Доверенность на продажу квартиры: как составить, к кому обращаться, что писать в документе - «Риэлторские технологии»

При продаже недвижимости в сделке участвуют собственник объекта и покупатель. Но иногда интересы сторон могут представлять доверенные лица. Чтобы они могли это сделать, нужно оформить доверенность.

Объясняем, что такое доверенность на квартиру, в каких случаях можно ее использовать, какие виды доверенностей бывают и как обезопасить себя от возможных рисков в сделке.

Что такое доверенность на продажу недвижимости

Это документ, которым человек доверяет представлять свои интересы в сделке или отдельных действиях, связанных с ее заключением. Доверенность может оформляться на неограниченный срок и включать в себя разные действия, которые доверенное лицо может выполнять.

Чаще всего доверенность используют, если покупатель или продавец не может присутствовать на сделке. Например, он находится в другом населенном пункте или другой стране.

Интересы одной из сторон сделки может представлять любой человек — это не обязательно должен быть его родственник. Но такой человек должен быть дееспособным. Еще доверенным лицом не может быть вторая сторона сделки — нельзя оформить доверенность на продажу квартиры на ее покупателя.

Часто собственники квартир доверяют представлять интересы в сделке риелторам, которые сначала находят покупателя, а потом сами продают ему квартиру по доверенности.

Виды доверенностей — что можно оформить кроме генеральной доверенности на квартиру

Есть несколько видов доверенностей, которые могут быть оформлены собственником квартиры:

- специальная. Она дает возможность осуществлять с недвижимостью определенные действия неограниченное количество раз. Но такой вид доверенности практически не применяют при купле-продаже жилья — ее чаще используют для сдачи квартир и домов в аренду;

- разовая. Она дает право человеку, указанному в ней, осуществить одно или несколько действий один раз. Например, однократно заключить предварительный договор купли-продажи, принять залог, подписать основной договор купли-продажи. После того, как все указанные действия выполнены, доверенность на недвижимость становится недействительной;

- генеральная. Это документ, который дает право распоряжаться объектом недвижимости как своим. По генеральной доверенности можно заключать сделки, получать залог и полную сумму за продажу. По желанию доверителя можно указать исключения — перечень действий, которые доверенное лицо не может выполнить.

Правила оформления доверенности

Законодательные нормы определяют такие правила оформления доверенности:

- для составления доверенности достаточно только желания доверителя. При оформлении документа присутствие доверенного лица не обязательно. Но представитель интересов собственника недвижимости может отказаться выполнять доверенные ему действия;

- доверитель и человек, которому доверяют провести сделку, должны быть совершеннолетними. Если нужно выдать доверенность от несовершеннолетнего собственника квартиры, это делают его родители, усыновители или опекуны. Но в такой сделке есть обязательное условие: при продаже жилья, в котором право собственности принадлежит несовершеннолетнему, получают разрешение на сделку от органов опеки. Без разрешения органов опеки в Росреестре нельзя будет перерегистрировать право собственности;

- по одной доверенности доверителями могут быть сразу несколько человек. Например, если у дома три собственника, то все они могут поручить одному человеку представлять их интересы в сделке. Аналогично в роли представителя интересов собственника может выступать несколько человек — когда владелец или владельцы квартиры доверяют продать жилье нескольким людям;

- продавец квартиры и ее покупатель не могут доверить совершение сделки одному и тому же лицу – это должны быть разные люди;

- если собственник недвижимости доверяет подарить квартиру, в доверенности дополнительно указывают информацию по тому лицу, к которому должно перейти право собственности. Благодаря этому условию минимизируются риски, когда собственник квартиры подарит недвижимость другому человеку без своего согласия;

- по доверенности нельзя завещать недвижимость в наследство — это должен делать собственник лично.

