Электронная подпись в сделках с недвижимостью: выгоды и риски - «Риэлторские технологии» » Новости рынка недвижимости
Электронная подпись в сделках с недвижимостью: выгоды и риски - «Риэлторские технологии»
Олег Сухов Источник: IRN.RU В эпоху цифровизации многие задумываются о получении электронной подписи. При этом реклама настойчиво убеждает, что применение ЭП несет множество преимуществ в процессе совершения сделок с недвижимостью. Но так ли это на самом деле? Что такое электронная подпись Лет

Олег Сухов
Источник: IRN.RU
Электронная подпись в сделках с недвижимостью: выгоды и риски - «Риэлторские технологии»

В эпоху цифровизации многие задумываются о получении электронной подписи. При этом реклама настойчиво убеждает, что применение ЭП несет множество преимуществ в процессе совершения сделок с недвижимостью.

Но так ли это на самом деле?

Что такое электронная подпись

Лет десять назад электронную подпись в России называли «электронной цифровой подписью». Скорее всего, это дословный перевод с английского digital signature. Постепенно термин «цифровая» вышел из оборота, и сегодня осталось понятие «электронная подпись» (ЭП).

ЭП бывает усиленной квалифицированной и неквалифицированной. Для сделок с квартирами используется усиленная квалифицированная электронная подпись (УКЭП). Это подобие собственноручной подписи на бумаге, но только в цифровом формате. Подписывают с ее помощью электронные документы. Такая подпись подтверждает, что документ – файл исходит от конкретного гражданина или компании.

По сути УКЭП — это информация в электронной форме, которая присоединяется к подписываемому документу. Цифровая подпись может выглядеть как набор символов, штамп с подписью и печатью (вспомните выписку из ЕГРЮЛ) или же вовсе быть невидимой. Электронная подпись хранится на флешке с файлами, в которых содержится зашифрованная информация, подтверждающая личность владельца и подлинность подписанного документа.

Зачем нужна электронная подпись при сделках с недвижимостью

ЭП необходима для подписи документов и оформления сделки в электронном виде. Сегодня, не выходя из дома, каждый может дистанционно поставить недвижимость на государственный кадастровый учет, зарегистрировать переход права собственности, а также получить информацию о любом объекте из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Это подспорье для маломобильных граждан или людей, проживающих не по месту нахождения помещения. Однако для совершения сделок в цифровом формате надо обладать усиленной ЭП.

Как получить цифровую подпись

Для получения электронной подписи человек обращается в специальную организацию – удостоверяющий центр (УЦ), аккредитованный Министерством цифрового развития (Минцифры). Список УЦ размещается на web-сайтах Росреестра и Минцифры. Порядок формирования и выдачи сертификатов ключа проверки УКЭП устанавливается удостоверяющим центром (ст. 13 Закона № 63-ФЗ). За оформление подписи центр взимает плату.

Обращаясь в УЦ за подписью, необходимо предоставить заявление, паспорт, СНИЛС и ИНН. Удостоверяющий центр идентифицирует гражданина лично либо дистанционно (ст. 18 закона № 63 – ФЗ). При дистанционном оформлении он не посещает УЦ. Центр идентифицирует заявителя с помощью уже действующего квалифицированного сертификата либо с использованием сведений, указанных в документе, удостоверяющем личность гражданина РФ за пределами России, содержащем электронный носитель информации с записанными на нем персональными данными владельца паспорта (включая биометрические персональные данные) или путем предоставления сведений из единой системы идентификации (ЕСИА) (ст. 15 закона «Об электронной подписи» № 63 – ФЗ).

Подпись выдается за 1 день. Стоимость УКЭП для физлиц, как правило, не превышает 1800 рублей. Для работы с ЭП понадобится программа «КриптоПро CSP» с лицензией. Эта программа нужна для создания и проверки электронной подписи, а также для обеспечения юридической значимости электронных документов.

УЦ выдает сертификат ключа проверки электронной подписи в форме электронного документа или на бумажном носителе.

Отмечу, что в удостоверяющем центре ФГБУ «ФКП Росреестра» сертификат ключа можно получить только в личном кабинете на официальном сайте удостоверяющего центра. Выдавая сертификат, УЦ направляет сведения о нем в ЕСИА.

Заявление о возможности регистрации на основании документов, подписанных цифровой подписью

Наличие усиленной ЭП еще не означает, что её обладатели смогут использовать данную подпись при совершении сделки с недвижимостью. Если человек получил сертификат не в УЦ ФГБУ «ФКП Росреестра», то ему придется направить в Росреестр заявление «о возможности регистрации на основании документов, подписанных УКЭП». Гражданин подает такое заявление лично в Росреестр, через МФЦ или по почте, предварительно заверив его у нотариуса.

Росреестр вносит в ЕГРН запись о возможности регистрации на основании документов, подписанных УКЭП в срок не более пяти рабочих дней с момента поступления. Если же сертификат ключа проверки электронной подписи выдан удостоверяющим центром ФГБУ «ФКП Росреестра», то представлять такое заявление не надо (п. 4 ч. 6 ст. 36.2 Закона N 218-ФЗ).

