Что нужно знать о договоре найма жилого помещения между физлицами в 2024 году - «Риэлторские технологии»

Интерес к съемному жилью в последнее время растет. Но арендовать квартиру - не так просто, как кажется. И арендаторы, и владельцы недвижимости регулярно сталкиваются с недопониманием друг друга, обманами, "сюрпризами" с квартирой. При этом проблемы можно предотвратить - если правильно действовать на первом этапе, когда заключается договор аренды. С помощью экспертов разбираемся, как правильно его оформить и почему это так важно.

Зачем нужен договор

Те, кто знаком с темой лишь поверхностно, при возникновении необходимости снять или сдать жилплощадь могут задаться вопросом "А зачем вообще нужен договор аренды квартиры?". На самом деле причин несколько.

Во-первых, документ упрощает взаимоотношения между владельцем жилплощади и его квартирантами. Установлена определенная дата оплаты, определенные условия проживания. Каждый знает свои права и обязанности, и если возникнет тот или иной вопрос в процессе этих взаимоотношений, можно всегда свериться с договором.

Во-вторых, эта бумага защищает как одну сторону, так и другую юридически. При обращении в суд правильно оформленный договор поможет служителям Фемиды разобраться, кто прав, кто виноват. Впрочем, при наличии договора решить спор и договориться часто удается и без суда, ведь каждая сторона понимает свои шансы в судебном процессе.

Как правильно называется документ

В бытовой речи, если вопрос касается сдачи квартиры, мы иногда говорим "арендовать", "арендатор" и так далее. Однако при оформлении договора такие термины не используются. Юридически правильным названием будет не "Договор аренды квартиры", а "Договор найма жилого помещения". Владелец квартиры в этом случае выступает как "наймодатель", а тот, кто берет квартиру во временное пользование, указывается в договоре как "наниматель".

Комментарий эксперта

"Термин "наем" применяется только к жилым помещениям, если наниматель при этом является физическим лицом. Аренда - это использование нежилых помещений и зданий кем угодно, либо жилых помещений юридическим лицом", - поясняет руководитель "Агентства ФЛЭТ" Елена Толстикова.

Что нужно проверить перед заключением договора

Прежде чем перейти к заключению договора найма жилого помещения, попросите собственника предоставить следующие документы:

- паспорт;

- документ, подтверждающий право собственности на квартиру;

- квитанции за коммунальные услуги, подтверждающие, что на момент подписания договора у владельца нет долгов

- выписку из домовой книги, в которой указано, кто зарегистрирован в квартире.

Если у квартиры несколько собственников и, предположим, только один из них решил сдавать жилплощадь, то наймодателю необходимо заручиться нотариально заверенным письменным согласием остальных владельцев и приложить этот документ к договору. Кроме того, при заключении договора у него должна быть на руках доверенность от них либо потребуется их личное присутствие. В договоре в качестве наймодателя указываются все собственники.

В случае же, если у жилплощади один владелец, но при этом в квартире прописан еще кто-то, от этого человека просто требуется письменное согласие, опять же заверенное нотариально.

Совет эксперта

"Очень важно именно на первоначальном этапе достигнуть согласия. Каждая сторона должна максимально подробно узнать требования другой. Подписание договора означает согласие с этими требованиями, - рассказывает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова. - В документе может содержаться много вопросов личного характера, которые помогут собственнику квартиры понять, что за человек перед ним и стоит ли ему доверять жилье. Это своего рода "психологическое тестирование", и сейчас объясню, почему. Договор заполняется от руки, и на это уходит минут 40. Наниматель и наймодатель устно обсуждают прописанные требования и условия. Например, наймодатель обращает внимание на дату ежемесячного платежа, и если наниматель начинает задавать вопросы: "Можно будет задержать на пару дней?" "Можно ли разбить на несколько частей?", "Что будет, если не оплачу?", - это должно вызвать сомнения в его платежеспособности. Или возьмем другой пункт: "Наниматель обязуется беспрепятственно допускать наймодателя в помещение". Некоторые здесь начинают возражать: "А зачем вы будете проверять квартиру?", "Как часто вы будете приходить и будете ли предупреждать о своем приходе?". Такие вопросы могут говорить о том, что гражданин планирует использовать помещение не по назначению или проживать не в том составе, который обозначил. Наниматель, в свою очередь, читая условия договора, также понимает, какие у него обязательства, согласен ли он их исполнять или они противоречат его интересам".