Доверенность можно заключить как на продажу жилья, так и на его покупку. Но по ней нельзя оформить кредитный договор — даже если доверитель наделяет своего представителя полномочиями на приобретение недвижимости, получить кредит в банке доверенное лицо не сможет. Покупатель квартиры должен лично обратиться в банк для оформления ипотеки.

Что пишут в доверенности

Есть перечень обязательной информации, которая должна присутствовать в документе, и дополнительной, которую указывают по желанию доверителя.

Что обязательно пишут в доверенности

- Дату, на которую выдана доверенность. Ее можно указывать числом или прописью. От написанной в документе даты будет считаться срок действия полномочий представителя интересов доверителя.

- Данные доверителя и представителя его интересов. Указывают фамилию, имя, отчество, место и дату рождения, паспортные данные и адрес регистрации. Когда доверенное лицо будет заключать сделку, все эти данные будут проверяться.

- Полномочия представителя. Их нужно указывать максимально подробно и так, чтобы не возникло разногласий в их понимании. Для этого лучше предварительно проконсультироваться с юристом и объяснить ему, что именно собственник жилья намерен доверить другому человеку. Обязательно указывают данные недвижимости, которую собственник хочет продать с помощью доверенного лица — обычно прописывают адрес и дополнительные данные, по которым объект можно идентифицировать. Если доверителю принадлежит доля или он хочет продать не всю недвижимость, а только ее часть, это тоже нужно указать в доверенности.

- Условия или ограничения по заключению сделки, которые собственник недвижимости хочет указать. Например, доверитель пишет максимальную или минимальную сумму, в пределах которых можно продать жилье или купить его.

- Подпись доверителя. Если ее нет, документ недействителен.

Что дополнительно пишут в доверенности

Дополнительно указывают:

- продолжительность действия доверенности. Документ можно оформить на неограниченный период времени. Но если срок не указан, по умолчанию доверенность становится недействительной через год;

- образец подписи представителя интересов. Так меньше вероятности, что по доверенности сможет заключить сделку другой человек;

- возможность передоверия. В большинстве случае доверенное лицо может осуществлять действия, доверенные ему собственником, лично. Но по желанию доверителя можно оформить доверенность с правом передоверия. Это означает, что представитель интересов собственника сможет оформить доверенность на другого человека.

Передоверие

1. В доверенности, выданной в порядке передоверия, должен быть указан срок ее действия, который не может превышать срока действия основной доверенности.

2. Доверенностью, выдаваемой в порядке передоверия, предоставляется право совершать только те действия или часть действий, которые изложены в основной доверенности.

3. Доверенность, выданная в порядке передоверия, теряет силу с прекращением основной доверенности.

Нужен ли нотариус при оформлении доверенности?

Доверенность на сделку с недвижимостью обязательно заверяется у нотариуса. Даже при соблюдении всех требований к ее составлению без подписи нотариуса такой документ недействителен.

Для оформления нотариальной доверенности можно обратиться с любому нотариусу. С собой нужно принести:

- оригинал паспорта;

- копию паспорта человека, который будет представлять интересы собственника;

- выписку из ЕГРН на недвижимость. По ним в доверенность будут внесены данные об объекте недвижимости.

Заверение доверенности — платная услуга. Размер государственной пошлины, которую нужно перечислить, определяется в зависимости от полномочий, которыми доверитель наделяет представителя своих интересов. На сумму пошлины еще будет влиять количество людей, которых доверитель уполномочивает участвовать в сделке.

Собственник квартиры может приехать с готовой формой документа или попросить нотариуса составить его. Но за помощь в составлении текста доверенности нужно заплатить дополнительно.

После оформления доверитель должен проверить доверенность на предмет ошибок. Если в документе будет ошибка в фамилии владельца недвижимости, имени доверенного лица или других данных, представитель интересов не сможет заключить сделку.

В некоторых случаях допускается заверение документа не нотариусом, а другими лицами, при этом сама доверенность будет иметь статус нотариально заверенной. Это может быть доверенность:

- заключенного, которую заверил начальник учреждения, где человек отбывает наказание;

- военнослужащего, который проживает на закрытой территории, недоступной для посещения нотариуса.

