Что должен содержать договор долевого участия? - «Риэлторские технологии»

Несмотря на то, что договор долевого участия составляется застройщиком на основе Федерального закона РФ №214 «Об участии в долевом строительстве», единого образца для такого документа нет. Свободная форма договора открывает для недобросовестных девелоперов лазейки, которыми те спешат воспользоваться, чтобы впоследствии не выплачивать пени и неустойки. Есть несколько моментов, которые особенно важны в ДДУ – именно о них мы сегодня и поговорим.

Основные положения

Прежде всего, будущий дольщик должен ознакомиться с документом и выявить наличие в нем следующих пунктов:

· Четкое определение объекта недвижимости, совпадающее с информацией в проектной декларации (площадь, планировка, расположение на этаже);

· Сроки передачи застройщиком объекта долевого строительства;

· Точную стоимость объекта, сроки и порядок выплат;

· Гарантийные обязательства девелопера (три года на технико-инженерное обеспечение и пять лет – на саму квартиру, уменьшать их девелопер не имеет права);

· Способы обеспечения выполнения строительной компанией обязательств (это могут быть договоры страхования, отчисления в компенсационные фонды, с 2020-го года – счета эскроу);

· Информацию о социальной инфраструктуре, которую должен обеспечить девелопер.

В случае, если в договоре не прописаны такие условия, он будет являться недействительным, и зарегистрировать его в Росреестре не удастся.

На первой странице в обязательном порядке обозначается застройщик, фирма, с которой вы заключаете договор. Это должно быть не только название, но и форма правления, и идентификационный налоговый номер, и сведения о внесении компании в ЕГРЮЛ. В некоторых случаях официальное название застройщика и девелопера могут различаться – в целом, это нормальная практика, но лучше уточнить у организации, в которую вы обратились, об их взаимосвязи с фирмой, фигурирующей в документах. Важно при этом, чтобы застройщик был указан во всей документации, а не только в ДДУ.

ДДУ подписывается генеральным директором организации. Если договор будет заверен подписью иного лица, то в случае возникновения судебных разбирательств возникнут трудности. Также необходимо обратить внимание на предмет заключения сделки – номер кадастрового участка и адрес, номер будущей квартиры. Не должно быть малейших неточностей. Цена договора, в свою очередь, указывается фиксированная, в большинстве случаев прописывается стоимость квадратного метра – в некоторых договорах указывают, что изменение цены возможно по обоюдному согласию сторон.

Если девелопер нарушает сроки передачи, то он обязуется выплатить дольщику неустойку в размере 1/150 ставки рефинансирования.

Вторичные условия

Несмотря на то, что эти условия не являются обязательными, и без них договор вполне могут зарегистрировать в Росреестре, для участников они не менее важны. К «иным» условиям относят:

· Порядок сдачи работ и особенности подписания передаточного акта;

· Возможность уступки прав по ДДУ;

· Возможность расторжения договора в одностороннем порядке;

· Порядок урегулирования претензий;

· Форс-мажорные обстоятельства.

Если вы приобретаете объект недвижимости с целью инвестирования и последующей перепродажи, абсолютно очевидно, что переуступка может вам потребоваться. Кроме того, переуступка окажется полезной, если строительство затянулось, и вы хотите вложить средства в более перспективный проект. Лучше, если у вас останется способ продать строящуюся квартиру. Если переуступка разрешена, должны быть прописаны условия ее осуществления – на каком этапе допускается, сколько стоит переоформление, кто его оплачивает и т.д.

Одностороннее расторжение ДДУ может быть разрешено, но тогда должны быть прописаны четкие условия возникновения такого права – невыплата дольщиком средств, невыполнение застройщиком обязательств в течение конкретного периода и так далее.

Чрезмерно большой список обстоятельств непреодолимой силы является незаконным – он может содержать такие варианты форс-мажора как войны, стихийные бедствия и прочие серьезные события. Задержки поставок строительных материалов, сильные морозы, изменения законов не относятся к обстоятельствам непреодолимой силы и не могут включаться в ДДУ. Если в договоре мелкие неприятности застройщика выдаются за серьезные ЧП, с ним лучше не иметь дел.

Сроки ДДУ

В договоре указывается, что он прекращает свое действие только после исполнения по нему обязательств. Никаких сроков окончания действия в нем не прописывается – Росреестр подобный ДДУ просто не зарегистрирует. Сроки сдачи указываются в кварталах (к примеру, «IV квартал 2021 года»), реже – в точных датах («до 1 сентября 2021-го года»). До этого момента застройщик обязуется ввести объект в эксплуатацию, а именно – пройти государственную комиссию и обзавестись разрешением на ввод. Ещё полгода дается девелоперу на то, чтобы передать квартиру дольщику. Если в течение двух месяцев после установленной даты застройщик не сдал объект, дольщик получает право разорвать договор (если обратное не прописано в ДДУ). Предварительно, однако, он должен уведомить строительную компанию.

Иногда застройщики включают в ДДУ пункт о том, что компания несет ответственность за срыв сроков только при наличии прямой вины, однако, что очевидно, это является нарушением Федерального закона о долевом участии. Такой пункт можно трактовать по-разному, и девелоперы пользуются этим, чтобы уйти от необходимости выплачивать неустойку в случае задержки ввода объекта. Если компания добросовестная, такого пункта в договоре не окажется.

Описание квартиры: на что обратить внимание?

В ДДУ вписывается информация о квартире:

· Площадь, место на этаже, планировка, наличие и площадь балконов и лоджий. В обязательном порядке в документе указывают, какие действия предпримет застройщик в случае изменения площади. В большинстве случаев за лишние метры платит дольщик, за недостающие – застройщик.

· Наличие или отсутствие отделки, остекления окон, балконов и лоджий, стяжки пола, входной и межкомнатных дверей, классы обоев и ламината, тип краски. Несмотря на то, что ФЗ 214 не предусматривает необходимость этого пункта, добросовестные девелоперы всегда прописывают такие сведения как в ДДУ, так и в проектную декларацию. Точные данные об отделке помогут разрешить споры с застройщиком в будущем (конечно, если таковые возникнут).

Иногда застройщик включает в договор пункт о возможных изменениях в проектной декларации, планировке помещений и даже этажности здания без уведомления дольщика – это нарушение ФЗ 214.

Основные правила при покупке

Даже идеальное знание 214-го Федерального закона не избавит вас от рисков пополнить ряды обманутых дольщиков, но значительно снизит такую вероятность. Выбирайте надежных застройщиков и помните о следующем:

· Буклет – это просто реклама, все реальные сведения прописываются в документах – ДДУ и ПД;

· У застройщика должно быть разрешение на строительство (всегда проверяйте его наличие);

· Предварительный договор – это не ДДУ (он не защитит вас, в том числе, и от двойных продаж);

· Даже если вам присылали макет договора, ещё раз внимательно прочитайте итоговый вариант перед подписанием – особое внимание обратите на определение объекта недвижимости, сроки его передачи, цену, порядок оплаты и гарантийные обязательства.