Что должен содержать договор долевого участия? - «Риэлторские технологии» » Новости рынка недвижимости
Что должен содержать договор долевого участия? - «Риэлторские технологии»
Источник: Обзор рынка новостроек Несмотря на то, что договор долевого участия составляется застройщиком на основе Федерального закона РФ №214 «Об участии в долевом строительстве», единого образца для такого документа нет. Свободная форма договора открывает для недобросовестных девелоперов лазейки,

Источник: Обзор рынка новостроек
Что должен содержать договор долевого участия? - «Риэлторские технологии»

Несмотря на то, что договор долевого участия составляется застройщиком на основе Федерального закона РФ №214 «Об участии в долевом строительстве», единого образца для такого документа нет. Свободная форма договора открывает для недобросовестных девелоперов лазейки, которыми те спешат воспользоваться, чтобы впоследствии не выплачивать пени и неустойки. Есть несколько моментов, которые особенно важны в ДДУ – именно о них мы сегодня и поговорим.

Основные положения

Прежде всего, будущий дольщик должен ознакомиться с документом и выявить наличие в нем следующих пунктов:

· Четкое определение объекта недвижимости, совпадающее с информацией в проектной декларации (площадь, планировка, расположение на этаже);

· Сроки передачи застройщиком объекта долевого строительства;

· Точную стоимость объекта, сроки и порядок выплат;

· Гарантийные обязательства девелопера (три года на технико-инженерное обеспечение и пять лет – на саму квартиру, уменьшать их девелопер не имеет права);

· Способы обеспечения выполнения строительной компанией обязательств (это могут быть договоры страхования, отчисления в компенсационные фонды, с 2020-го года – счета эскроу);

· Информацию о социальной инфраструктуре, которую должен обеспечить девелопер.

В случае, если в договоре не прописаны такие условия, он будет являться недействительным, и зарегистрировать его в Росреестре не удастся.

На первой странице в обязательном порядке обозначается застройщик, фирма, с которой вы заключаете договор. Это должно быть не только название, но и форма правления, и идентификационный налоговый номер, и сведения о внесении компании в ЕГРЮЛ. В некоторых случаях официальное название застройщика и девелопера могут различаться – в целом, это нормальная практика, но лучше уточнить у организации, в которую вы обратились, об их взаимосвязи с фирмой, фигурирующей в документах. Важно при этом, чтобы застройщик был указан во всей документации, а не только в ДДУ.

ДДУ подписывается генеральным директором организации. Если договор будет заверен подписью иного лица, то в случае возникновения судебных разбирательств возникнут трудности. Также необходимо обратить внимание на предмет заключения сделки – номер кадастрового участка и адрес, номер будущей квартиры. Не должно быть малейших неточностей. Цена договора, в свою очередь, указывается фиксированная, в большинстве случаев прописывается стоимость квадратного метра – в некоторых договорах указывают, что изменение цены возможно по обоюдному согласию сторон.

Если девелопер нарушает сроки передачи, то он обязуется выплатить дольщику неустойку в размере 1/150 ставки рефинансирования.

Вторичные условия

Несмотря на то, что эти условия не являются обязательными, и без них договор вполне могут зарегистрировать в Росреестре, для участников они не менее важны. К «иным» условиям относят:

· Порядок сдачи работ и особенности подписания передаточного акта;

· Возможность уступки прав по ДДУ;

· Возможность расторжения договора в одностороннем порядке;

· Порядок урегулирования претензий;

· Форс-мажорные обстоятельства.

Если вы приобретаете объект недвижимости с целью инвестирования и последующей перепродажи, абсолютно очевидно, что переуступка может вам потребоваться. Кроме того, переуступка окажется полезной, если строительство затянулось, и вы хотите вложить средства в более перспективный проект. Лучше, если у вас останется способ продать строящуюся квартиру. Если переуступка разрешена, должны быть прописаны условия ее осуществления – на каком этапе допускается, сколько стоит переоформление, кто его оплачивает и т.д.