Документ допускается заверять у администрации лечебного или социального учреждения. Но это возможно не всегда и зависит от перечня действий, которые собственник недвижимости намерен доверить своему представителю, и должности человека, удостоверяющего личность доверителя.

Что можно доверить представителю интересов

Самый распространенный перечень действий, которые доверитель поручает сделать другому лицу в сделке с недвижимостью, это:

- подписание документов, которые составляют при подготовке сделки и ее проведении. Это может быть предварительный договор купли-продажи, основной договор купли-продажи, акт приема-передачи;

- внесение задатка за покупку квартиры или прием задатка от покупателя;

- передача денег или их получение для полного расчета по сделке;

- подписание акта приема-передачи;

- направление документов в Росреестр и их получение;

- передача или получение ключей от объекта недвижимости.

Многие юристы предостерегают от оформления генеральной доверенности. При составлении документа они подробно расспрашивают, что именно собственник квартиры хочет доверить другому человеку, и предлагают варианты:

- оформить генеральную доверенность с указанием ограничений — какие действия доверенное лицо не сможет совершить. Например, указывают, что доверенность выдана без права принимать деньги от покупателя за проданную квартиру;

- оформить разовую доверенность с указанием того, какие именно действия может совершить доверенное лицо.

Если владелец недвижимости решает оформить генеральную доверенность, представитель его интересов будет наделен такими правами:

- распоряжаться имуществом любым способом, например, продавать его по любой стоимости и любым лицам;

- получать деньги за проданный объект;

- решать от имени собственника любые вопросы, связанные с получением документов. Это может быть обращение за техническим планом в бюро технических услуг, получение кадастрового паспорта на земельный участок;

- регистрировать право собственности на объект недвижимого имущества.

Если собственник доверяет провести подготовительные операции и собрать пакет документов на сделку, в таких случаях чаще оформляют разовую доверенность. А если владелец хочет доверить совершение сделки, регистрацию права собственности, составляют генеральную доверенность, указывая при необходимости ограничения в действиях.

Риски при покупке жилья по доверенности

Поскольку собственник квартиры доверяет другому человеку выполнять определенные операции со своей недвижимостью, в такой сделке присутствуют риски.

Основной риск для собственника недвижимости в том, что доверенное лицо совершит действия, которые не были с ним согласованы. Юридически все может быть законно: хозяин доверил продать дом или квартиру, представитель его интересов это сделал. Но при продаже могла быть установлена слишком низкая цена . Или по документам перечислена одна сумма, а фактически представитель интересов получил больше, попросив покупателя указать в договоре меньшую сумму. Заключенную таким образом сделку можно оспорить, но для этого необходимо обращаться в суд.

Риски в сделке есть не только для продавца, но и для покупателя. Мошенники могут совершать сделки по доверенности, которая была отозвана или прекратила своей действие. В таком случае заключенный договор признают недействительным. Покупатель должен будет вернуть квартиру продавцу, а продавец — деньги покупателю. Но доверенное лицо может заявить, что деньги потрачены и вернуть нечего. Покупатель квартиры может обратиться в суд, но даже по решению суда возврат средств может занять не один год.

Как проверить доверенность

Если продавцом квартиры в сделке выступает доверенное лицо собственника, покупатель для исключения рисков может проверить действительность документа. Это делают через открытый онлайн-сервис по реестровому номеру документа. Сервис размещен на портале Федеральной нотариальной палаты. Если документ действителен, в ответе указывается информация по:

- дате, на которую документ зарегистрирован;

- номеру в единой системе нотариата;

- ФИО нотариуса, который удостоверил документ.

Дополнительно на запрос выдается информация о том, отменялся документ или нет.

