Электронная подпись в сделках с недвижимостью: выгоды и риски - «Риэлторские технологии»

В эпоху цифровизации многие задумываются о получении электронной подписи. При этом реклама настойчиво убеждает, что применение ЭП несет множество преимуществ в процессе совершения сделок с недвижимостью.

Но так ли это на самом деле?

Что такое электронная подпись

Лет десять назад электронную подпись в России называли «электронной цифровой подписью». Скорее всего, это дословный перевод с английского digital signature. Постепенно термин «цифровая» вышел из оборота, и сегодня осталось понятие «электронная подпись» (ЭП).

ЭП бывает усиленной квалифицированной и неквалифицированной. Для сделок с квартирами используется усиленная квалифицированная электронная подпись (УКЭП). Это подобие собственноручной подписи на бумаге, но только в цифровом формате. Подписывают с ее помощью электронные документы. Такая подпись подтверждает, что документ – файл исходит от конкретного гражданина или компании.

По сути УКЭП — это информация в электронной форме, которая присоединяется к подписываемому документу. Цифровая подпись может выглядеть как набор символов, штамп с подписью и печатью (вспомните выписку из ЕГРЮЛ) или же вовсе быть невидимой. Электронная подпись хранится на флешке с файлами, в которых содержится зашифрованная информация, подтверждающая личность владельца и подлинность подписанного документа.

Зачем нужна электронная подпись при сделках с недвижимостью

ЭП необходима для подписи документов и оформления сделки в электронном виде. Сегодня, не выходя из дома, каждый может дистанционно поставить недвижимость на государственный кадастровый учет, зарегистрировать переход права собственности, а также получить информацию о любом объекте из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Это подспорье для маломобильных граждан или людей, проживающих не по месту нахождения помещения. Однако для совершения сделок в цифровом формате надо обладать усиленной ЭП.

Как получить цифровую подпись

Для получения электронной подписи человек обращается в специальную организацию – удостоверяющий центр (УЦ), аккредитованный Министерством цифрового развития (Минцифры). Список УЦ размещается на web-сайтах Росреестра и Минцифры. Порядок формирования и выдачи сертификатов ключа проверки УКЭП устанавливается удостоверяющим центром (ст. 13 Закона № 63-ФЗ). За оформление подписи центр взимает плату.

Обращаясь в УЦ за подписью, необходимо предоставить заявление, паспорт, СНИЛС и ИНН. Удостоверяющий центр идентифицирует гражданина лично либо дистанционно (ст. 18 закона № 63 – ФЗ). При дистанционном оформлении он не посещает УЦ. Центр идентифицирует заявителя с помощью уже действующего квалифицированного сертификата либо с использованием сведений, указанных в документе, удостоверяющем личность гражданина РФ за пределами России, содержащем электронный носитель информации с записанными на нем персональными данными владельца паспорта (включая биометрические персональные данные) или путем предоставления сведений из единой системы идентификации (ЕСИА) (ст. 15 закона «Об электронной подписи» № 63 – ФЗ).

Подпись выдается за 1 день. Стоимость УКЭП для физлиц, как правило, не превышает 1800 рублей. Для работы с ЭП понадобится программа «КриптоПро CSP» с лицензией. Эта программа нужна для создания и проверки электронной подписи, а также для обеспечения юридической значимости электронных документов.

УЦ выдает сертификат ключа проверки электронной подписи в форме электронного документа или на бумажном носителе.

Отмечу, что в удостоверяющем центре ФГБУ «ФКП Росреестра» сертификат ключа можно получить только в личном кабинете на официальном сайте удостоверяющего центра. Выдавая сертификат, УЦ направляет сведения о нем в ЕСИА.

Заявление о возможности регистрации на основании документов, подписанных цифровой подписью

Наличие усиленной ЭП еще не означает, что её обладатели смогут использовать данную подпись при совершении сделки с недвижимостью. Если человек получил сертификат не в УЦ ФГБУ «ФКП Росреестра», то ему придется направить в Росреестр заявление «о возможности регистрации на основании документов, подписанных УКЭП». Гражданин подает такое заявление лично в Росреестр, через МФЦ или по почте, предварительно заверив его у нотариуса.

Росреестр вносит в ЕГРН запись о возможности регистрации на основании документов, подписанных УКЭП в срок не более пяти рабочих дней с момента поступления. Если же сертификат ключа проверки электронной подписи выдан удостоверяющим центром ФГБУ «ФКП Росреестра», то представлять такое заявление не надо (п. 4 ч. 6 ст. 36.2 Закона N 218-ФЗ).

