Приобретение квартиры по переуступке: как купить жилье у дольщика в строящемся доме - «Риэлторские технологии»

В результате сделки с недвижимостью в некоторых случаях покупатель приобретает не саму квартиру, а только право ее требования. Так бывает, когда объекта по факту еще нет — дом, в котором он расположен, только строится. Причем приобретать право требования покупатель может не у застройщика, а у другого человека — по договору переуступки или, как его правильно называют, договору уступки права требования.

Рассказываем о покупке квартиры по договору уступки: какие есть нюансы в сделке, риски, и как ее провести, чтобы после завершения строительства стать владельцем жилья.

В чем особенность приобретения жилья по договору уступки

Часть сделок с недвижимыми объектами проводится с квартирами, которые еще строят. Чтобы после того, как строительство будет окончено, стать собственником жилья, нужно заключить договор. По нему будущий собственник принимает долевое участие в возведении многоквартирного дома. Фактически дольщик покупает право требовать объект после того, как он будет готов. В обязанности застройщика входит строительство дома, ввод его в эксплуатацию и передача квартиры собственнику с теми характеристиками и в том состоянии, которое прописано в ДДУ.

Иногда дольщики еще того, как дом построен, решают продать свою квартиру. Но поскольку квартиры фактически не существует и право собственности на нее еще не зарегистрировано, сделать этого нельзя. В такой ситуации продают не объект, а право его требовать. С этой целью оформляют договор уступки права требования. Если обращаться к юридической терминологии, его называют договором цессии, продавца — цедентом, а покупателя — цессионарием.

Несмотря на то, что правильно договор называется договором уступки, его часто еще называют договором переуступки прав требования.

Преимущества и недостатки покупки квартиры по договору уступки

К преимуществам относят следующее:

- стоимость квартиры будет ниже, чем жилья в уже готовой новостройке, если брать примерно одинаковый район, инфраструктуру тип дома и характеристики недвижимости;

- поскольку покупатель приобретает квартиру только в строящемся доме, точно не будет присутствовать рисков, которые есть в сделках со вторичной недвижимостью. Например, на квартиру не смогут претендовать наследники бывшего владельца, не будет долгов по оплате капитального ремонта, не придется столкнуться с тем, что собственник квартиры сделал незаконную перепланировку;

- можно приобрести жилье гораздо дешевле других объектов, которые застройщик продает в этом же доме. Обычно такая возможность появляется, если дольщику нужно срочно продать объект;

- при желании перепродать жилье даже через небольшой промежуток времени можно получить больше денег. Это связано с тем, что чем больше степень готовности дома, тем дороже в нем будут квартиры.

Кроме преимуществ в сделке с уступкой права требования есть и свои недостатки. Они заключаются в следующем:

- по результатам сделки не получится сразу приобрести объект. Собственником можно стать только после того, как дом построят и введут в эксплуатацию;

- компания, которая строит дом, может обанкротиться. В итоге этого сроки сдачи объекта могут сильно сдвинуться, а в некоторых случаях стройка даже не возобновляется;

- застройщик может нарушить установленные сроки строительства. К примеру, в результате этого квартира может быть готова через год или более поздний срок, чем предусмотрено ДДУ;

- у дольщика могут остаться долги перед девелопером, о которых покупатель квартиры не знает. Если сделка состоится и такое обстоятельство выяснится позже, придется погашать обязательство другого человека;

- перед сделкой нужно будет проверить благонадежность застройщика. Если этого не сделать, можно приобрести объект, который никогда не будет достроен.

Основные риски сделки

Квартира уже принята дольщиком

В такой ситуации заключение договора уступки не имеет смысла. Это связано с тем, что объект готов и застройщик уже передал его дольщику. Обычно для того, чтобы принять объект, нужно подписать акт приема-передачи. Но бывают ситуации, в которых застройщики подписывают акт в одностороннем порядке, например, когда дольщик долго не выходил на связь или отказывался согласовать дату для приемки квартиры. Если такое произойдет, то дольщик должен на основании ДДУ и акта приемки-передачи обратиться в Росреестр и зарегистрировать право собственности. После этого он продать квартиру, но уже по договору-купли продажи.

