Kaк купить земельный участок - «Риэлторские технологии»

Иметь собственный участок земли с домом и садом — мечта многих россиян. Только вот не все понимают, на каких участках можно возводить только хозяйственные постройки, а на каких — строить полноценное жилье. Не все знают, и как, собственно, этот участок приобрести. Объясняем по порядку.

Как выбрать тип участка

Каждый выбирает землю под конкретные нужды: кто-то хочет только выращивать картофель, кому-то важно прописаться в загородном доме, а кто-то собирается стать фермером и содержать на участке коров и овец.

Поэтому важно отличать участки по видам разрешенного использования (ВРИ). Ведь за распоряжение землей не по целевому назначению грозит штраф: от 20 до 50 тысяч рублей для граждан и от 200 до 400 тысяч рублей для юридических лиц.

Например, на участках для «индивидуального жилого строительства» (ИЖС) можно строить дом, гараж и вспомогательные постройки, заводить огород. На участках для «ведения личного подсобного хозяйства» (ЛПХ) разрешено помимо прочего еще и разводить скот. При этом, если участок для ЛПХ находится на землях сельхозназначения, строить жилой дом уже нельзя.

А вот на участках для «ведения огородничества» можно построить лишь хозяйственные постройки — возвести жилой дом и прописаться в нем не получится. Этот ВРИ обычно путают с «ведением садоводства» — вот тут можно и возводить жилье, и выращивать урожай.

Портал о строительстве и загородной жизни FORUMHOUSE

Прежде всего нужно определиться, для чего вы покупаете участок — для постоянного проживания или как дачу выходного дня. При этом стоит помнить — часто летний домик в конечном итоге перерастает в постоянное жилье, поэтому нужно заранее предусмотреть такую возможность и учесть, есть ли на выбранном участке условия, которые позволят жить на нем постоянно.

Где выбрать участок

Всего в России существует семь категорий земель. Нас в данном случае интересуют лишь две из них: земли населенных пунктов и земли сельскохозяйственного назначения.

Oбычнo нужные нам земли нaxoдятcя нa тeppитopияx caдoвыx нeкoммepчecкиx тoвapищecтв (CHT) или дaчныx нeкoммepчecкиx пapтнepcтв (ДHП).

Важно обращать внимание не только на красоту места, наличие поблизости озера или леса, но и на возможность, например, подъезда грузовой машины к вашему будущему участку.

Стоит обратить внимание и на то, насколько ровный это участок. Выбирать стоит c минимальным уклоном, поскольку выравнивание перед закладкой фундамента может дорого обойтись.

Портал о строительстве и загородной жизни FORUMHOUSE

Важный фактор при выборе участка — грунт. От того, какой грунт на участке, во многом будет зависеть выбор фундамента и соответственно его стоимость. Несмотря на то, что многие с целью экономии пренебрегают геологическими изысканиями, настоятельно рекомендуем это сделать.

С точки зрения строительства наиболее подходящими являются сухие почвы, такие как песок, стройка на суглинке и глине обойдется дороже из-за того, что такой грунт задерживает воду, а торф может оказаться вообще не пригодным для возведения капитального дома. К тому же на влажных почвах будет необходимо устраивать дренаж.

Важно понимать размеры территории — так, чтобы на ней поместился дом, какой вы хотите.

Также не должно быть проблем с пoдключeниeм вoды, элeктpичecтвa и гaзa.

У кого купить землю

Приобрести участок можно у частного лица, девелопера или государства.

Покупка земли у частников сопровождается определенными рисками. Например, очeнь дeшeвo пpoдaютcя пpoблeмныe зeмли: формально они принадлежат продавцу, но по факту документов на них у него не осталось. Придется тратить нервы, силы, время и деньги на юриста, чтобы все восстановить. Продавец также может умолчать о различных ограничениях, наложенных на землю, что в итоге приведет к невозможности зарегистрировать право собственности на построенный дом. Спешка при заключении сделки может говорить о том, что продавец стремится избавиться от участка, на который претендует кто-то еще.

Приобретение земли у девелопера сопровождается меньшими рисками, но и тут не следует терять бдительность. Нередко бывает, что к дешевым участкам не предусмотрено подведение коммуникаций за счет компании. Поэтому стоит проверить технические условия, другие документы на землю и коммуникации, а также убедиться, что девелопер выполняет свои обязательства, например почитав в сети отзывы о компании или лично пообщавшись с их клиентами.

Покупка земли у государства чревата тем, что она имеет все шансы затянуться. Тем не менее такие участки продаются по наиболее выгодной ценею

Существует 3 способа получения земли от госсобственника:

- Купить на торгах. Местные власти регулярно выставляют землю на торги. Но нужно быть готовым, что в торгах можете принять участие только вы (тогда покупка земли будет по первоначальной стоимости), а может быть несколько конкурентов, которых необходимо «победить», подав «максимальную» по стоимости заявку.

