Большие перемены: Как запрет на микроквартиры изменил структуру предложения на столичном рынке новостроек - «Недвижимость»

За два года действия ограничений на строительство микроквартир площадью до 28 кв. м объем предложения студий в массовых новостройках Москвы сократился на 72%, подсчитали аналитики компании «Метриум». В комфорт-классе вымывание компактных лотов оказалось самым глубоким, в то время как в премиальном сегменте число студий, напротив, выросло в полтора раза.

Напомним, в августе 2024 года власти Москвы запретили проектирование и строительство однокомнатных квартир и студий площадью менее 28 кв. м. Новые градостроительные правила были призваны остановить избыточное дробление жилого фонда и стимулировать девелоперов к выводу более просторных семейных форматов. Спустя два года после вступления ограничений в силу структура первичного рынка столицы претерпела существенную трансформацию, а глубина вымывания компактных лотов резко разделила сегменты новостроек.

В массовом сегменте запрет на микроквартиры спровоцировал самое глубокое падение предложения. В августе 2024 года застройщики комфорт-класса предлагали 5,3 тыс. студий, а к августу 2026 года объем доступных лотов сократился до 1,5 тыс. единиц, что означает спад на 72%. Ни один другой формат не показал столь сильного снижения: предложение однокомнатных квартир уменьшилось на 61%, двухкомнатных – на 54%, трехкомнатных – на 39%, а многокомнатных лотов – на 17%. Доля студий в структуре массового предложения упала с 23% до 16%, что стало самым заметным структурным сдвигом в этом классе. При этом средняя площадь продаваемой студии комфорт-класса за два года выросла с 24 до 26 кв. м (+8,3%).

«Для массового сегмента запрет на жилье менее 28 кв. м обернулся ощутимым сужением покупательской аудитории и ростом минимального бюджета покупки», – пояснил «МК» основатель компании SIS Development Ярослав Гутнов. По его мнению, компактные студии долгие годы служили главным стартовым трамплином для молодых специалистов, студентов и покупателей с ограниченным начальным капиталом. Законодательный запрет на малометражные лоты отсек от первичного рынка людей с минимальным бюджетом, которые не могут позволить себе приобретение полноценной однокомнатной квартиры. В итоге часть этого спроса перешла в подмосковные проекты и старый вторичный фонд, а девелоперам комфорт-класса пришлось полностью перестраивать квартирографию, чтобы удержать баланс между доступной итоговой стоимостью и увеличенным метражом.

В Новой Москве сокращение предложения студий также оказалось самым масштабным среди всех типов квартир. В августе 2024 года девелоперы ТиНАО выставляли на продажу 3,8 тыс. студий, а к августу 2026 года их число уменьшилось до 1,1 тыс. лотов со спадом на 71,1%. Этот формат просел глубже остальных типов жилья: объем однокомнатных квартир сократился на 46,2%, двухкомнатных – на 32,7%, многокомнатных – на 33,3%, а трехкомнатных – на 20%.

Доля студий в структуре предложения Новой Москвы сократилась почти в два раза – с 18,1% до 9,2%, что стало самым заметным структурным сдвигом в целом по Москве. При этом средняя площадь продаваемой студии в ТиНАО за два года выросла с 24,4 до 27,7 кв. м (+13,5%).

В бизнес-классе влияние ограничений оказалось значительно более умеренным. Число студий в продаже сократилось с 3,1 тыс. в августе 2024 года до 2,7 тыс. в августе 2026 года, то есть на 12%. Этот формат просел несколько заметнее остальных типов жилья, где объем однокомнатных лотов прибавил 1%, двухкомнатных – снизился на 2%, трехкомнатных – сократился на 11%, а число квартир с четырьмя и более комнатами сохранилось на прежнем уровне.

Доля студий в структуре предложения бизнес-класса изменилась незначительно: она скорректировалась с 14% до 13%, тогда как доли остальных форматов в целом остались стабильными. Средняя площадь студии в этом сегменте увеличилась с 27,1 до 29,4 кв. м (+8,5%).

«Нормативный запрет на малометражное жилье произвел неоднозначный эффект на рынок», – сообщил «МК» коммерческий директор ГК «Основа» Игорь Сибренков. На его взгляд, с одной стороны, эта мера направлена на повышение стандартов проживания. С другой, небольшие студии всегда пользовались устойчивым спросом со стороны молодых специалистов и частных инвесторов из-за высокой ликвидности и минимального входного порога. При этом на первичном рынке столицы все еще сохраняется выбор проектов с эргономичными студиями площадью менее 28 кв. м, поскольку они получили проектную документацию до вступления корректировок в силу.

Премиальный сегмент показал противоположную динамику: здесь предложение студий за два года выросло быстрее всех остальных планировок. В августе 2024 года на первичном рынке экспонировалось 342 премиальные студии, а к августу 2026 года их число достигло 515 лотов с приростом на 51%. Для сравнения, объем однокомнатных квартир вырос на 41%, двухкомнатных – на 28%, многокомнатных – на 39%, а трехкомнатных – на 16%.

Доля студий в структуре предложения премиум-класса поднялась с 5% до 6%. Средняя площадь компактного премиального лота выросла с 32,1 до 33,7 кв. м (+5%).

«В премиальном сегменте студии выполняют принципиально иную функцию и ориентированы на состоятельную аудиторию, которая приобретает такую недвижимость для подрастающих детей, сдачи в аренду или в качестве городского жилья формата рядом с офисом», – отметила «МК» коммерческий директор Regions Development Лилия Арцибашева. С ее слов, прежде некоторые девелоперы в своих проектах не проектировали студии, однако эволюция покупательских сценариев заставила их скорректировать подход к квартирографии. В результате просторные функциональные студии вошли в линейку предложения новых комплексов. «В премиуме площадь студий, скорее, ближе к метражу компактной однокомнатной квартиры в массовом сегменте», –добавила девелопер.

В высокобюджетном сегменте студии стали единственным форматом с отрицательной динамикой на фоне общего роста рынка. В августе 2024 года покупателям элитного жилья было доступно 35 студий, а к августу 2026 года на экспозиции осталось лишь 23 лота со снижением на 34%. В то же время все остальные форматы в элитных домах продемонстрировали заметный подъем: число однокомнатных квартир выросло на 32%, двухкомнатных – на 42%, трехкомнатных – на 38%, а лотов с четырьмя и более спальнями – на 40%.

Доля студий в элитном предложении сократилась с 2% до 1%, а основной объем рынка перешел к крупногабаритному жилью. При этом средний метраж элитной студии практически не изменился и скорректировался с 41,4 до 41,6 кв. м (+0,5%).