Преимущества электронной подписи при сделках с недвижимостью

ЭП обладает рядом преимуществ перед привычной подписью на бумаге. По сравнению с обычной подписью ее сложнее (а зачастую и невозможно) подделать. Кроме того, использование усиленной ЭП реально экономит время. Обладатели цифровой подписи проводят сделки с недвижимостью дистанционно, не обивая пороги Росреестра или многофункционального центра. Впрочем, эти преимущества не столь очевидны для граждан, которые продают или покупают жилье один – два раза в жизни. Понятно, что ради совершения одной сделки за 10 – 15 лет нет никакого смысла тратить время на оформление ЭП и устанавливать дополнительные программы на компьютер. Если, конечно, гражданин не занимается бизнесом.

Недостатки цифровой подписи

Основной недостаток ЭП – это прямая зависимость тайны ключа подписи от аккредитованного удостоверяющего центра и используемых им программных средств. Злоумышленник, получивший доступ к оборудованию, программе и ключам, сможет воспроизвести ЭП и воспользоваться ею в своих интересах.

Учитывая подобную опасность, государство с июля 2021 года ужесточило требования к аккредитованным удостоверяющим центрам в части минимального размера собственного капитала, деловой репутации руководителей и учредителей, а также обязало получать лицензии на деятельность по разработке и производству шифровальных (криптографических) средств, информационных систем и так далее.

Впрочем, подобные меры не спасут, когда злоумышленник сам работает в удостоверяющем центре и решил незаконно «заработать» на клиентах УЦ, как это делают, например, некоторые банковские сотрудники. К сожалению, от подобных мошенников защититься невозможно. Они были, есть и будут.

Говоря об опасности подделки цифровой подписи с целью хищения недвижимости, некоторые эксперты вспоминают ситуацию, всколыхнувшую Россию в 2018 году, когда собственник помимо своей воли подарил квартиру третьему лицу.

Однако это некорректный пример (Решение Бабушкинского районного суда города Москвы по делу № 2-3237/19 от 04.10.2019г). Напомню, тогда мошенники не подделывали ЭЦП. Они просто оформили электронную подпись на собственника (без ведома последнего), а затем от имени потерпевшего «подарили» его квартиру третьему лицу. Когда это выяснилось — в прессе поднялась шумиха. Суд признал сделку недействительной, а власти (надо отдать им должное) оперативно внесли поправки в закон о том, что для совершения сделок с недвижимостью при помощи электронной подписи необходимо наличие в ЕГРН записи о возможности регистрации перехода прав собственности на основании документов, подписанных ЭП.

Тем не менее риск совершения мошеннических действий с использованием электронной подписи по-прежнему существует. Например, в интернете часто встречается информация о методах и способах взлома документов, подписанных УКЭП. Не знаю уж, насколько подобные действия возможны технически, но факт остаётся фактом. Подобные советы встречаются. А это уже вызывает опасения. Ну и наконец, никто не отменял возможность хакерских атак и утечку персональных данных из УЦ.

Кроме того, как утверждают аналитики в сфере высоких технологий, «группировки, специализирующиеся на «электронных» преступлениях, могут подделать паспорт с изменением фотографии собственника», оформить УКЭП и внести в ЕГРН запись о возможности проведения сделки в электронном формате. Так переоформить чужую недвижимость будет значительно проще, чем по старинке: ввести в заблуждение покупателя, взять «предоплату», переоформить недвижимость по поддельному паспорту и так далее.

Выводы

Итак, при помощи УКЭП можно оформить сделку с недвижимостью и внести сведения в ЕГРН. Правда, для этого необходимо получить ещё и саму электронную подпись, а также зафиксировать в Едином реестре возможность проведения регистрационных действий с помощью цифровой подписи. Применение УКЭП в сделках с недвижимостью сокращает время движения документов, объем бумажного документооборота и экономит время населения.

Другой вопрос, что подобные преимущества вряд ли заинтересуют рядовых граждан, которые не являются профессиональными участниками рынка недвижимости и продают, покупают или обменивают жилье один – два раза в жизни. Поэтому для большинства использование УКЭП в области оборота недвижимости не является насущной необходимостью.

Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Статья написана специально для портала www.irn.ru аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU».

Автор – адвокат, руководитель Юридического центра адвоката Олега Сухова, президент «Гильдии Юристов Рынка Недвижимости».

Точка зрения автора статьи не обязательно совпадает с позицией редакции