Что нужно обязательно включить в документ

"Как и любой другой договор, договор найма жилого помещения устанавливает права и обязанности сторон и порядок взаимоотношений (оплата и т д.). В него можно и нужно вписать всё, что стороны считают нужным включить", - поясняет Елена Толстикова.

Эксперт отмечает, что в договоре должны быть обязательно указаны:

- фамилии, имена и отчества сторон договора,

- их паспортные данные,

- способы связи (телефон, почта и т. д.),

- ежемесячная плата за наем квартиры,

- документ, подтверждающий право собственника на жилое помещение (например, выписка из ЕГРН)

- технические характеристики жилого помещения (этаж, площадь квартиры, количество комнат, наличие балкона и т.д.).

- срок договора

- кто за что платит (как правило, стороны договариваются, что за коммунальные услуги и электричество квартирант платит дополнительно - в соответствии с показаниями счетчика, помимо оговоренной ежемесячной платы за наем).

В договоре следует обязательно указать, какого числа наниматель будет вносить плату за квартиру.

Залог и повышение платы

Вопрос о внесении залога обычно обсуждается обеими сторонами до заключения договора. Обычно владелец квартиры просить у квартиросъемщика залог в размере месячной оплаты либо половину этой суммы (большие суммы не приняты, но и какие-либо ограничения ее законом не предусмотрены). Он также может попросить оплатить вперед 2-3 месяца проживания. Если наниматель на такие условия согласен, данный момент прописывается в договоре с точным указанием вносимой суммы.

Также в документе рекомендуется указать, как часто арендодатель вправе повышать плату за проживание и на сколько. Что касается последнего пункта, то обычно указывается 10% от начальной суммы ежемесячной оплаты найма жилого помещения, однако всё это так же решается на стадии обсуждения с будущим жильцом. Но даже если не прописать в договоре пункт о возможном повышении платы, арендодатель все равно имеет на это право, но не чаще одного раза в год (статья 614 ГК РФ). В такой ситуации нужно заранее уведомить об этом жильца, причем именно в письменной форме. По поводу того, требуется ли такое уведомление, у юристов идут споры, поэтому лучше подстраховаться и просто прописать этот момент в договоре. Если вышеперечисленные условия потенциального нанимателя не устраивают, он вправе отказаться от договора.

Варианты дополнительных пунктов

По желанию сторон в договоре можно прописать запрет на содержание в квартире домашних животных, недопустимость курения. Желательно указать, можно или нет приводить в квартиру гостей. Если в квартире с нанимателем будет проживать кто-то еще (например, друг или член семьи), желательно указать это в договоре (его фамилию, имя, отчество и паспортные данные).

Стоит отдельно прописать, что наниматель обязуется не нарушать покой соседей и соблюдать тишину.

Также прописываются договоренности относительно возможности текущего ремонта и улучшений жилищных условий нанимателем (например, поклейка новых обоев, установка кондиционера и так далее) - возможны ли такие работы и за чей счет.

Помимо правил проживания, в договоре разумно будет указать ответственность жильца за просрочку платежа. Обычно оговаривается, что при просрочке платежа более двух раз владелец вправе расторгнуть договор найма квартиры.

Акт приема-передачи квартиры: зачем он нужен

Помимо договора рекомендуется составить акт приема-передачи квартиры с описью имущества. Он подписывается и нанимателем, и наймодателем. В нем желательно указать состояние мебели, пола, стен, окон, бытовой техники и так далее. Если впоследствии между сторонами договора возникнут споры по вопросам ремонта, испорченного имущества и так далее, этот акт поможет установить, кто прав. Конечно, этот совет больше подойдет собственнику квартиры с новой мебелью и хорошим ремонтом. Перечислять состояние каждой вещи в случае с квартирой со старенькой потрепанной мебелью и "древней" техникой менее актуально.

