Как составить договор купли-продажи, чтобы ничего не забыть? Инструкция - «Риэлторские технологии»

Циан.Журнал составил пошаговый алгоритм: что нужно учесть и проверить при составлении и подписании договора купли-продажи, чтобы не сомневаться в безопасности сделки.

В составлении инструкции Циан.Журналу помог эксперт по безопасности сделок с недвижимостью, юрист Сергей Вишняков.

Что обязательно нужно зафиксировать в договоре?

1. Участников сделки

- Перечислите всех участников сделки: кто продавец, кто покупатель.

- Если с одной стороны сделки участвуют несколько человек, в договоре перечисляются все.

- Укажите полностью фамилию, имя и отчество каждого участника сделки.

- Для каждого участника сделки — адреса регистрации, гражданство, данные документа, удостоверяющего личность (серия, номер, дата и место выдачи), и при желании СНИЛС.

- Если участники сделки находятся в зарегистрированном браке, это следует отметить в договоре.

2. Все данные по объекту сделки

- Полный адрес.

- Общие параметры, которые подтвердят, что покупатель приобретает именно тот объект, на который рассчитывает: статус (квартира, апартаменты, дом), количество комнат, общая площадь, этаж.

- Кадастровый номер (опционально) поможет точнее идентифицировать объект.

3. Детали оплаты

Обратите внимание: речь идет не о кадастровой стоимости и не о стоимости, объявленной оценщиком! В договоре прописывается именно та сумма, которую покупатель должен выплатить продавцу: во всяком случае, если говорить о безопасной сделке.

Будем называть вещи своими именами: некоторые, пытаясь сэкономить на выплате налогов, прописывают в договоре меньшую сумму. Просто знайте, что это рискованно, так как доказать потом нарушение прав или невыплату нереально.

Бывает, что продавец пишет еще и расписку на остаток — своего рода гарант последующего возврата денег. В практике Сергея Вишнякова был случай, когда покупатель с этими расписками пошел в налоговую за вычетом — проблемы потом были у всех (из-за сокрытой налоговой базы).

То же самое касается срока оплаты: как стороны договорились, так и надо оплачивать. Если договорились после регистрации сделки — значит, после регистрации деньги должны быть переданы. Это делается во избежание ситуаций, когда покупатель на словах обещает передать сумму в зале регистрации, в ДКП прописано, что все оплачено до подписания, а на практике покупатель вообще не торопится или планирует вовсе не заплатить.

Установите механизм расчетов: каким образом и когда продавец получит деньги. В регионах деньги часто передают наличными, так что в договоре допустимо уточнить, что сумма будет выплачена сразу же после подписания ДКП. В мегаполисах чаще пользуются аккредитивами и банковскими ячейками — в этом случае по тому же принципу это указывается в договоре вместе с названием банка.

Если выплата производится при помощи рассрочки, распишите, какие суммы и по каким датам покупатель должен вносить. Сюда же добавьте способ расчета и порядок снятия обременения.

Укажите, если сделка проходит с использованием ипотечного кредита (кто выдает кредит, кто его получает, на каких условиях, какова дата заключения кредитного договора и его номер).

Законодательство гласит: если товар не оплачен, он оказывается в залоге у продавца. Так как деньги обычно выплачиваются после подписания договора купли-продажи, в договоре нужно зафиксировать, что объект не будет находиться в залоге. Если этого не сделать, а оплата происходит после регистрации сделки, на квартиру может быть наложено обременение залогом (ипотекой) и придется потратить силы и время на его снятие.

4. Порядок освобождения квартиры

Продавец обязуется передать квартиру покупателю после регистрации сделки.

Пропишите, в какой срок продавец должен полностью освободить квартиру от своих вещей и передать ее по передаточному акту покупателю. Это называется физическим освобождением квартиры.

Если в квартире кто-то зарегистрирован, надо отметить в договоре этот факт, а также срок, когда зарегистрированный снимется с регистрационного учета. Это важно для покупателя: в случае возникновения сложностей в этом вопросе, он вправе сослаться на подписанный сторонами договор.