Одностороннее расторжение ДДУ может быть разрешено, но тогда должны быть прописаны четкие условия возникновения такого права – невыплата дольщиком средств, невыполнение застройщиком обязательств в течение конкретного периода и так далее.

Чрезмерно большой список обстоятельств непреодолимой силы является незаконным – он может содержать такие варианты форс-мажора как войны, стихийные бедствия и прочие серьезные события. Задержки поставок строительных материалов, сильные морозы, изменения законов не относятся к обстоятельствам непреодолимой силы и не могут включаться в ДДУ. Если в договоре мелкие неприятности застройщика выдаются за серьезные ЧП, с ним лучше не иметь дел.

Сроки ДДУ

В договоре указывается, что он прекращает свое действие только после исполнения по нему обязательств. Никаких сроков окончания действия в нем не прописывается – Росреестр подобный ДДУ просто не зарегистрирует. Сроки сдачи указываются в кварталах (к примеру, «IV квартал 2021 года»), реже – в точных датах («до 1 сентября 2021-го года»). До этого момента застройщик обязуется ввести объект в эксплуатацию, а именно – пройти государственную комиссию и обзавестись разрешением на ввод. Ещё полгода дается девелоперу на то, чтобы передать квартиру дольщику. Если в течение двух месяцев после установленной даты застройщик не сдал объект, дольщик получает право разорвать договор (если обратное не прописано в ДДУ). Предварительно, однако, он должен уведомить строительную компанию.

Иногда застройщики включают в ДДУ пункт о том, что компания несет ответственность за срыв сроков только при наличии прямой вины, однако, что очевидно, это является нарушением Федерального закона о долевом участии. Такой пункт можно трактовать по-разному, и девелоперы пользуются этим, чтобы уйти от необходимости выплачивать неустойку в случае задержки ввода объекта. Если компания добросовестная, такого пункта в договоре не окажется.

Описание квартиры: на что обратить внимание?

В ДДУ вписывается информация о квартире:

· Площадь, место на этаже, планировка, наличие и площадь балконов и лоджий. В обязательном порядке в документе указывают, какие действия предпримет застройщик в случае изменения площади. В большинстве случаев за лишние метры платит дольщик, за недостающие – застройщик.

· Наличие или отсутствие отделки, остекления окон, балконов и лоджий, стяжки пола, входной и межкомнатных дверей, классы обоев и ламината, тип краски. Несмотря на то, что ФЗ 214 не предусматривает необходимость этого пункта, добросовестные девелоперы всегда прописывают такие сведения как в ДДУ, так и в проектную декларацию. Точные данные об отделке помогут разрешить споры с застройщиком в будущем (конечно, если таковые возникнут).

Иногда застройщик включает в договор пункт о возможных изменениях в проектной декларации, планировке помещений и даже этажности здания без уведомления дольщика – это нарушение ФЗ 214.

Основные правила при покупке

Даже идеальное знание 214-го Федерального закона не избавит вас от рисков пополнить ряды обманутых дольщиков, но значительно снизит такую вероятность. Выбирайте надежных застройщиков и помните о следующем:

· Буклет – это просто реклама, все реальные сведения прописываются в документах – ДДУ и ПД;

· У застройщика должно быть разрешение на строительство (всегда проверяйте его наличие);

· Предварительный договор – это не ДДУ (он не защитит вас, в том числе, и от двойных продаж);

· Даже если вам присылали макет договора, ещё раз внимательно прочитайте итоговый вариант перед подписанием – особое внимание обратите на определение объекта недвижимости, сроки его передачи, цену, порядок оплаты и гарантийные обязательства.

Ctrl
Enter
Заметили ошЫбку?
Выделите текст и нажмите Ctrl+Enter
Мы в
Комментарии
Минимальная длина комментария - 50 знаков. комментарии модерируются
Комментариев еще нет. Вы можете стать первым!
Комментарии для сайта Cackle
Кликните на изображение чтобы обновить код, если он неразборчив

Смотрите также
интересные публикации


dc750945
Аналитика рынка недвижимости
...