В любом случае данный документ подразумевает то, что при передаче жилплощади в наем у сторон не было друг к другу претензий. Впоследствии, когда при выезде жильца из квартиры владелец будет проверять, все ли вещи целы и на месте, обе стороны будут защищены этим актом.

Стоит обратить внимание на то, что если квартиру снимают несколько человек (например, друзья), а договор заключен только на кого-то одного из них и в нем не указаны ответственные за имущество (так называемая "солидарная ответственность"), то при порче имущества отвечать перед хозяином придется именно официальному нанимателю.

На какой срок заключают договор и как происходит регистрация документа

Если договор найма оформлен на долгосрочный период (от года) владелец квартиры обязан зарегистрировать его в Росреестре. При этом договор обязательно подлежит правовой экспертизе, которая подтвердит подлинность документов на недвижимость и их соответствие букве закона. После проведения экспертизы госрегистратором на договоре (в Росреестр предоставляются два его экземпляра и оба - в подлинниках) ставится регистрационная подпись.

Зарегистрировать договор найма может как владелец жилплощади, так и квартиросъемщик. За регистрацию договора найма с физического лица берётся государственная пошлина в размере 2000 рублей. При этом процедура регистрации происходит не одномоментно: нанимателю и наймодателю придется ждать примерно семь рабочих дней (документы подаются через МФЦ). Если же у заявителя имеется электронная цифровая подпись, идти по инстанциям необязательно: всё можно сделать через сайт Росреестра.

При таком варианте владелец квартиры уклонится от уплаты налогов, скрыв факт сдачи жилплощади в наём и получения дохода от аренды, уже не сможет. Данный факт официально зафиксирован.

С появлением записи о государственной регистрации найма квартиры в Едином госреестре недвижимости (ЕГРН) у квартиросъемщика появляется зарегистрированное право на проживание в данной квартире, и с этих пор оспорить его можно только через суд.

Регистрация договора - процесс хлопотный и не быстрый, поэтому чаще всего ни квартиранту, ни наймодателю это делать не выгодно.

Совет эксперта

"Чтобы обойтись без регистрации договора, его нужно заключить на срок до 11 месяцев, - советует Елена Толстикова. - Для его продления можно сделать изменения к договору либо оформить дополнительное соглашение, в котором будет указано, что по взаимному согласию сторон он продлевается до такой-то даты".

Случаев долгосрочных договоров в риелторской практике ничтожно мало в сравнении с краткосрочными.

Как возвращается квартира

После окончания договора найма жилец обязан вернуть хозяину квартиры имущество в том состоянии, в котором он его получил при заселении - учитывается разве что его естественный износ либо состояние, изначально предусмотренное договором. Акт приема-передачи при этом, как правило, уже не составляют.

Если владелец квартиры решил ее продать, но при этом срок договора найма еще не закончился, это не означает, что при смене собственника действие договора автоматически прекращается. Просто в договоре меняется арендодатель. По такому же принципу при возникновении такой необходимости можно поменять в договоре и арендатора (нанимателя). Если, к примеру, квартиру снимали два человека, и тот, на кого был оформлен договор, решил больше в ней не проживать, договор может действовать на тех же условиях: в нем просто меняется арендатор.

Досрочное расторжение договора

Иногда случается, что договор заключен на один срок (например, на 11 месяцев с возможной пролонгацией), но обстоятельства вынуждают хозяина квартиры либо жильца расторгнуть его раньше. Например, в случае, если наймодателю срочно потребовались деньги, и он хочет квартиру продавать. Или если арендатор переезжает в другой город. В этом случае договор расторгается.

Совет эксперта

"Расторжение договора найма квартиры возможно в любой момент по взаимному согласию сторон, - объясняет Елена Толстикова. - Оформляется оно так же, как и договор - в письменном виде. В нем указывается, что наймодатель и наниматель с такого-то числа по обоюдному согласию договор расторгают. Обоюдное согласие подразумевает то, что обе стороны хотят это сделать и им не требуется для этого ждать определенный срок (как, например, в случае, если согласно договору одна сторона должна предупредить другую о выезде за месяц). Всё происходит просто: созвонились, обсудили, решили, встретились, подписали".

