Эксперты рассказали, можно ли покупать микродоли в квартирах - «Риэлторские технологии»

С сентября вступили в силу поправки в Жилищный кодекс, которые запретили дробить квартиры на микродоли. О том, можно ли покупать и продавать уже существующие микродоли, рассказали эксперты.

Теперь, по Жилищному кодексу, собственникам жилья запрещается разделять недвижимость на части, если в результате доля любого из собственников будет менее 6 кв.м. Если такая сделка все же будет проведена, то ее можно будет признать ничтожной.

В то же время этот порядок не распространяется на случаи, когда общая долевая собственность возникает в силу закона. То есть стать владельцем доли небольшой площади можно, например, унаследовав ее, приватизируя жилье (когда, допустим, у квартиры в 30 кв.м появляется сразу шесть владельцев) или покупая недвижимость с использованием материнского капитала.

Изменения направлены, в первую очередь, на борьбу с так называемыми "резиновыми" квартирами. Их продавали частями, нередко в несколько квадратных сантиметров, ради прописки и получения социальных пособий.

Между тем пока не совсем ясно, что будет происходить с оборотом давно уже существующих микродолей. Мнения опрошенных "РГ" риелторов разделились.

Если человек владеет микродолей, то продать ее он теперь может только владельцу других долей в этом объекте недвижимости, уверена директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова. И купить микродолю может также только владелец других долей в этом объекте. Можно зарегистрировать право собственности на микродолю, если она получена, например, при наследовании (допустим, есть квартира в 33 кв.м и 6 наследников). "Однако в дальнейшем, продать долю менее 6 кв.м стороннему покупателю невозможно", - подчеркивает Дымова. Законопроект направлен на упорядочивание объектов и на то, чтобы отдельно существующие доли не уходили в гражданский оборот. Важно, чтобы люди владели реальными объектами, а не микродолями, считает Дымова.

Данной новеллой не вводится запрет на сделки с микродолями, считает, напротив, юрист офиса "Водный стадион" компании "ИНКОМ-Недвижимость" Евгений Мохнаткин. Из буквального толкования закона следует, что запрещено только образовывать новые микродоли в результате сделок. Но сделки с уже существующими микродолями под запрет не попали. "Можно предположить, что с учетом положений ст. 35 Конституции РФ, статей 250 и 421 Гражданского кодекса РФ, собственники микродолей в жилом помещении смогут распоряжаться ими по своему усмотрению, в том числе отчуждать их в пользу третьих лиц", - говорит эксперт. Запрет на гражданский оборот таких долей или, например, условие о том, что продать такую жилплощадь можно только собственникам других долей этой же квартиры отсутствуют, подчеркивает Мохнаткин. Закон ограничивает собственника микродоли только в дальнейшем ее разделе.

С этим мнением согласен и адвокат, партнер ООО "Правовая группа" Владимир Шалаев. "Согласно тексту закона ничтожными признаются сделки, совершенные после 1 сентября 2022, в результате которых происходит разделение площади или доли жилого помещения. Законом не запрещены и не признаются недействительными аналогичные сделки, совершенные до сентября 2022 года. Также законодателем не введен запрет на оборот уже существующих долей. Таким образом, отсутствуют основания предполагать, что правоприменительная практика пойдет по пути запрета на совершение сделок с микродолями, возникшими до вступления в силу данных изменений", - говорит Шалаев.

"РГ" направила запрос в Росреестр.