Сделку могут признать недействительной

Это бывает в таких случаях:

- в ДДУ указан период, в течение которого с момента его подписания нельзя заключать договор уступки. Если сделать это раньше указанного срока, договор будет признан недействительным;

- застройщик не дал согласия на то, чтобы заключить сделку. Такое случается редко, но может произойти, если девелопер включил в договор пункт о том, что для уступки права требования квартиры необходимо получить его разрешение;

- девелоперу не сообщили о том, что был подписан договор уступки. Даже при условии, что у застройщика не нужно брать разрешения на то, чтобы оформить такой договор, его обязательно нужно уведомлять о сделке.

Девелопер обанкротился

По разным причинам застройщики, которые по договору должны построить дом, иногда становятся банкротами до его сдачи в эксплуатацию. В таком случае стройка замораживается.

Если стройка будет заморожена, для ее продолжения могут использовать деньги компенсационного фонда. Это специальный фонд, пополняемый за счет взносов от юрлиц, которые строят дома. Размер взноса составляет 1,2% от стоимости квартиры по договору. Но самостоятельно дольщику никуда ничего не нужно перечислять. Деньги застройщики переводят самостоятельно. Именно в случае банкротства застройщика средства фонда используются для продолжения стройки.

Обратите внимание, что возведение дома в случае банкротства застройщика возобновляют не всегда. Если степень готовности дома не позволяет это сделать или есть другие объективные причины, то строительство продолжать не будут. В этом случае из фонда дольщикам выплачиваются определенные компенсации, но стать собственником квартиры в этом доме уже не выйдет. Есть важный момент — вернуть можно только те деньги, которые дольщик потратил на покупку квартиры. Если для приобретения права требования жилья он оформлял ипотечный кредит, то выплаченные банку проценты вернуть не получится. Чтобы их компенсировали, придется обращаться в суд.

Еще стоит учитывать, что есть некоторые ограничения по максимальной площади жилья, которые учитывают при выплате компенсации. Она составляет 120 квадратных метра. Это означает, что даже если размер квартиры превышает такую площадь, компенсацию посчитают только для 120 «квадратов». Чтобы определить положенную компенсацию, площадь умножают на среднюю стоимость квартиры, которую берут по данным Росстата.

Если площадь квартиры будет превышать максимально допустимую, то часть неполученных денег можно вернуть, но для этого надо обращаться в суд.

Споры между мужем и женой

Если ДДУ подписывается в браке, то автоматически супруг или супруга дольщика становятся совладельцем и имеют право на часть квартиры после того, как она будет сдана застройщиком. По закону при уступке права требования квартиры в таких случаях сделку нужно проводить с обязательным оформлением согласия от супруги. Если подписать договор без такого документа, его могут признать недействительным.

Риск еще есть в том, что ситуация с правом собственности супруга или супруги может обнаружиться уже после того, как подписан договор уступки. К примеру, дольщик мог развестись, а потом через год провести сделку, о которой супруга не знала. Когда вскроется факт уступки без согласия супруги, она легко опротестует сделку.

Дольщик использовал материнский капитал

По закону после того, как дом будет сдан в эксплуатацию, зарегистрировано право собственности и снято обременение, родители должны выделить долю ребенку или детям, если в семье их несколько. При реализации объекта, часть которого принадлежит несовершеннолетнему, нужно предварительно получить согласие органов опеки. Без такого документа Росреестр не перерегистрирует право собственности на нового владельца.

Даже если квартира, купленная с маткапиталом, продается в процессе возведения дома, это не означает, что сделку можно провести без обращения к органам опеки. Если договор будет подписан без такого документа, сделку можно оспорить.

Нужно ли согласие компании-застройщика на сделку

Законом не прописано, что сделки по уступке права требования не могут проводиться без согласия застройщика. Но чтобы точно ответить на вопрос о том, нужно ли обращаться к девелоперу перед сделкой или нет, смотрят заключенный ДДУ. Если в договоре есть пункт о необходимости получения разрешения, без него не обойтись. В некоторых случаях в договоре также может присутствовать информация о том, что при уступке права требования квартиры взымается комиссия. Это могут быть проценты от суммы сделки или фиксированная сумма, которая не будет изменяться в зависимости от того, сколько покупатель передал дольщику за уступку права требования.

