Ни штампа, ни архива: новые правила регистрации недвижимости в вопросах и ответах - «Риэлторские технологии»

Вступили в силу изменения в законе «О государственной регистрации недвижимости»: теперь на документах будет отсутствовать штамп Росреестра, а сами договоры будут храниться только в виде электронных образов. Как это может повлиять на безопасность сделок с жильем, рассказали специалисты Управления Росреестра по Москве.

Легко ли подделать штамп Росреестра?

Норма об удостоверении специальной регистрационной надписью на документе исключена, документы после проведения регистрационных действий возвращаются заявителям без штампов.

Согласно ч. 1 ст. 28 Закона № 218-ФЗ государственный кадастровый учет, государственная регистрация сделки, возникновения, изменения или перехода вещных прав, возникновения ограничения права, обременения объекта недвижимости, в том числе ипотеки, изменения ограничения права, обременения объекта недвижимости на основании договора или иной сделки, включая изменение или дополнение регистрационной записи об ипотеке на основании договора или иной сделки, удостоверяются только выпиской из ЕГРН.

Как обезопасить покупателя при проведении юридической экспертизы при получении документов без штампов?

Обезопасить покупателя необходимо до совершения сделки, получив выписку об объекте из ЕГРН. В документе будут содержаться официальные сведения об объекте недвижимости. Это важно не только для покупателей, но и для продавцов, и тех, кто принимает или передает недвижимость в дар либо в наследство.

Нужно быть уверенным, что:

- объект не находится под арестом;

- не является залоговым имуществом;

- на него не наложены ограничения и обременения;

- он не изъят для государственных или муниципальных нужд.

Будет ли в Росреестре храниться экземпляр договора или только его отсканированный образ?

При получении заявления о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав и прилагаемого к нему пакета бумаг в форме документов на бумажном носителе многофункциональный центр:

- преобразовывает их путем сканирования в электронные образы таких документов;

- заверяет усиленной квалифицированной электронной подписью уполномоченного должностного лица многофункционального центра;

- передает в орган регистрации прав созданные электронные образы документов;

- документы, представленные заявителем в форме электронных документов;

- закладную, представленную заявителем в форме документа на бумажном носителе;

- электронный образ выдаваемой заявителю описи (иного документа) принятых документов.

Таким образом в органе регистрации прав будет храниться только электронный образ документа, полученный из многофункциональных центров госуслуг «Мои Документы». Основание: ч. 13 ст. 18 Закона № 218-ФЗ

Ранее на договоре стояла печать Росреестра, и сомнения в подлинности предъявленного документа практически не возникали. Как теперь определять/устанавливать подлинность договора купли-продажи, остающегося на руках у покупателей?

Правоустанавливающие документы входят в состав реестровых дел и являются частью Единого государственного реестра недвижимости. Согласно закону, их можно получить из ЕГРН в виде копий и сверить с представленным документом.

Однако такие копии являются сведениями ограниченного доступа и получить их могут только:

- предыдущий и действующий собственник (его представитель);

- залогодержатель;

- наследник объекта недвижимости;

- руководители госорганов и МФЦ, их заместители;

- суд;

- правоохранительные органы.

Также копии предоставляются и правообладателям (как нынешним, так и бывшим), в пользу которых установлены либо были установлены ограничение права, обременение объекта недвижимости.

Если покупатель обратится с запросом о получении копии правоустанавливающего документа, в каком виде он будет предоставлен: на нем будет печать Росреестра и указывается ли слово «копия»?

Процесс получения копии договора купли-продажи идентичен предоставлению и других сведений:

- специалист Федеральной кадастровой палаты эцепирует документ;

- сотрудник офиса госуслуг «Мои Документы» распечатывает его и ставит отметку (визу) многофункционального центра.

Раньше при подаче документов в центры госуслуг «Мои Документы» в договоре купли-продажи прописывали: «В трех экземплярах, один для Росреестра, по одному каждой из сторон». Надо ли теперь составлять экземпляр для Росреестра?

Законом не установлено ограничение на количество созданий экземпляров договоров, составленных сторонами. Для осуществления государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения права и обременения недвижимого имущества на основании договора достаточно 1 экземпляра-подлинника.

Ч. 3 ст. 21 Закона № 218-ФЗ четко формулирует существенные условия договора, по которым стороны должны прийти к согласию, иначе договор будет считаться незаключенным:

- о предмете договора;

- условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида;

- условия, которые должно быть согласованы по заявлению одной из сторон.

Количество подготовленных экземпляров договора не является существенным условием и не влияет на регистрацию.

Как регистрируется уступка прав?

Проект «Стоп-бумага» не меняет требований в части оформления сделок сведений, указываемых в договорах, а также иных документах и сведениях, представляемых сторонами совместно с заявлением о государственной регистрации.

Изменения касаются:

- результата предоставления государственной услуги: проведенные государственный кадастровый учет и государственная регистрация сделок, прав подтверждаются выпиской из ЕГРН;

- норм об удостоверении специальной регистрационной надписью на документе исключена: документы после проведения государственной регистрации будут возвращены без штампов.

Основание: ч. 1 ст. 28 Закона N 218-ФЗ

Достаточно ли теперь выписки из ЕГРН для раскрытия ячеек и аккредитивов?

Если заявители имеют в виду, что при заключении сделок указывают, что зарегистрированный договор будет представлен в банк для раскрытия счета (для передачи денежных средств), то данный вопрос уместнее адресовать непосредственно в кредитно-финансовую организацию для уточнения, раскроет ли ячейку банк только с выпиской из ЕГРН на руках или запросит документ-основание.