А» — человек, владеющий объектом недвижимости, а в точке «Б» — уже без нее. На пути между этими точками — работа предусмотренного законом независимого оценщика и торги, проходящие в несколько уже описанных стадий.

«На момент оценки — сентябрь 2013 года — мою квартиру оценили в 9 с небольшим миллионов рублей, — рассказывает герой истории. — Зная ее площадь — 51,1 кв. м — и курс доллара на дату оценки, мы получим цену в 5510 долларов США за квадратный метр — и это уже странно, учитывая, что сами оценщики давали среднюю стоимость квадратного метра в аналогичных домах 6440 долларов. Разница почти на 17%!»

Такая цена получилась, как выяснилось при изучении документов, при помощи понижающих коэффициентов. «Причины их ввода непонятны, — говорит бывший хозяин квартиры. — Ожидалось бы, напротив, что речь пойдет о повышающих коэффициентах. Хотя бы потому, что дом является ЖСК, а такие дома, как правило, обслуживаются проживающими там людьми с большей ответственностью. Там есть правление кооператива, которое дополнительно контролирует состояние и обслуживание дома. Словом, обычно такие дома оцениваются несколько выше рынка — но не в моем случае».

Индивидуальные факторы, играющие на повышение цены, оценщик («Первая оценочная компания») также во внимание не принял, говорит Дорогов. В частности, саму квартиру никто не посетил, а у правления ЖСК даже не уточнили, какой в квартире ремонт.

«Ремонт был проведен по стандартам евроремонта с заменой электрической проводки, сантехники, оконных и балконных рам, входной и межкомнатных дверей, проведением слаботочной проводки для интернета, сигнализации и домофона, — рассказывает бывший владелец. — Были полностью заменены полы и плитка в местах общего пользования, установлены водосчетчики, а обычный электросчетчик заменен на трехтарифный, который, по словам самих же оценщиков, должен положительно влиять на стоимость квартиры».

Вместо этого за основу, похоже, была взята усредненная стоимость квартиры со стандартной отделкой в среднем состоянии. Впрочем, здесь оценщики лишь следуют «народной мудрости» любого риелтора: ремонт, если речь не об эксклюзивном объекте, почти никогда не влияет на оценочную стоимость при продаже «вторички». Ведь покупатель все равно наверняка захочет все сделать под себя. В новейшие времена, когда ремонты стали стоить заоблачно, это правило отчасти потеряло универсальность — но мы-то в благополучном еще 2013 году!

Кто ниже

После оценки, которой владелец продаваемой недвижимости, как видим, уже был не слишком доволен, наступила стадия торгов. На продаже квартира на Хорошевке была выставлена в апреле 2014 года — и не продана. «Первичное выставление на продажу 28 апреля 2014 года сделано в никем особенно не читаемой местной прессе — притом что продавать предполагалось и через интернет, — комментирует Алексей Дорогов. — После того как торги не состоялись, судебный пристав Языкова 30 апреля принимает решение снизить стоимость еще на 15%».

Одна подпись судебного пристава — и вот уже оценка квартиры составляет чуть менее 7 млн 730 тысяч рублей. Между тем кадастровая оценка этой квартиры по состоянию на лето 2014 года составляла 9,6 млн рублей.

«Вторичное выставление на продажу недвижимости, которое состоялось 20 июня 2014 года, должно было быть признано незаконным, — настаивает бывший владелец квартиры. — С даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки или даты представления публичной оферты прошло более 6 месяцев. По закону оценочную экспертизу перед выставлением недвижимости на повторную продажу нужно было произвести снова».

Итак, торги все-таки начинаются. Тем, кто участвует в подобных аукционах, известно, что для участия в торгах нужно внести залог — от 10 до 50% минимальной начальной цены. При этом задаток для торгов по заложенному в процессе ипотеки имуществу даже ниже — до 5%. Итак, какой же залог был назначен в данном случае? Ровно 50% минимальной цены, то есть безусловный максимум.

«Вряд ли кто-то будет вносить такую сумму в залог для участия в торгах, не видя, что представляет собой продаваемое имущество, — рассуждает бывший владелец квартиры. — Так что ситуация позволяет предположить, что именно эта квартира должна была продаться максимально быстро и по наименьшей цене, покрывающей только долг и расходы, связанные с реализацией».

Кстати, должник вправе выкупить свое имущество на любой стадии исполнительного производства, погасив долг по исполнительному листу. Но помогать ему в этом никто, похоже, не собирался. Скорее наоборот: судебные приставы наложили запрет регистрационных действий и на его автомобиль. Конечно, денег от его продажи на погашение долга не хватило бы — и все же...

Добавим к этому традиционную избирательность в оповещении должников: это письма со штрафами исправно приходят на почту с извещениями в почтовый ящик. А вот уведомления о наложении ареста на имущество (начиная с описи той самой квартиры 18 июля 2013 года) были такими «тихими», что должник их не получил.

И вот мы — в точке «Б»: квартира принудительно продана «с молотка» людям, которые, в отличие от должника, нашли почти 4 млн рублей на залог. После расчета с долгами человек остается без квартиры, причем все происходит в целом по закону (недаром суды, в которых герой истории пытался оспаривать произошедшее, закончились не в его пользу). Это лишнее доказательство, что речь не в злоупотреблениях каких-то отдельных «злодеев» (хотя лишившийся квартиры герой имеет целый ряд уже озвученных претензий к судебным приставам).

Нет, работает специальный механизм «наказания» должников: начал «выпендриваться» и оперировать крупными суммами денег? Отдавай квартиру. Как в девяностых, только с бумагами и печатями. Наши люди не ездят в булочную на такси, а тихо сидят в своих квартирах, получают жалование и платят «коммуналку». Инициатива же — наказуема. Мы правильно прочитали «послание»? Если такого не имелось в виду — систему нужно реформировать.