5. Идентификация договора и его оформление

В договоре обязательно прописываются дата и место его заключения: число всегда проставляется сегодняшнее, место — город, в котором он подписан (скажем, Москва или Московская область, Подольск или другое).

Будьте внимательны и не допускайте ошибок.

После подписания договор лучше прошить — это убережет стороны от добавления в него лишних листов.

Не стоит подписывать договор с помарками — лучше переписать (каждый раз перечитывая) и подать на регистрацию чистый вариант. При этом перед подписанием разрешается вносить сколько угодно изменений — разумеется, при согласии обеих сторон.

Что можно дополнительно прописать в договоре?

- Вероятность банкротства продавца (при наступлении такой ситуации нужная фраза в договоре защитит покупателя от лишних неприятностей). Оформляется эта фраза просто: продавец пишет, что он не собирается подавать на банкротство сам, не имеет долгов и не знает, что его кто-то хочет банкротить. Отдельно допустимо указать, что квартира не входит в капитал юридического лица. Гипотетическое банкротство физлиц является неприятным подводным камнем, проверить который заранее крайне сложно, но он чреват рисками на годы вперед.

- Договоренности на случай расторжения договора по причинам, связанным с продавцом (или третьими лицами, предъявляющими претензии на проданную им квартиру). Можно прописать, что продавец обязуется купить покупателю аналогичную квартиру в доме аналогичной категории. Тем не менее этот пункт трудновыполнимый — в конечном счете все решает суд.

- Переход мебели и бытовой техники новому владельцу (если изначально такой вариант обговаривался).

А если какие-то пункты договора нарушаются?

В России действуют две параллельные системы: простая письменная форма и нотариальный договор. Если стороны сделки сами скачают и правильно заполнят шаблон договора, то он будет иметь юридическую силу.

Но в некоторых случаях требуется заверить договор у нотариуса (в противном случае договор не зарегистрируют и вернут участникам сделки):

- Если один из собственников — несовершеннолетний (также требуется согласие органов опеки).

- Если объект продается по договору ренты (пожизненного содержания или ежемесячной выплаты определенной суммы в обмен на квартиру).

- Когда продаются доли квартиры (во избежание риска рейдерской деятельности).

В целом поход к нотариусу необязателен (если речь не идет о перечисленных выше ситуациях). При этом обращение к нотариусу все же несколько упрощает задачу: например, он должен провести хотя и минимальную, но все же проверку и квартиры, и участников сделки (это будет дополнительным фактором безопасности).

К тому же после подписания договора и его заверения нотариус самостоятельно отправляет документы на регистрацию — участникам не придется ехать в МФЦ.

Если какие-то пункты зарегистрированного договора нарушаются, стоит попробовать договориться самостоятельно, а если это не удается, тогда решать проблему в суде.

Согласно закону, если одна из сторон не передает или не принимает квартиру, другая сторона вправе обратиться в суд с тем, чтобы обязать оппонента выполнить условия договора (в нем должен быть пункт «обязуюсь передать квартиру после регистрации»).

К сожалению, если дело дойдет до суда, то решение вопроса затягивается на долгие месяцы (и даже годы), а новому собственнику будет проще всего вскрыть замки и въехать в квартиру без передаточного акта — на его стороне будет тот факт, что сделка прошла регистрацию и покупатель официально стал собственником.

Тем не менее если продавец после регистрации сделки не выезжает из квартиры, суд останется единственным законным путем воздействия.

Где найти шаблоны?

Кадастровый номер вы узнаете, заказав выписку из ЕГРН (самостоятельно в МФЦ или, что быстрее, оформив онлайн на сайте Росреестра).

При поиске обращайте внимание на год создания шаблона — пользуйтесь теми, что были выпущены в нынешнем или хотя бы прошлом году.

Шаблоны выложены в открытых источниках в интернете. Еще один способ — воспользоваться Библиотекой Циан, в которой собрано несколько десятков шаблонов на разные случаи жизни.