Какие документы нужно подготовить для сделки

Понадобится следующее:

- заключенный между застройщиком и дольщиком договор долевого участия. Если он был подписан до 29 июня 2022 года, на нем должен стоять штамп Росреестра. Он подтверждает факт регистрации ДДУ;

- выписка из Росреестра. Ее предоставляют для договоров, которые были заключены после 29 июня 2022 года, поскольку на самом договоре уже не будет штампа о регистрации. Это связано с тем, что процедура стала проводиться удаленно;

- акт сверки. Такой документ будет подтверждать отсутствие догов перед застройщиком.

- паспорта — всех продавцов и тех, кто принимает право требования квартиры;

- согласие супруга или супруги, если квартира приобреталась в браке;

- разрешение девелопера, если необходимость предоставления такого документа прописана в ДДУ;

- согласие банка. Его берут, если ДДУ оформляли с использованием ипотечного кредита и обязательство дольщика еще не было погашено.

Порядок уступки права требования квартиры

Точный перечень действий зависит от обстоятельств сделки и может включать в себя следующие действия:

1. Продавец определяет стоимость своей недостроенной квартиры. Законодательно такой вопрос не регулируется, поэтому он устанавливает цену самостоятельно, опираясь на степень готовности дома, срочность продажи и другие факторы.

2. При необходимости продавец обращается в агентство недвижимости или к риэлтору — для помощи в продаже квартиры.

3. Публикуется объявление о продаже. В нем обязательно указывают, что квартира еще не достроена и продается по договору уступки. Также указывают характеристику объекта из ДДУ, данные о застройщике и прикладывают фотографии плана.

4. Продавец берет разрешение на сделку. К девелоперу обращаются только в случае, если необходимость этого указана в договоре. Застройщик имеет право рассматривать обращение дольщика в течение 30 дней. Подтверждать согласие девелопера может только оригинал согласия — его копия или устное согласие использовать нельзя.

5. Продавец с покупателем разбираются с вопросом ипотеки. Этот пункт обязателен, если для заключения ДДУ дольщик брал ипотечный кредит. Если ипотека еще не погашена, то сделку нельзя провести без согласия банка. При желании покупатель может принять обременение на себя либо погасить ипотеку в счет стоимости квартиры, если у него есть для этого достаточно средств.

6. Оформляют договор уступки. Если сделка проводится с участием риэлтора, он поможет грамотно составить такой документ. Если к услугам риэлтора не прибегали, то чтобы не упустить важных моментов, участники сделки часто обращаются для заключения договора к юристу. В некоторых случаях форму договора может предоставлять застройщик.

7. Договор регистрируется. Это обязательный этап как для заключения ДДУ, так и договоров уступки. Регистрация в Росреестре предупреждает мошеннические сделки — чтобы одна и та же квартира в строящемся доме не была продана нескольким людям.

8. Покупатель передает продавцу оговоренную сумму средств. Расчет может производиться в любой форме, но в последнее время обычно используют безопасные способы. Например, когда деньги передают через аккредитивный счет.

9. Девелоперу направляется уведомление об уступке права требования квартиры. Этот этап обязателен даже при условии, что предварительно продавец обращался к застройщику для получения разрешения на сделку. В ходе направления уведомления застройщику направляют один из оригиналов договора уступки.

Как получить готовую квартиру

Особых отличий в получении квартиры просто по ДДУ и по договору уступки нет. Покупатель также дожидается окончания строительства и ввода дома в эксплуатацию.

После ввода дома в эксплуатацию застройщик связывается с будущим собственником для назначения даты приемки квартиры. Во время приемки нужно тщательно осмотреть квартиру на предмет ее соответствия информации в договоре и отсутствия дефектов. Если дефекты обнаружатся, на них нужно указать в акте, чтобы застройщик их устранил. На основании договора уступки и подписанного акта уже проводится регистрация права собственности.