Преимущества электронной подписи при сделках с недвижимостью

ЭП обладает рядом преимуществ перед привычной подписью на бумаге. По сравнению с обычной подписью ее сложнее (а зачастую и невозможно) подделать. Кроме того, использование усиленной ЭП реально экономит время. Обладатели цифровой подписи проводят сделки с недвижимостью дистанционно, не обивая пороги Росреестра или многофункционального центра. Впрочем, эти преимущества не столь очевидны для граждан, которые продают или покупают жилье один – два раза в жизни. Понятно, что ради совершения одной сделки за 10 – 15 лет нет никакого смысла тратить время на оформление ЭП и устанавливать дополнительные программы на компьютер. Если, конечно, гражданин не занимается бизнесом.

Недостатки цифровой подписи

Основной недостаток ЭП – это прямая зависимость тайны ключа подписи от аккредитованного удостоверяющего центра и используемых им программных средств. Злоумышленник, получивший доступ к оборудованию, программе и ключам, сможет воспроизвести ЭП и воспользоваться ею в своих интересах.

Учитывая подобную опасность, государство с июля 2021 года ужесточило требования к аккредитованным удостоверяющим центрам в части минимального размера собственного капитала, деловой репутации руководителей и учредителей, а также обязало получать лицензии на деятельность по разработке и производству шифровальных (криптографических) средств, информационных систем и так далее.

Впрочем, подобные меры не спасут, когда злоумышленник сам работает в удостоверяющем центре и решил незаконно «заработать» на клиентах УЦ, как это делают, например, некоторые банковские сотрудники. К сожалению, от подобных мошенников защититься невозможно. Они были, есть и будут.

Говоря об опасности подделки цифровой подписи с целью хищения недвижимости, некоторые эксперты вспоминают ситуацию, всколыхнувшую Россию в 2018 году, когда собственник помимо своей воли подарил квартиру третьему лицу.

Однако это некорректный пример (Решение Бабушкинского районного суда города Москвы по делу № 2-3237/19 от 04.10.2019г). Напомню, тогда мошенники не подделывали ЭЦП. Они просто оформили электронную подпись на собственника (без ведома последнего), а затем от имени потерпевшего «подарили» его квартиру третьему лицу. Когда это выяснилось — в прессе поднялась шумиха. Суд признал сделку недействительной, а власти (надо отдать им должное) оперативно внесли поправки в закон о том, что для совершения сделок с недвижимостью при помощи электронной подписи необходимо наличие в ЕГРН записи о возможности регистрации перехода прав собственности на основании документов, подписанных ЭП.

Тем не менее риск совершения мошеннических действий с использованием электронной подписи по-прежнему существует. Например, в интернете часто встречается информация о методах и способах взлома документов, подписанных УКЭП. Не знаю уж, насколько подобные действия возможны технически, но факт остаётся фактом. Подобные советы встречаются. А это уже вызывает опасения. Ну и наконец, никто не отменял возможность хакерских атак и утечку персональных данных из УЦ.

Кроме того, как утверждают аналитики в сфере высоких технологий, «группировки, специализирующиеся на «электронных» преступлениях, могут подделать паспорт с изменением фотографии собственника», оформить УКЭП и внести в ЕГРН запись о возможности проведения сделки в электронном формате. Так переоформить чужую недвижимость будет значительно проще, чем по старинке: ввести в заблуждение покупателя, взять «предоплату», переоформить недвижимость по поддельному паспорту и так далее.

Выводы

Итак, при помощи УКЭП можно оформить сделку с недвижимостью и внести сведения в ЕГРН. Правда, для этого необходимо получить ещё и саму электронную подпись, а также зафиксировать в Едином реестре возможность проведения регистрационных действий с помощью цифровой подписи. Применение УКЭП в сделках с недвижимостью сокращает время движения документов, объем бумажного документооборота и экономит время населения.

Другой вопрос, что подобные преимущества вряд ли заинтересуют рядовых граждан, которые не являются профессиональными участниками рынка недвижимости и продают, покупают или обменивают жилье один – два раза в жизни. Поэтому для большинства использование УКЭП в области оборота недвижимости не является насущной необходимостью.

Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Статья написана специально для портала www.irn.ru аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU».

Автор – адвокат, руководитель Юридического центра адвоката Олега Сухова, президент «Гильдии Юристов Рынка Недвижимости».

Точка зрения автора статьи не обязательно совпадает с позицией редакции


{full-story limit="10000"}
Ctrl
Enter
Заметили ошЫбку?
Выделите текст и нажмите Ctrl+Enter
Мы в
Комментарии
Минимальная длина комментария - 50 знаков. комментарии модерируются
Комментариев еще нет. Вы можете стать первым!
Комментарии для сайта Cackle

Смотрите также
интересные публикации


      
Аналитика рынка недвижимости


Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика