Порядок продажи доли в квартире. Делить - не приумножать - «Риэлторские технологии»

Раздел доли и продажа доли в квартирах обычно всегда сопровождаются спорами, и любая из сторон может чувствовать себя в проигрыше. Давайте разберем, что диктует нам закон о порядке продажи доли в квартире, потому как последствия продажи доли могут быть очень серьезными. И прежде чем решиться на продажу, стоит задуматься о тех, кто остается жить в квартире.

Кто, как и когда может производить продажу доли

Ситуация 1. Продает собственник

Есть несколько способов владения собственностью:

- общая совместная, при которой доли не определены и каждый имеет право пользования недвижимостью целиком;

- общая долевая, при которой определен размер долей на единый объект недвижимости, но доли не выделены в натуре;

- общая долевая с выделением долей в натуре, когда это позволяют технические характеристики недвижимости.

И в зависимости от типа владения будет разница в порядке действий.

Продажа общей совместной собственности и доли в ней

Если супруги в браке приобрели квартиру на одного из супругов, то при отсутствии иных условий в брачном договоре, они оба считаются владельцами квартиры на принципе общей совместной собственности супругов. Даже если вся квартира записана на одного из них, то другой также признается владельцем. И продажа такой собственности должна происходить только при нотариально удостоверенном согласии второго супруга.

Важно!

Приобретенная квартира по ДДУ до брака, которая была зарегистрирована уже после, считается только за тем супругом, на которого был оформлен ДДУ (согласие не нужно, так как это не общая собственность).

Все квартиры, иная недвижимость и иное имущество, приобретенные в момент брака по безвозмездным сделкам (наследство, дарение), считаются собственностью только того супруга, кому они перешли (согласие не нужно, так как это не общая собственность).

Но!

Не важно, на кого записана квартира, приобретенная в момент брака, если нет брачного контракта, определяющего иные условия владения - квартира общая.

Не важно, участвовал ли финансово второй супруг в покупке - квартира общая.

Допустим, пара решила развестись и продать квартиру. Тогда они могут поступить следующими способами.

Даже, если они уже в разводе, а при разводе не определились с делением имущества, то требуется получить согласие бывшего супруга на продажу квартиры. Они могут продать и поделить деньги.

Второй способ – раздел долей в равных частях по согласию (соглашение о разделе долей) или по суду. У бывшего супруга сохраняется право исковой давности на подачу иска о разделе собственности с того момента, с которого он узнал о том, что второй супруг чинит ему препятствия в осуществлении своих прав. Например, бывший супруг, который живет в квартире, поменял замки. И второй не может в нее попасть.

Если один из супругов сможет доказать, что второй в момент брака никаким образом не участвовал в благосостоянии семейной жизни, не работал, не осуществлял уход за общими детьми, не убирал, не готовил, вел аморальный образ жизни и т.п., то суд может пересмотреть правила равномерного перераспределения долей.

Общая долевая собственность

Когда доли уже разделены, то собственник должен соблюсти следующие условия. Право преимущественной покупки на долю действует у всех содольщиков на основании ст. 250 ГК РФ.

Поэтому необходимо предложить сначала им. Для этого нужно обязательно в письменном виде направить извещение. В самом извещении нужно указать цену и иные условия продажи. Такое извещение не считается досудебным способом урегулирования спора. Верховный Суд считает его сообщением информационного характера, который имеет важную юридическую значимость.

Важно! Если уже цена указана, то потом, в случае отказа остальных, продать по цене ниже или на более выгодных условиях уже не получится.

Бывшие дольщики могут требовать перевода на них прав и обязанностей покупателя в течение 3-х месяцев при несоблюдении условий права преимущественной покупки или изменении условий в самом извещении.

Тогда новый собственник должен будет вернуть имущество, но уже может требовать от продавца такой спорной доли компенсации фактически понесенных убытков и морального вреда.

При направлении извещения стоит выждать месяц прежде, чем продавать, если другие дольщики не реагируют на него. Продажа может быть и ранее этого срока, если получен от каждого письменный отказ от преимущественного права покупки. В идеале лучше получить нотариально удостоверенный отказ.

Никто из других дольщиков не может переуступить право преимущественной покупки.

Соблюдение этих условий гарантирует надежность сделки.

Ситуация 2. Когда продается доля не собственником

Продажей доли может заниматься и не сам собственник, а конкурсный или финансовый управляющий в случаях, когда речь идет о банкротстве. Цена определяется по результатам открытых торгов. Но и тогда это должно происходить с учетом соблюдения прав преимущественной покупки остальных владельцев. Прежде чем проводить торги, нужно соблюсти это правило и предложить остальным выкупить долю должника.

Если дело до банкротства не дошло, но доля в квартире обременена обязательством, на которое имеет право кредитор дольщика, то квартира также может быть реализована с торгов в порядке ст. 255 ГК РФ.

Но лучше не продавать долю третьим лицам. Либо продавать сразу совместно все доли, искать компромисс. Невозможно жить в квартире с посторонними людьми.

На практике черные риелторы могут втираться в доверие лиц и захватывать квартиры таким способом. Были совершенно дикие случаи, когда на одну квартиру площадью 45 кв.м. приходилось более 200 дольщиков. Все они - несчастные обманутые люди, которые остались в итоге без жилья.

Берегите себя и свое имущество. Лучше приумножать, а не делить.