При введении данных нужно обратить внимание на то, что реестровый номер доверенности – это не номер бланка. Реестровым номером будет то, что написано после фразы «Зарегистрирован за номером…»

Кроме проверки действительности доверенности по выданному номеру при заключении сделки проверяют ФИО доверенного лица и данные его паспорта. Это исключит риски, когда по выданной доверенности сделку проводит другой человек с похожими или такими же именем, фамилией и отчеством.

Как продать квартиру по доверенности без собственника, если покупатель опасается мошенничества

Если покупатель переживает, что доверенность поддельная или в сделке будет участвовать не тот человек, который указан в документе, можно предложить продажу с расчетом по аккредитиву. По такой схеме продавец получает свои деньги только после того, как право собственности будет зарегистрировано на покупателя. Для этого:

1. Стороны договариваются у существенных условиях сделки – стоимости квартиры, дате продажи.

2. При необходимости оформляется предварительный договор купли-продажи.

3. Передается задаток, если он предусмотрен в сделке. Деньги могут быть переданы лично или перечислены на счет собственника квартиры. При перечислении денег на счет покупатель указывает назначение платежа — задаток за недвижимость. Дополнительно нужно указать реквизиты предварительного договора.

4. Стороны подготавливают необходимые документы и в назначенную дату подписывают договор купли-продажи.

5. В банке арендуется ячейка. Покупатель кладет в нее оговоренную сумму и прописывает условия, при которых доверенное лицо продавца или сам продавец могут забрать деньги. Например, это может быть предоставление выписки из ЕГРН, в которой покупатель уже будет указан как собственник недвижимости. Ячейку можно арендовать сроком на два месяца. В среднем аренда ячейки обходится 1000-3000 рублей в месяц в зависимости от условий банка.

6. Покупатель обращается в Росреестр с заявлением о регистрации права собственности. При желании зарегистрировать право собственности можно удаленно — через сайт Росреестра.

7. После перехода права собственности продавец или его доверенное лицо забирают деньги из банка.

Прекращение действия доверенности

Независимо от того, на какой срок предоставлена доверенность, доверитель имеет законное право прекратить ее действие в любой момент. Для этого нужно обратиться к нотариусу, который входит в состав нотариальной палаты, и написать заявление об отзыве. Нотариус после проверки документов внесет обновленные сведения о статусе доверенности в единый реестр доверенностей нотариальной палаты. Сведения о прекращении действия документа будут изменены в течение суток.

Когда доверенность считается недействительной

Доверенность считается недействительной в случае, если:

- доверитель по собственному желанию обратился к нотариусу для отзыва доверенности;

- собственник или его доверенное лицо к моменту совершения сделки умерли;

- владелец квартиры или его доверенное лицо были признаны недееспособными или без вести пропавшими на момент оформления доверенности;

- нотариус на момент оформления доверенности не имел права заверять документы.

Оформление нотариальной доверенности на продажу квартиры: что нужно запомнить

- Доверенность на продажу квартиры чаще всего составляют в случае, если собственник не может лично присутствовать на сделке.

- Доверенным лицом собственника может стать родственник, знакомый, нотариус, юрист, риелтор и любой другой человек. Но он должен быть совершеннолетним и дееспособным. Присутствие человека, которого уполномочивают провести сделку, при оформлении доверенности не обязательно.

- Доверенность можно оформить сразу на несколько человек, уполномочив их продавать квартиру или выполнять определенные действия, связанные со сделкой. Если у недвижимости несколько собственников, они могут оформить общую доверенность, которой они доверяют одному человеку представлять их интересы в сделке.

- В доверенности доверитель может прописать, что именно может сделать доверенное лицо, или указать перечень ограничений.

- Доверенность на представление интересов в сделке недействительна без подписи нотариуса.

- Доверенность может быть оформлена на любой срок. Если срок в ней не указан, она действует в течение одного года с момента подписания.

- Доверитель может в любой момент обратиться к нотариусу и отозвать документ.

- Если доверитель или его доверенное лицо умерли, доверенность перестает быть действительной.