Сам себе риелтор. Как купить квартиру без помощи специалиста? - «Риэлторские технологии»

Одни риелторы за проверку квартиры берут несколько десятков тысяч рублей (минимум 30 тысяч), другие — процент от стоимости жилья (в среднем 3-5%), третьи — дополнительный гонорар за сложность сделки. Учитывая цены на недвижимость, такие услуги выходят накладными. Можно ли обойтись без помощи риелтора и как самому проверить квартиру перед покупкой, рассказывает АиФ.ru.

Первичка

Покупка квартиры и оформление сделки на первичном и вторичном рынках жилья отличается. Новостройку можно приобрести у надежного застройщика по договору долевого участия безо всяких посредников, говорит девелопер, руководитель инвестиционно-девелоперской компании Руслан Сухий.

С ним соглашается юрист Иван Хоменко: «Приобретение новостройки непосредственно у застройщика — это тот случай, когда теоретически можно обойтись без риэлтора. С новостройкой может быть меньше хлопот, чем со вторичной недвижимостью. Как правило, все документы оформляет сам застройщик».

Однако, по его словам, в любом случае следует выехать на место стройки и изучить окрестности на предмет «сюрпризов» по соседству с будущим жильем (ЛЭП, железнодорожные пути, охранные зоны и т. п.) и, конечно же, нужно проверить застройщика как минимум по следующим параметрам:

— наличие судебных процессов;

— наличие исполнительных производств и заявления о банкротстве застройщика;

— финансовое состояние застройщика, наличие решений ФНС о блокировке счетов.

Кроме того, Хоменко рекомендует:

— проверить доверенность представителя застройщика, подписывающего договор;

— проверить проектную декларацию;

— детально изучить проект договора на предмет рискованных условий, а также на предмет наличия адекватных заверений и гарантий со стороны застройщика;

— изучить характеристики земельного участка под застройку на предмет разрешенного использования земельного участка и категории земель.

Вторичка

С покупкой жилья на вторичном рынке все гораздо сложнее. Здесь приобретение квартиры следует разделить на два больших этапа — поиск подходящего варианта и проведение сделки купли-продажи. Отказаться от услуг риелтора вполне возможно на обоих этапах, но с совершенно разной степенью риска и последствий для себя в будущем.

Основной гонорар риелтора приходится на оплату за поиск подходящего варианта, хотя именно на этом этапе от его услуг вполне реально отказаться.

«Если у вас есть свободное время, нет срочной необходимости приобрести квартиру и есть желание самостоятельно пообщаться с другими участниками рынка, то в риелторе для поиска подходящего варианта необходимости нет. Сегодня каждый, у кого есть компьютер или телефон с доступом к интернету, может воспользоваться агрегаторами, на которых размещаются актуальные объявления о продаже квартир.

Отмечу, мнение, что у риелторов есть какие-то свои скрытые от широкой публики базы недвижимости — это миф. Риелтор будет точно также искать варианты, имеющиеся в открытом доступе на популярных агрегаторах объявлений, а далее вместо покупателя созваниваться с представителями продавца и сопровождать его на просмотрах», — поясняет Руслан Сухий.

А вот на этапе проведения сделки купли-продажи квартиры на вторичном рынке от услуг риелтора (или юриста) стоит отказываться только если сделка очень простая — собственник один, срок владения более пяти лет, продажа свободная, никаких обременений на квартире нет и т. п.

«Покупка квартиры на вторичном рынке может быть сопряжена с огромным количеством подводных камней — возможное банкротство собственников, несоблюдение закона при получении права собственности, использование материнского капитала при покупке, неучтенные зарегистрированные в квартире люди и многое другое. Любой из этих факторов может привести к признанию сделки недействительной или потере средств», — предупреждает Сухий.

На что проверить квартиру и собственника?

Приобретая квартиру на вторичном рынке, необходимо тщательно проверять сам объект недвижимости и его собственников. Полный чек-лист для проверки в зависимости от сложности сделки может насчитывать 20-30 пунктов. Это как традиционная выписка из ЕГРН или запрос архива прописанных лиц, так и довольно специфические, например, получение сведений о признании дома аварийным либо кредитная история собственника.

«Отдельно я обратил бы внимание на такой важный момент как проверка собственника на возможное банкротство. Последние годы институт банкротства в России активно развивается, а ведь если продавший квартиру гражданин будет признан банкротом в течение трех лет с момента заключения сделки, то ее могут признать недействительной», — указывает Сухий.

Проверка собственника на банкротство — это процесс многоуровневый. Следует проверить каждого из собственников квартиры по базе Реестра сведений о банкротстве. Также необходимо поискать данные о наличии исполнительных производств по каждому собственнику на портале Федеральной службы судебных приставов.

Обязательно нужно запросить данные об отсутствии задолженностей по налогам и за оплату услуг по ЖКХ.

Как отмечает эксперт, любые долги, иски, задолженности по оплате хотя бы у одного из собственников — это серьезный повод отказаться от покупки квартиры.

Более того, проверить собственников на банкротство необходимо не только по линии физического, но и юридического лица. Если у продавца открыто ИП или ООО, их неважное финансовое состояние может обернуться признанием владельца недвижимости банкротом и, соответственно, признанием сделки по продаже квартиры недействительной.