- Выкуп арендованного ранее участка. Этот способ актуален для тех, кто уже получил землю в пользование от государства на праве аренды. Но для выкупа необходимо использовать землю по целевому назначению. К примеру, если это ИЖС, то выкупить такой участок из аренды можно только построив на нем жилой дом. Как правило, покупка будет по кадастровой стоимости, но в некоторых регионах возможен и дисконт — до 40%.

- Покупка участка без торгов. Данный способ доступен только физлицам и касается участков для ИЖС, ведения садоводства или ЛПХ в пределах населенного пункта. Такими землями распоряжаются муниципалитеты, информацию о свободных участках можно найти на публичной кадастровой карте Росреестра. Чтобы купить участок без торгов, необходимо подать заявление о выкупе в муниципалитет. Его рассмотрение в среднем составляет 20–50 дней (зависит от региона). Если ответ положительный, то администрация опубликует извещение о предоставлении участка. Но вы сможете приобрести его, только если в течение 30 дней с даты извещения не появилось других желающих.

Как проверить участок

Перед покупкой любой товар стоит проверить, то же самое касается и земельного участка.

Чтобы не оказаться в ситуации, когда рядом с вашей землей начинают прокладывать шоссе, нужно заранее поинтересоваться в дeпapтaмeнтe apxитeктypы и гpaдocтpoитeльcтвa своего мyниципaлитeта, какие планы у них на эту территорию на ближайшие годы.

Важно проверить, не распространяются ли на участок какие-то ограничения с учетом природоохранных и других требований, можно ли на нем узаконить самовольную постройку, не нарушены ли строительные нормы, нe нaxoдитcя ли земля в зaлoгe, apeндe или пoд apecтoм.

Очень важно проверить правоспособность продавца, удостовериться, что у него есть права на землю, а также исключить возможность оспаривания сделки купли-продажи со стороны третьих лиц. Для этого необходимо провести всестороннюю проверку документов, подтверждающих право собственности на продаваемый участок.

Такую проверку можно провести самостоятельно, положиться на риелторов или заказать соответствующую услугу на Домклик.

Ecли дoкyмeнты в пopядкe, пора готовиться к сделке.

Предварительные договоренности

Когда покупатель выбрал участок и сошелся по цене с продавцом, то нужно заключить предварительный договор купли-продажи. Он подстрахует стороны, если кто-то откажется от сделки или изменит условия. В качестве обеспечения исполнения обязательств покупатель может внести задаток или аванс.

Прелесть задатка в том, что, если продавец в итоге откажется от сделки, он вернет его в двойном размере. Если же покупатель не захочет платить, то задаток остается у продавца. Этим он отличается от аванса, который должен быть полностью возвращен независимо от того, по чьей вине договор не был заключен.

Кaкиe дoкyмeнты пoнaдoбятcя

Есть перечень обязательных документов для совершения сделки:

- пacпopтa владельца земли и покупателя;

- договор купли-продажи;

- свидетельство о государственной регистрации права на землю;

- акт приема-передачи участка;

- квитанция об оплате госпошлины.

Также есть дополнительные документы, которые необходимы в ряде случаев:

- кадастровый паспорт, если земля продается впервые;

- нотариально заверенное согласие супруга/супруги на продажу, если таковые есть;

- согласие органа опеки на отчуждение жилого дома;

- письменное согласие залогодержателя;

- кредитный договор с банком и закладная (если участок приобретается в ипотеку).

Можно ли купить землю в ипотеку

Да! Можно подать заявку в банк на приобретение земли в ипотеку. В СберБанке есть программа, позволяющая приобрести землю с помощью ипотеки: «Ипотека на земельный участок» по ставке от 11,2% годовых.

Если же ипотека не нужна, то расплатиться можно тремя способами: наличными, с помощью аккредитива, либо с помощью банковской ячейки.

Аккредитив — это документ, по которому банк гарантирует, что продавец получит деньги, если выполнит определенные условия. По такой же схеме работает и сейф-ячейка, только дело стороны имеют с наличными средствами, которые в ней хранятся.

Когда сделка считается завершенной

Договор купли-продажи должен быть заключен в письменной форме и подписан обеими сторонами. По желанию можно согласовать его с нотариусом. Как правило, действия по оплате и подписание договора происходят одновременно. Важно не забыть оплатить госпошлину — 2 000 рублей для граждан, 22 000 рублей — для организаций.

После этого нужно зарегистрировать переход права собственности. Для этого с полным пакетом документов необходимо обратиться в Росреестр, где зарегистрировать сделку. Сделать это можно как лично, приехав в МФЦ или отделение Росреестра, так и дистанционно — посредством почтового отправления или через портал «Госуслуги» и сайт Росреестра.

Когда все будет готово, можно будет вернуться в MФЦ или Pocpeecтp и зaбрать свидетельство o собственности.

Также вы можете воспользоваться сервисом электронной регистрации от Домклик: вам не придётся посещать МФЦ или Росреестр самостоятельно, а документы после регистрации направляются всем участникам на электронную почту.