Если же одна из сторон не согласна с досрочным расторжением, тогда им придется действовать исключительно по пунктам договора аренды квартиры - с извещением другой стороны, с выжиданием необходимого срока и так далее.

Расторжение договор по инициативе арендодателя

Владелец квартиры вправе требовать расторжения договора по суду досрочно, если жилец:

- задерживает плату за квартиру более двух раз подряд (согласно указанным в договоре срокам). "В качестве основания, как правило, прописывают обязательство вносить арендную плату своевременно, - поясняет Дымова. - В зависимости от требований собственника меры в случае задержки применяют разные: некоторые предусматривают штраф за просрочку оплаты (этот момент обычно прописан в договоре, наниматель заранее об этом осведомлен). Есть и те, кто не приемлет даже одного дня просрочки платежа - сразу расторгают договор".

- допускает серьёзные или неоднократные нарушения в использовании имущества при том, что это было прописано в договоре (например, курит в квартире, водит шумные компании или завел кота);

- портит либо существенно ухудшает имущество. "Есть арендаторы, которые любят улучшать объект без разрешения собственника, - рассказывает эксперт. - Самый безобидный пример - вбить гвоздь в стену, чтобы повесить картину. На их взгляд, в этом нет ничего страшного, и согласовывать такое действие не стоит. О том, что когда они будут съезжать, снимут эту картину, и в стене останется гвоздь или отверстие от него - не задумываются. Случаются и более неприятные ситуации - прожигают ковер, ломают мебель и пр.".

- не производит ремонт в квартире в указанный срок, если данная работа входила в его обязанность согласно условиям договора найма.

Расторжение договора по инициативе арендатора

Наниматель вправе требовать расторжения договора по суду досрочно, если:

- арендодатель не предоставляет ему жилое имущество либо создает препятствия, которые мешают пользоваться квартирой в полной мере;

- у жилого помещения имеются недостатки, о наличии которых арендодатель не предупредил нанимателя при заключении договора, которые не были ему заранее известны и не могли быть им обнаружены в процессе предварительного осмотра имущества;

- арендодатель не производит ремонт в сроки, установленные договором (если такая работа была заранее оговорена сторонами и в нем прописана);

- имущество стало непригодным для использования нанимателем не по его вине, а в связи с обстоятельствами, от него не зависящими.

Совет эксперта

"Практика показывает, что разногласия между нанимателем и наймодателем решаются в досудебном порядке. Случаи, когда одна из сторон все же обращается в суд, единичны, - говорит Юлия Дымова. - Правильно составленный договор помогает предотвратить ситуацию, при которой придется обращаться в суд.

Собственнику стоит максимально учесть все возможные варианты событий и их решения. Например, лучше застраховать квартиру перед сдачей в аренду. В случае, если по вине нанимателя произойдет потоп с заливом нескольких квартир этажами ниже, депозит не покроет сумму ущерба.

Нанимателю стоит также заранее уточнить, кто и в какой мере несет ответственность в случае непредвиденных обстоятельств. Обе стороны должны достигнуть максимального согласия на первоначальном этапе знакомства и оформления договора. Если все-таки происходит ситуация, когда договор нарушен одной из сторон, попробуйте решить вопрос путем переговоров. Стоит выяснить, какие есть требования, предложить компромиссные варианты решения, компенсации. Не нужно торопиться в этом вопросе".

Если дело дошло до суда

Иногда бывает, что расторгать договор досрочно приходится по суду. Это происходит в тех случаях, когда одна из сторон настаивает на прекращении аренды, а вторая - нет.

"Как правило в договоре прописывается условие о том, что необходимо предупредить вторую сторону о намерении расторгнуть соглашение в установленный срок, чаще всего - за месяц, - говорит Юлия Дымова. - Сегодня многие собственники настаивают на добавление в договор еще одного обязательного пункта, связанного с расторжением: если арендатор расторгает договор раньше указанного срока, то депозит ему не возвращается. Это своего рода мера предосторожности от недобросовестных нанимателей".

Законодательно предусмотрены общие основания для одностороннего расторжения договора аренды квартиры - статья 450 Гражданского кодекса РФ. Эти нормы действуют, даже если они не указаны в договоре.